TJ 44184, 29 avr. 2026, RG 26/00180

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 26/00180 - N° Portalis DBYT-W-B7K-FZH3

Minute : 26/00311

JUGEMENT
DU 29 Avril 2026

AFFAIRE :

[Y] [N], [M] [O] EPOUSE [N]

C/

[S] [A]

Copies certifiées conformes
Me Sylvie DAVID
Monsieur [S] LE [U]
Sous-Préfecture [Localité 2]

Copie exécutoire
Me Sylvie DAVID

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [N]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 3]
Rep/assistant : Me Sylvie DAVID, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Madame [M] [O] EPOUSE [N]
demeurant [Adresse 3] - [Localité 3]
Rep/assistant : Me Sylvie DAVID, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Monsieur [S] [A],
demeurant [Adresse 4] - [Localité 3]
non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Hélène CHERRUAUD

GREFFIER :
Léna LE BOHEC, lors des débats
Ingrid LABUSZEWSKI, lors du prononcé

DEBATS : A l’audience publique du 11 février 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 29 Avril 2026

JUGEMENT :
REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00180

Exposé du litige

Par contrat sous seing privé en date du 24 décembre 2013 prenant effet à compter du 1er janvier 2014, monsieur [Y] [N] et madame [M] [O] épouse [N] ont donné à bail à monsieur [S] [A] une maison individuelle à usage d'habitation avec le jardin, un garage et un cabanon, située [Adresse 5] [Localité 3], pour un loyer mensuel de 745 €, en plus du remboursement de la taxe annuelle d’ordures ménagères. Le bail a été conclu pour une durée de 3 ans et s’est renouvelé par tacide reconduction par périodes de 3 ans.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juin 2025, les époux [N] ont donné congé à monsieur [A] pour le 1er janvier 2026, aux fins de vendre ledit bien immobilier, en lui faisant une offre de vente au prix de 140.000 € pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Monsieur [A] n’ayant pas quitté les lieux, les époux [N] l’ont fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2026.

L’affaire a été retenue à la première audience du 11 février 2026 à laquelle seuls les demandeurs ont comparu, représentés par leur avocat.

Monsieur et madame [N] demandent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, aux fins de voir au visa notamment de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 :
- prononcer la résiliation du bail du chef de ce congé à la date du 1er janvier 2026 ;
- ordonner en conséquence l’expulsion de monsieur [A] et de tous les occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;
- condamner monsieur [A] à leur payer la somme de 771 € à titre d’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2026 et juqu’à la libération effective des lieux ;
- condamner monsieur [A] à leur payer la somme de 4.768 € correspondant à l’arriéré de loyers au jour de l’assignation ;
- condamner monsieur [A] à leur payer la somme de 1.000 € sur le fondement des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner monsieur [A] en tous les dépens, qui comprendront le coût du congé délivré le 19 juin 2025 ;
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir par application des disposiitons de l’article 514 du code de procédure civile.

Monsieur [A] n’est pas présenté ni fait représenter à l’audience, ni manifesté par écrit.

Il a été indiqué que la décision sera rendue le 29 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION
L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le défendeur non comparant a été régulièrement assigné le 15 janvier 2026 avec remise de l’acte à l’étude, en ce qu’après vérification de sa domiciliation à l’adresse du logement loué (nom figurant sur la boîte aux lettres), le commissaire de justice a accompli les formalités prescrites aux articles 656 et 658 du code de procédure civile.

I - Sur la validité du congé

Aux termes de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par une ordonnnce du 29 janvier 2020 et une loi du 30 juillet 2020, dans sa version en vigueur au 1er juillet 2021,
I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (…).
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (...)
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. — Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.
Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.
III. — Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
IV. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.

En l’espèce, monsieur et madame [N] ont donné congé à monsieur [A], pour vendre le logement que celui-ci leur loue depuis le 1er janvier 2014. Ils ont respecté le délai légal de préavis et ont formulé à monsieur [A] une offre de vente.

En l’absence de toute contestation, il convient de déclarer régulier et valable ledit congé et de dire que le bail a pris fin le 1er janvier 2026.

Monsieur [A] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.
Il convient d’ordonner également son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

II - Sur la demande de condamnation au paiement d’un arriéré de loyers

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

Par application de l’article 1353 du code civil, il revient aux demandeurs de prouver l’obligation de payer ; c’est aux débiteurs qui se prétendent libéré de justifier le paiement ou le fait extincteur de leur obligation.

Le bail d’habitation conclu au bénéfice de monsieur [A] stipulait un loyer menseul de 745 €, payable d’avance mensuellement le 10 de chaque mois, avec une clause d’indexation automatique le 1er juillet de chaque année selon la variation de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE.

Si le défendeur non comparant ne conteste pas le montant de l’arriéré locatif, 4.768 € réclamé dans l’assignation, force est de constater que les bailleurs ne fournissent aucun décompte détaillé à l’appui de leur demande de paiement.

Il convient de débouter les époux [N] de leur demande insuffisamment étayée.

III - Sur les demandes accessoires

Monsieur [A] succombant à l'instance pour l’essentiel sera condamné aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du congé et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [N] l’intégralité des frais qu’ils ont dû engager pour faire valider leur congé. Monsieur [A] sera condamné à leur payer la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile énonce que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe.

PAR CES MOTIFS :