TJ 92050, 30 juill. 2026, RG 26/00949

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 30 JUILLET 2026

N° RG 26/00949 - N° Portalis DB3R-W-B7K-3SVB

N° de minute :

S.C.I. P.S.I

c/

S.N.C. [M],
S.A. EUROPEENNE DE CAUTIONNEMENT,
CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILDE-DE-FRANCE,
COMPAGNIE GENERALE DE CREDIT AUX PARTICULIERS - CREDITPAR

DEMANDERESSE

S.C.I. P.S.I
[Adresse 1]
[Localité 1]

Représentée par Maître Georges ZOGHAIB de la SCP LUCQUIN-ZOGHAIB AVOCATS, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 149

DEFENDERESSES

S.N.C. [M]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représentée par Me Christophe YOUSSIF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2047

S.A. EUROPEENNE DE CAUTIONNEMENT
[Adresse 3]
[Localité 3]

Non-comparante

CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILDE-DE-FRANCE
[Adresse 4]
[Localité 4]

Non-comparante

COMPAGNIE GENERALE DE CREDIT AUX PARTICULIERS - CREDITPAR
[Adresse 5]
[Localité 5]

Non-comparante

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 16 juin 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 06 octobre 2016, la SCI PSI a donné à bail commercial à Monsieur [K] [Y] un local à usage de « CAFÉ BAR DÉBIT TABAC BRASSERIE FDJ PMU PRESSE » situé [Adresse 2] à Colombes (92700).

Le 14 avril 2022, ce fonds de commerce avec son droit au bail a été cédé à la société [M].

Par acte du 06 août 2025, la SCI PSI a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant sur le paiement de la somme de 15.892,50 euros au titre de l’arriéré locatif.

Arguant que la société [M] n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, la SCI PSI a, par acte de commissaire de justice du 23 février 2026, assigné la société [M] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, pour l’audience du 16 juin 2026, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit de la location consentie à la société [M] sur le local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 6],
Ordonner l’expulsion de la société [M] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai de deux mois après la signification du commandement d’expulsion et ce jusqu’à la fin de l’occupation,
Ordonner l'enlèvement et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du preneur,
Condamner la société [M] au paiement de la somme provisionnelle de 18.957,50 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus au 23 janvier 2026, avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation,
Condamner la société [M] au paiement à titre de provision, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 4000 euros, outre les taxes et charges locatives, jusqu’à la complète libération effective des lieux,
Condamner la société [M] à payer une somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner la société [M] aux entiers dépens.

Cette assignation a été dénoncée aux sociétés EUROPENNE DE CAUTIONNEMENT, CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE ILE-DE-FRANCE et CREDIPAR, créanciers inscrits, par actes signifiés les 24 février, 25 février et 06 mars 2026.

Lors de l'audience du 16 juin 2026, la SCI PSI a confirmé l’intégralité de ses demandes. Elle indique être opposée à l'octroi de délais de paiement.

En défense, la société [M], ayant constitué avocat, a transmis des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande de :

A titre principal,

Dire et juger que les demandes de la SCI PSI se heurtent à de multiples contestations sérieuses,

Dire et juger que le commandement de payer délivré le 06 août 2025 est sérieusement contesté tant dans son principe que dans son montant,

Dire et juger que le litige opposant les parties ne constitue pas un simple différend relatif à des loyers impayés mais procède d’un débat ancien et persistant portant sur l’état des locaux loués, leur conformité à leur destination contractuelle et l’étendue des obligations respectives des parties,

En conséquence,

Débouter la SCI PSI de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Dire n’y avoir lieu à référé,

A titre reconventionnel,

Ordonner une expertise judiciaire,

Désigner tel expert qu’il plaira au tribunal avec la mission définie dans les présentes conclusions,

Dire que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 et suivants du code de procédure civile,

Réserver les dépens et frais d’expertise,

A titre subsidiaire,

Dans l’hypothèse où le tribunal considérerait que les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées,

Accorder à la SNC [M] les plus larges délais de paiement conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil et de l’article L145-41 du code de commerce,

Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais accordés,

Dire que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si les échéances fixées par le tribunal sont intégralement respectées,

En tout état de cause,

Condamner la SCI PSI à verser à la société [M] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI PSI aux entiers dépens de l’instance.

Lors des débats, les parties ont exposé oralement leurs prétentions et moyens, lesquels sont conformes à leurs dernières conclusions écrites.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », de « dire et juger», ou de « constat », expressions synonymes, n’ont, en ce qu’elles se réduisent en réalité à une synthèse des moyens développés dans le corps des écritures, aucune portée juridique (en ce sens : 3ème Civ, 16 juin 2016, n°15-16.469) et, faute de constituer des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne méritent, sous cette qualification erronée, aucun examen.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement, notamment d’un seul terme de loyer, ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire.

Il est constant que la SCI PSI a fait signifier à la société [M] un commandement d’avoir à payer la somme de 15.892,50 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 06 août 2025.

Suivant le décompte y figurant, la bailleresse précisait que le preneur était redevable des loyers au titre des mois de juillet à décembre 2024, ainsi que les taxes foncières pour les années 2022, 2023 et 2024.

Au vu des explications des parties, il n’est pas contesté que la société [M] n’a pas, dans le délai d'un mois à compter de la délivrance de ce commandement, réglé les causes de celui-ci.

Il s’en évince que ce défaut de paiement est de nature à entraîner la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle stipulée au contrat passé entre les parties.

La société [M] soutient néanmoins que la demande de résiliation du bail se heurte à plusieurs contestations sérieuses.

En premier lieu, elle indique que la SCI PSI n’aurait pas pris en compte un certain nombre de versements concernant les loyers, alors que d’une part, elle s’est acquittée des loyers de juillet, août, septembre, octobre et décembre 2024 à hauteur de 2267,98 euros chacun, appliquant seulement une décote de 30 % en raison des désordres qui affecteraient les lieux loués et que d’autre part, elle a réglé l’intégralité du loyer de novembre 2024.

Cependant le décompte annexé au commandement de payer a bien comptabilisé des versements effectués par le preneur à hauteur de la somme de 2267,98 euros, à l’exception du loyer de juillet 2024.

Pour le surplus, la société [M] ne justifie pas s’être acquittée des sommes dues qu’elle prétend avoir réglée, charge de la preuve qui lui incombe pourtant, en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

En second lieu, si elle conteste les modalités de refacturation de certaines charges de copropriété, force est de constater que le décompte de la demanderesse ne comporte aucune réclamation de sommes à ce titre, mais seulement le paiement de taxes foncières.

A cet égard, pour ces dernières, la défenderesse ne contestait pas le fait qu’elle était redevable à ce titre de la somme de 8204 euros, ainsi que cela résulte des termes de son courrier en date du 12 septembre 2025 adressé à la bailleresse, montant ayant fait l’objet d’un report fidèle sur le décompte.

En dernier lieu, elle se prévaut de l’existence d’une exception d’inexécution pour refuser de payer les loyers soutenant que le sous-sol des locaux loués serait affecté de désordres majeurs, caractérisés par des inondations récurrentes à chaque épisode pluvieux.

Toutefois, si l'article 1219 du code civil permet effectivement à une partie de refuser d'exécuter son obligation lorsque l'autre n'exécute pas la sienne, c'est à la condition que cette inexécution soit suffisamment grave, ce qui suppose, s'agissant d'un bail commercial, que le preneur soit dans l'impossibilité d'exploiter les locaux. Or, même si le procès-verbal du commissaire de justice versé aux débats peut témoigner de l’existence de traces d’humidité dans le sous-sol, force est de constater qu'il n'est pas établi, ni même allégué, que cette situation empêcherait l'exploitation des lieux loués conformément à leur destination contractuelle.

Il en résulte que la contestation sérieuse soulevée à ce titre ne saurait être retenue.

Par conséquent, la société [M] n’ayant pas, dans le délai légal d'un mois à compter de la délivrance du commandement du 06 août 2025, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 07 septembre 2025, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Cependant, il apparaît que nonobstant l’arriéré locatif constitué surtout par le refus du preneur de s’acquitter d’une partie du loyer en raison de désordres affectant les lieux loués et dont la réalité apparaît plausible au vu des pièces versées aux débats, la société [M] semble toujours s’acquitter du loyer courant. Il s’en évince qu’elle dispose de capacités suffisantes pour apurer sa dette locative dans la limite des délais légaux.

Dans ces conditions, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire.

Sur la provision au titre des loyers et taxes foncières

En application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI PSI produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 18.957,50 euros au mois de juin 2026.

Celui-ci intègre le montant des causes du commandement de payer auquel a été ajouté celui de la taxe foncière pour l’année 2025.

Ainsi que cela a été évoqué précédemment, la société [M] ne rapporte pas la preuve des versements qu’elle prétend avoir effectué, notamment au titre des loyers des mois de juillet et novembre 2024.

Dès lors, cette créance n'apparaissant pas sérieusement contestable, la société [M] sera donc condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 18.957,50 euros au titre des loyers de juillet à décembre 2024 et des taxes foncières des années 2022, 2023, 2024 et 2025. Cette somme produira intérêts de retard au taux légal à compter du 23 février 2026, date de la signification de l’assignation.

La société [M] sera autorisée à apurer sa dette en vingt-quatre mensualités de 789,90 euros chacune, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, les suivants au plus tard le 10 de chaque mois.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause de résiliation seront suspendus.

Faute pour la locataire de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l'arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible, et la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation du bail et permettant à la bailleresse de poursuivre l'expulsion du preneur avec si nécessaire le concours de la force publique.

Dans l'hypothèse d'une nouvelle défaillance de la locataire, entraînant la résiliation du bail, il y a lieu de prévoir que cette dernière sera tenue à titre de provision, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d'effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Au regard de cet article, le demandeur doit démontrer l’existence d’un motif légitime qu’il a de conserver ou d’établir l’existence de faits en prévision d’un éventuel procès, c’est-à-dire, l’existence d’un « procès en germe » qui n’est pas manifestement voué à l’échec.

Suivant l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir celle-ci en état de servir à l‘usage pour lequel elle a été louée.

Selon l’article 1720 alinéa 1er du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

En l’espèce, les pièces versées aux débats, notamment le constat établi par commissaire de justice le 03 janvier 2024 et les photographies des lieux, constituent des indices suffisants rendant plausible la réalité des désordres allégués par la société [M].

Dès lors, cette dernière justifie de l'existence d'un motif légitime lui permettant d'obtenir au visa de l'article 145 du code de procédure civile, l'organisation d'une mesure d'expertise dans les termes et conditions figurant au dispositif de la présente décision.

Au regard des pièces versées au dossier et des observations respectivement formulées par les parties, il convient de donner à l'expert la mission figurant au dispositif de la présente décision.

L’expertise étant ordonnée à la demande de la société [M] et dans son intérêt probatoire, les frais de consignation seront à sa charge.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. La société [M] ayant globalement succombé à ses prétentions, ceux-ci seront mis à sa charge.

Eu égard aux circonstances de la cause, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont été amenées à exposer. Il conviendra donc de rejeter leurs demandes en paiement respectives sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,