TJ 31483, 28 juill. 2026, RG 26/00005

DOSSIER N° RG 26/00005 - N° Portalis 46CZ-W-B7J-UAQ
NATURE DE L’AFFAIRE : 5AZ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT- GAUDENS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Juillet 2026

DEMANDERESSE

S.A. PACIFICA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Olivier LERIDON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, subtitué sur l’audience par Me Eric VILLEPINTE, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Mme [F] [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Ghislaine LECUSSAN, avocat au barreau de SAINT-GAUDENS, avocat plaidant

S.A. ASSURANCES DU CREDIT MUTUELLE IARD (ACM) ès qualités d’assureur de [Y] [P] (contrat n° BQ7991261), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Isabelle BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant subtitué sur l’audience par Me Etienne MOUNIELOU, avocat au barreau de ST GAUDENS

S.A. CNP ASSURANCES, ès qualités d’assureur de Monsieur M. [M] [L] (contrat n°NM [R] [G] 19250060) dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Manuel FURET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant
substitué sur l’audience par Me DINGUIRARD, avocat au barreau de ST GAUDENS

E.U.R.L. [Localité 1] IMMO GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Nicolas RAMONDENC de la SELEURL NICOLAS RAMONDENC, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant

Mme [V] [S], demeurant [Adresse 6]

représentée par Me Guillaume BOYER-FORTANIER, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

M. [Y] [P], demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Isabelle BAYSSET, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant subtitué sur l’audience par Me Etienne MOUNIELOU, avocat au barreau de ST GAUDENS

M. [M] [L], demeurant [Adresse 7]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 01 Juillet 2026

PRÉSIDENT : [...] [...], Président

GREFFIER : [...] [...],

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : [...] [...], Président

GREFFIER : [...] [...],

Prononcée par mise à disposition au greffe,

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EXPOSÉ DU LITIGE

[V] [S] est propriétaire d’un immeuble à destination locative, situé à [Localité 2], administré par l’EURL [Localité 1] Immo Gestion. L’immeuble est composé de trois lots lesquels ont été loués par le biais de baux d’habitation à [Y] [P] assuré auprès de la SA Assurances du Crédit Mutuel Iard et locataire du rez-de-chaussée ; à [M] [L] assuré auprès de la SA CNP Assurances locataire du premier étage et à [F] [U], locataire du logement à l’arrière.

Constatant une inondation de la surface au sol de son appartement en date du 06 octobre 2023, [Y] [P] a alerté l’EURL [Localité 1] Immo Gestion laquelle a réalisé une déclaration auprès de la SA Pacifica, en sa qualité d’assureur de l’immeuble.

Un constat amiable de dégâts des eaux a été dressé entre [V] [S] et [Y] [P] le 09 octobre 2023. Le locataire a donné son congé en date du 31 août 2024, sans avoir préalablement procédé à la déclaration du sinistre auprès de son assureur la SA Assurances du Crédit Mutuel Iard.

Plusieurs rapports d’expertises, ont été réalisés à l’initiative de la SA Pacifica en date du 15 janvier 2025, du 27 février 2025 et du 15 juillet 2025, constatant notamment un engorgement de la canalisation d’évacuation des eaux usées de l’immeuble et l’existence de désordres au sein du logement occupé par [M] [L] ainsi qu’au sein du logement du rez-de-chaussée, occupé précédemment par [Y] [P], lequel présenterait notamment des fissures sur les plafonds et certains murs, ainsi qu’un affaissement du plancher bois.

Aucune résolution amiable du litige n’a pu aboutir entre les parties.

PROCÉDURE

Par actes de commissaire de justice en date du 02, 08, 09 et 13 janvier 2026, la SA Pacifica a fait assigner l’EURL [Localité 1] Immo Gestion, [V] [S], la SA CNP Assurances, la SA Assurances du Crédit Mutuel Iard (ci-après la SA ACM Iard), [M] [L], [Y] [P], et [F] [U] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Gaudens afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 juin 2026, soutenues à l’audience du 1er juillet 2026 et auxquelles il est renvoyé pour de plus amples informations, la SA Pacifica a demandé au juge de :
- ordonner une expertise judiciaire avec une mission détaillée ;
- lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas, sous les plus expresses réserves de garantie, à l’extension des missions relatives à :
▪ la détermination et le chiffrage de la perte de loyers subie par [V] [S], la détermination de la durée prévisible des travaux de remise en état ;
▪ rejeter la demande d’extension de mission d'[V] [S] pour les missions relatives à l’évaluation du préjudice de jouissance qu’elle a subi et à la recherche et chiffrage immatériels, ces derniers n’étant pas garanties par le contrat ;
- débouter [V] [S] de sa demande de provision à l’encontre de la compagnie Pacifica, l’obligation de cette dernière se heurtant à des contestations sérieuses ;
- statuer ce que de droit sur les dépens.

À l’appui de ses demandes, elle a soutenu que :
- les éléments d’extension de la mission de l’expert sont indispensables à la liquidation définitive du dossier ;
- l’extension de mission portant sur le chiffrage de l’ensemble des préjudices immatériels n’entre pas dans le champ des garanties souscrites au contrat et n’aura aucun intérêt sur la solution du litige ;
- l’obligation de l’assureur de verser une provision est plus que sérieusement contestable ;
- [V] [S] ne produit pas les documents permettant de vérifier la véracité de la perte de loyer ;
- la demande de paiement d’une somme provisionnelle n’est ni fondée en son principe ni en son quantum.

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Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 mai 2026, soutenues à l’audience du 1er juillet 2026, auxquelles il est renvoyé pour de plus amples informations, [V] [S] a demandé au juge :
- prendre acte de ses protestations et réserves d’usage s’agissant de sa participation aux opérations d’expertise ;
- débouter la SA Pacifica de sa demande tendant au rejet partiel de l’extension de mission qu’elle a sollicitée ;
- débouter la SA Pacifica de sa demande tendant au rejet de la provision qu’elle a sollicitée ;
- compléter la mission de l’expert judiciaire en lui confiant le soin de :
▪ déterminer et chiffrer la perte de revenus locatifs depuis la date de vacance de chaque logement jusqu’à la date de reprise effective des baux ;
▪ évaluer le coût total des travaux de remise en état et la durée prévisible de réalisation de ces travaux ;
▪ chiffrer l’ensemble des préjudices matériels et immatériels qu’elle subit, en lien avec les sinistres, y compris les frais de gestion du sinistre et le trouble dans ses conditions d’existence ;
- condamner la SA Pacifica à lui payer, à titre provisionnel et à valoir sur le règlement définitif de la garantie « perte de revenus locatifs » la somme de 11601 € correspondant à la perte cumulée arrêtée à la date des présentes ;
- à titre subsidiaire, condamner la SA Pacifica à lui payer la provision que le tribunal estimera non sérieusement contestable au titre de la perte de revenus locatifs déjà acquise ;
- condamner la SA Pacifica aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise ;
- réserver expressément ses droits à présenter, au fond, toutes demandes indemnitaires complémentaires à l’encontre des parties responsables des désordres notamment [M] [L], [Y] [P], [F] [U] et l’agence [Localité 1]' Immo Gestion  ;
- statuer ce que de droit sur l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, elle a soutenu que :
- l’immeuble est assuré par la SA Pacifica et le contrat les garantit au titre de dégâts des eaux, de refoulement d’égouts et il y a la garantie « spécial coup dur, perte de revenus locatifs » ;
- un constat amiable du 09 octobre 2023 a identifié la cause des désordres, comme étant un engorgement de la canalisation d’évacuation ;
- le sinistre aurait dû être réglé par l’assureur de la locataire mais il n’a été déclaré qu’en octobre 2024 ;
- le rapport du 07 janvier 2025 confirme que la garantie dégâts des eaux souscrite est acquise ;
- le rapport a constaté des dommages structurels graves et plusieurs interventions ont été réalisées par l’entreprise MOREIRA ;
- la limite contractuelle de garantie pour la perte de revenus locatifs est fixée à 17507 € ;
- l’agence gestionnaire a failli à ses obligations de mandataire à plusieurs égards ;
- le sinistre trouve sa cause exclusive dans le comportement des locataires et dans les manquements de l’agence gestionnaire et non dans un quelconque défaut d’entretien lui étant imputable ;
- il est indispensable d’étendre les missions de l’expert judiciaire ;
- l’expert n’a pas à dire le droit ni à trancher l’étendue des garanties contractuelles ;
- la SA Pacifica admet que l’expert doit être en mesure de liquider le dossier dans globalité ;
- toutes les conditions d’application de la garantie perte de revenus sont réunies et la vacance du logement résulte du sinistre le rendant impropre à une relocation normale ;
- le tableau produit n’est pas issu d’une estimation abstraite et la demande provisionnelle est inférieure au plafond contractuel ;
- sa demande tend à obtenir le paiement immédiat d’une somme minimale non sérieusement contestable.

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Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 mai 2026, soutenues à l’audience du 1er juillet 2026, auxquelles il est renvoyé pour de plus amples informations, la SA ACM Iard et [Y] [P] ont demandé au juge de leur donner acte de leurs protestations et réserves et de dire que les dépens demeureront à la charge de la SA Pacifica.

A l’appui de leurs demandes, ils ont fait valoir que :
- [Y] [P] n’occupait pas les lieux et se servait du local comme garde meubles ;
- la SA ACM Iard n’a été avisée de l’existence d’un dégât des eaux que le 02 janvier 2024 ;
- les experts ont consigné leur désaccord sur l’existence d’un lien de causalité entre les débordements et l’effondrement de partiels de deux murs.

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Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 mai 2026, soutenues à l’audience du 1er juillet 2026 et auxquelles il est renvoyé pour de plus amples renseignements, la SA CNP Assurances a demandé de :
- juger qu’elle ne s’oppose pas à la mesure d’expertise sollicitée, sous les plus expresses réserves quant à la mise en œuvre de sa garantie ;
- réserver les dépens.

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Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 mai 2026, soutenues à l’audience du 1er juillet 2026 et auxquelles il est renvoyé pour un exposé plus complet, [F] [U] a demandé au juge de lui donner acte de ses plus expresses réserves.

À l’appui de sa demande, elle a fait valoir qu’elle est locataire et qu’elle a retiré le récupérateur d’eaux pluviales qu’elle avait placé sur une descente.

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À l’audience du 1er juillet 2026, bien qu’ils aient été régulièrement assignés, [M] [L] et l’EURL [Localité 1]' Immo Gestion, n’étaient ni présents, ni représentés.

L’EURL [Localité 1]' Immo Gestion a constitué avocat, mais ce dernier n’a pas comparu à l’audience du 1er juillet 2026, ni transmis de conclusion spécifique.

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À l’issue de l’audience, le président a fait savoir que la décision était mise en délibéré au 28 juillet 2026. Il a également autorisé [V] [S] à produire les pièces afférentes au bail et aux quittances locatives jusqu’au 03 juillet 2026. Il a enfin, autorisé les parties à y répondre jusqu’au vendredi suivant, soit le vendredi 10 juillet 2026.

MOTIVATION

1) sur la nature de l’ordonnance

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

En l'espèce, la présente ordonnance sera réputée contradictoire, puisqu’elle est susceptible d’appel, que la demande en justice a été régulièrement formée et qu'un délai de plus de 15 jours s'est écoulé entre la date de l'assignation en justice et la date d'audience.

2) sur la demande d’expertise judiciaire

Selon l'article 145 du code de procédure civile (alinéa 1), s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Conformément à l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver.

Il appartient donc au juge des référés de s'assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l'établissement d'une preuve dont la production est susceptible d'influer sur la solution d'un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l'échec.

En l’espèce, les parties ont produit dans le cadre de la présente instance, le contrat de location de [F] [U] en date du 1er juillet 2016 et le contrat de location de [Y] [P] du 06 mars 2023 ainsi que le contrat d’assurance habitation de ce dernier, avec les conditions générales qui y sont afférentes.

Par ailleurs, sont communiqués le récapitulatif de déclaration du sinistre réalisé le 02 janvier 2024, ainsi que le rapport de situation réalisé le 04 juillet 2025 par Union Experts à l’initiative de son assureur la SA ACM Iard et constatant « des dommages importants, soit deux murs de refends présentant un effondrement partiel menaçant la solidité de l’immeuble, la présence de nombreuses fissures ». De même, il a été constaté « une importante présence de graisse et résidus de cuisson dans la cuisine de Monsieur [L] » et ce rapport a chiffré le préjudice du bailleur, à la somme de 400000€.

De plus, sont produites les conditions générales de l’assurance habitation de la SA Pacifica, le constat amiable de dégâts des eaux dressé le 09 octobre 2023 entre [V] [S] et [Y] [P] ; le courrier en recommandé avec accusé de réception du 13 juin 2025 de l’agence de gestion de l’immeuble à l’égard de [Y] [P] lui demandant les clés du logement et lui indiquant que faute pour lui, d’avoir contacté son assurance habitation afin de déclarer le sinistre, elle a fini par y procéder.

Sont également versés aux débats, les rapports d’expertises amiables organisées par l’assureur du bailleur (la SA Pacifica) du 15 janvier 2025 et du 27 février 2025 constatant notamment « des dommages aux embellissements, des dommages plus importants aux murs de refends en terre crue du bâtiment, sur la totalité de l’appartement du rez-de-chaussée et les plafonds de certains murs de l’appartement à l’étage sont fissurés ».

Il a également été produit, le rapport d’expertise amiable du 15 juillet 2025 constatant « la présence d’une descente d’eau pluviale non collectée sur un trottoir situé à proximité d’un mur de refend intérieur effondré », ainsi qu’un rapport de traçage réseau (pièce 9), constatant également les descentes d’eau pluviale dans le terrain et la rue, et l’absence de fuite détectée sur l’alimentation en eau.

Par ailleurs, sont versées aux débats les factures au nom d’[V] [S], du 10 octobre 2023 d’un montant du 143 € afférente au débouchage des canalisations et du 02 février 2026 d’un montant de 2536,60 € afférente à l’étaiement de refend.

Ainsi, les parties ont produit les justificatifs suffisants permettant d’établir les éléments de fait et de droit d'un litige possible et de la nécessité de l’expertise médicale demandée laquelle, en tout état de cause, rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond.

Par conséquent, afin d’identifier la réalité et l'étendue des désordres invoqués, en rechercher la cause et l’origine en vue d’apprécier les responsabilités encourues et de préconiser les travaux de remise en état nécessaires, il convient de faire droit à la demande judiciaire étant précisé que la mission de l'expert sollicité sera définie dans le dispositif de la présente ordonnance.

S’agissant de l’étendue des missions de l’expert, au regard des pièces produites, notamment du contrat d’assurance versé aux débats par la SA Pacifica et dans la perspective d’un éventuel débat sur le fond, il convient d’accueillir les demandes d’[V] [S] tendant à :
- déterminer et chiffrer la perte de revenus locatifs depuis la date de vacance de chaque logement jusqu’à la date de reprise effective des baux ;
- évaluer le coût total des travaux de remise en état et la durée prévisible de réalisation de ces travaux ;
- chiffrer les préjudices matériels et immatériels subis par [V] [S] et qui sont lien avec les sinistres.

Toutefois, il convient de préciser que la mission ainsi confiée à l’expert judiciaire, ne préjuge en rien de la manière dont la juridiction du fond qui serait le cas échéant, ultérieurement saisie, tranchera le fond du litige entre les parties et déterminera les responsabilités de ces dernières tout comme l’étendue exacte des garanties souscrites au titre du contrat d’assurance.

3) sur la demande de provision formulée par [V] [S]

Conformément aux dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C'est au moment où le juge des référés statue qu'il doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

En l’espèce, [V] [S] indique que son contrat d’assurance multirisque habitation comprend une garantie « Spécial Coup dur – Perte de revenus locatifs », dont les conditions sont remplies et ouvrant droit à une indemnisation, dont le plafond est fixé à 17000 €.

À ce titre, elle estime sa perte de revenus à la somme de 11601 € au mois d’avril 2026, en indiquant que l’appartement au rez-de-chaussée est vacant depuis le 31 août 2024 et l’appartement du premier étage est vacant depuis le 07 février 2025, correspondant à une perte respective d’un loyer mensuel de 279 € sur 19 mois et de 450 € sur 14 mois (les quittances de loyer concernant [Y] [P] et [M] [L] visent des loyers de 279,44 € et de 450 €).

Par ailleurs, [V] [S] indique que la SA Pacifica a versé un acompte de 12021 €, ce qui n’est pas contesté. Toutefois, elle ajoute que cette somme a été attribuée uniquement au titre des travaux et non de la perte de revenus, de sorte que sa demande est fondée.

En défense, la SA Pacifica soutient qu’il existe des contestations sérieuses eu égard au fait que le logement de [Y] [P] avait été rendu avant l’ouverture de dossier et elle indique que les éléments produits par la bailleresse « ne permettent pas de justifier les 33 mois de loyers prétendument « vacants » allégués par Mme [S] qui, pour exprimer sa demande, utilise l'adverbe « environ », révélateur de son imprécision ».

Il s’avère qu’[V] [S] produit un courrier (pièce n° 3) du bureau d’étude et Ingénierie lequel précise qu’à la suite de la visite du 07 février 2025, au regard notamment des fissures de mur de refend en rez-de-chaussée et étage, ces désordres présentent un risque important d’effondrement, de sorte qu’il lui demande d’évacuer sa locataire [G] [W].

De même, elle justifie de la réception du préavis de départ de [Y] [P] (pièce n° 8 feuillet 3) et que l’intéressé a justifié par le sinistre rendant impropre l’usage du logement « par ce courrier, je vous confirme le départ de votre logement en date du 31 août 2024, date à laquelle vous m’avez demandé de rompre le bail. Ce départ fait suite à l’impossibilité d’habiter les lieux du fait du sinistre - dégât des eaux - suite à la dépose de l’évier pour le débouchage de la canalisation d’évacuation des eaux usées ».

De son côté, il convient de relever que la SA Pacifica conteste l’existence d’un préjudice susceptible d’ouvrir droit à une provision. Elle produit à cet égard, les conditions générales de l’assurance, lesquelles prévoient en page 42 : « la perte des revenus locatifs » prévoyant notamment « une indemnité en cas de sinistre empêchant d’honorer la location ou sous-location correspondant à la perte des loyers lorsque l’habitation ou une partie de l’habitation assurée faisait l’objet d’un contrat de location en cours sans incident de paiement ; lorsque préalablement au sinistre, l’habitation ou une partie de l’habitation assurée faisait l’objet d’un contrat de location à venir, signé par les deux parties ».

Toutefois, au regard de la teneur des pièces justificatives produites et de la persistance des désordres affectant le bien immobilier, il convient de considérer à ce stade, que l’obligation de paiement d’une provision par la compagnie d’assurance n'est pas sérieusement contestable. Par conséquent, les circonstances de la cause, justifient de condamner la SA Pacifica à verser à [V] [S] la somme provisionnelle de 6000 € au titre de la garantie souscrite pour la perte de revenus locatifs.

4) sur les demandes annexes

Conformément aux dispositions de l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés doit statuer sur les dépens.

En l'espèce, il convient de dire que les dépens seront provisoirement mis à la charge du demandeur à l'instance afin d'assurer l'efficacité de la mesure, étant rappelé que le fondement de l'action s'analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l'initiative, justifiant qu'elle en assume la charge dans un premier temps.

PAR CES MOTIFS