TJ 22278, 27 juill. 2026, RG 25/01649

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Tel : [XXXXXXXX01]
MINUTE N° 26/00357
N° RG 25/01649 - N° Portalis DBXM-W-B7J-F5HH
Le 27 JUILLET 2026

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame BREARD, Vice-présidente chargée du contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Brieuc

GREFFIER : Madame CHEVREL lors des débats et Madame LAVIOLETTE lors du prononcé

DÉBATS : à l'audience publique du 02 Février 2026 date où l’affaire a été mise en délibéré au 27 JUILLET 2026 après prorogations

JUGEMENT : par mise à disposition au greffe le vingt sept Juillet deux mil vingt six

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,
Dont le siège social est sis [Adresse 3]
[Localité 3]
Représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Charlotte GARNIER, avocate au barreau de RENNES,

ET :

Monsieur [X] [L],
Demeurant [Adresse 4]
[Localité 4]
Comparant en personne,

Madame [Z] [C],
Demeurant [Adresse 4]
[Localité 4]
Non comparante, ni représentée,

-1-

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 août 2023, ayant pris effet à la même date, SOLIHA Bretagne, par l’intermédiaire de son mandataire, l’agence immobilière Sociale Bretagne SOLIHA, a donné en location à Monsieur [X] [L] et Madame [Z] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer d’un montant de 352,13 € par mois, outre une provision sur charges de 7,50 € par mois, soit la somme totale de 359,63 € par mois.

La S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [X] [L] et Madame [Z] [C] dans le cadre du dispositif VISALE, pour le paiement des loyers et des charges par un contrat en date du 10 août 2023.

Par LRAR en date du 22 avril 2024, Madame [Z] [C] a donné congé du logement en délivrant un préavis de 3 mois.

Monsieur [X] [L] et Madame [Z] [C] n’ayant pas acquitté l’intégralité des loyers pour la période de mai 2024 à novembre 2024, un commandement de payer la somme de 2 237,64 € en principal, rappelant les termes de la clause résolutoire figurant au bail et les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 leur a été délivré le 7 janvier 2025 (acte déposé à l’étude pour Madame et Monsieur).

Suivant actes en date du 5 juin 2025, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [X] [L] et Madame [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de voir :
Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts et griefs du preneur
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [L] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,
- Condamner Monsieur [X] [L] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 135,56 € et solidairement avec Madame [Z] [C] à concurrence de 2.883,67 avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer du 7 janvier 2025 sur la somme de 2 237,64 €, et pour le surplus à compter de l’assignation,
- Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
- Condamner solidairement Monsieur [X] [L] et Madame [Z] [C] à payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
- Condamner solidairement Monsieur [X] [L] et Madame [Z] [C] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Condamner in solidum Monsieur [X] [L] et Madame [Z] [C] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 1er décembre 2025.

A cette date, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil substitué a maintenu ses demandes contenues dans l’acte introductif d’instance et a réactualisé sa créance à la somme de 6 444,42 € en principal. Elle a précisé que Madame [Z] [C] était solidaire de la dette à hauteur de 2 883,67 €.

Monsieur [X] [L], comparant en personne, n’a pas contesté le montant de la dette locative. Il a précisé vivre seul, ne pas connaître la nouvelle adresse de Madame [Z] [C] et percevoir une allocation chômage de 850 € par mois.

Madame [Z] [C], assignée par acte déposé à l’étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été renvoyée afin de permettre à la demanderesse de délivrer une assignation à comparaître à Madame [Z] [C] à sa nouvelle adresse.

C’est dans ces conditions que, suivant un second acte en date du 9 décembre 2025, délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile à sa dernière adresse connue après de vaines recherches, la S.A.S ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc aux fins de voir :
- Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts et griefs du preneur
-Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [L] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,
- Condamner Monsieur [X] [L] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 135,56 € et solidairement avec Madame [Z] [C] à concurrence de 2.883,67 avec intérêts aux taux légal à compter du commandement de payer du 7 janvier 2025 sur la somme de 2 237,64 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation,
- Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
- Condamner solidairement Monsieur [X] [L] et Madame [Z] [C] à payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
- Condamner solidairement Monsieur [X] [L] et Madame [Z] [C] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Condamner in solidum Monsieur [X] [L] et Madame [Z] [C] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 février 2026.

A cette date, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil substitué a maintenu ses demandes contenues dans l’acte introductif d’instance et a réactualisé sa créance à la somme de 6 459,04 € en principal. Elle a ajouté que les loyers des mois de novembre et décembre 2025 avaient été réglés. Elle a rappelé que Madame [Z] [C] était solidaire de la dette à hauteur de 2 883,67 €. Elle a indiqué s’en rapporter à justice sur la demande de délais de paiement.
Monsieur [X] [L], comparant en personne, n’a pas contesté le montant de la dette locative. Il a précisé qu’il devait débuter, fin avril 2026, une formation rémunérée de huit mois en tant qu’agent de maintenance des bâtiments.
Il a indiqué qu’il souhaitait mettre en place un échéancier avec un versement de 50 € par mois en plus du loyer courant. Il a précisé qu’il allait régler le loyer du mois de février 2026. Il a ajouté que le loyer s’élevait à 384,81 € par mois, qu’il ne percevait pas d’APL et qu’il remboursait un prêt à la consommation.
Enfin, il a indiqué qu’il ne souhaitait pas quitter les lieux et qu’il avait rendez-vous avec une assistante sociale.

Madame [Z] [C], bien que régulièrement assignée à sa dernière adresse connue, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe de la juridiction.

Le signalement de l’impayé a été transmis à la CCAPEX le 8 janvier 2025 et l’assignation aux fins d’expulsion a été notifiée au Préfet le 3 juillet 2025 et le 9 décembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le bail conclu le 10 août 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit expressément que bail sera résilié de immédiatement et de plein droit « 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées.. »

Au terme d’un contrat de cautionnement en date du 10 août 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des loyers et charges dues par le locataire et, le cas échéant, pour procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion (cf article 8-2).

Il n’est pas contesté que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au mandataire du bailleur, SOLIHA AGENCE IMMOBILIERE SOCIALE BRETAGNE, au titre de la garantie des loyers impayés, la somme totale de 6 454,23 € correspondant aux échéances impayées pour le mois de mai 2024 et les mois de juillet 2024 à novembre 2025 ; que suivant la dernière quittance d’indemnité subrogative en date du 9 décembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est retrouvée subrogée dans les droits et actions du bailleur pour réclamer le remboursement desdites sommes, exercer une action en résiliation du bail ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie ainsi de sa qualité et intérêt à agir en lieu et place du bailleur.

Le commandement de payer la somme de 2 237,64 € en principal délivré le 7 janvier 2025 à Monsieur [X] [L] et Madame [Z] [C] à l’initiative de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, rappelant la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas permis le recouvrement de la totalité des loyers impayés dans les 6 semaines de la signification de l’acte.

Monsieur [X] [L] et Madame [Z] [C] n’ont pas contesté les griefs énoncés en ce qui concerne la dette locative et n’ont pas été en mesure de justifier de la régularisation des impayés dans le délai de 6 semaines.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 19 février 2025. Le bail est donc résilié depuis cette date.

Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; »

Selon l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 « VI. — La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé ».

En l’espèce, suivant le décompte arrêté au 12 janvier 2026, la dette locative s’élève à la somme de 6 459,04 € en principal au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus, incluant l’échéance du mois de décembre 2025.

Il est constant que Madame [Z] [C] a donné congé du logement le 22 avril 2024.

Par courrier en date du 22 avril 2024, le bailleur a indiqué à Madame [Z] [C] qu’elle était solidaire de l’exécution des obligations découlant du bail pendant une période de 6 mois après la fin du préavis de 3 mois, qui est fixé au 22 juillet 2024, soit jusqu’au 22 janvier 2025.

En effet, conformément à l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 rappelé ci-dessus, Madame [Z] [C] demeure tenue solidairement au paiement des loyers et charges dus jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois suivant la fin de son préavis, soit jusqu’au 22 janvier 2025.

Le montant de la dette solidaire s’élève en conséquence à la somme de 2 883,67 €, suivant décompte arrêté au 22 janvier 2025 (au prorata de la durée d’occupation au mois de janvier 2025).

En conséquence, [X] [L] et Madame [Z] [C] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 2 883,67 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 janvier 2025 sur la somme de 2 237,64 €, et, pour le surplus, à compter du présent jugement.

Monsieur [X] [L] sera condamné, seul, au paiement du solde de la dette locative, soit la somme de 3 575,37 € (6 459,04 € − 2 883,67 €), suivant décompte arrêté au 12 janvier 2026 (échéance de décembre 2025 incluse) et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans les conditions prévues à l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et ce, dans la limite de trois années, « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».

Selon l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, " Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l’espèce, Monsieur [X] [L] indique percevoir une allocation chômage de 850 € par mois. Il expose également qu’il doit prochainement débuter une formation rémunérée et propose un échéancier de 50 € par mois en sus du loyer courant.

Toutefois, la dette locative s’élève à la somme de 6 459,04 €.

La mensualité proposée ne permettrait pas d’apurer la dette dans le délai maximal de trois ans.
Ainsi, il n’est pas justifié de la capacité du locataire à régler le loyer courant tout en apurant la dette locative.

Par conséquent, Monsieur [X] [L] sera débouté de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et donc de l’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation et l’expulsion

Après la résiliation du bail, le locataire n’est plus qu’occupant sans droit ni titre et son maintien dans les lieux cause un préjudice au propriétaire qui ne peut disposer de son bien pour le relouer. Il est donc redevable d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges.
Il convient de fixer, à compter du 19 février 2025, date de résiliation du contrat de bail, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 384,81 € par mois, soit une somme équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges.

Monsieur [X] [L] sera condamné, seul, compte tenu du départ de Madame [Z] [C], à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation dans la limite des sommes qu’elle justifiera, par une quittance subrogative, avoir réglées au bailleur à partir de l’échéance du mois de janvier 2026 (pour tenir compte du décompte ci-dessus).

A défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [L] des lieux occupés ainsi que de tous occupants de son chef, conformément au dispositif du jugement ci-après, en tant que de besoin avec le concours de la force publique et sous réserve du respect des dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de constater l’exécution provisoire, de droit, de la présente décision.

Sur les frais irrépétibles :

Succombant à l’instance, Monsieur [X] [L] et Madame [Z] [C] seront condamnés in solidum à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Sur les dépens :

La partie qui succombe est tenue au paiement des dépens qui seront de ce fait mis à la charge in solidum de Monsieur [X] [L] et Madame [Z] [C], dépens qui comprennent notamment les frais du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS