TJ 44184, 6 mai 2026, RG 26/00390

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 26/00390 - N° Portalis DBYT-W-B7K-FZVZ

Minute : 26/344

JUGEMENT
DU 06 Mai 2026

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[J] [T], [Q] [H]

Copies certifiées conformes
OPH Silène
Mme [J] [T]
M. [Q] [H]
Sous-Préfecture [Localité 2]

Copie exécutoire
OPH Silène

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

OPH SILENE
sise [Adresse 3]
Représenté par Mme [R] [Y], munie d’un pouvoir spécial

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DEFENDEURS :

Madame [J] [T],
demeurant [Adresse 4]
comparant en personne

Monsieur [Q] [H],
demeurant [Adresse 5]
comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER :
Julie ORINEL lors des débats,
Ingrid LABUSZEWSKI lors du prononcé,

DEBATS : A l’audience publique du 4 mars 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00390

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 24 janvier 2022, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [Q] [H] et Madame [J] [T] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 6], à [Localité 3], moyennant un loyer total et révisable de 466,28€, provision sur charges incluse.

Le 30 juillet 2024, Monsieur [Q] [H] et Madame [J] [T] ont déposé un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 4]-Atlantique. Le dossier a été déclaré recevable le 29 août 2024. Par courrier du 30 janvier 2025, la Commission de surendettement a informé le bailleur des mesures imposées dans le cadre de la procédure.

Par courrier recommandé du 24 février 2025, le bailleur a mis en demeure les locataires de respecter le plan de surendettement et leur a précisé qu’en l’absence de règlement sous quinze jours, le plan deviendrait caduc et la dette serait de nouveau exigible.

Aucun règlement n’ayant été effectué, le bailleur a fait délivrer aux locataires, par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2025, un commandement de payer les loyers à hauteur de 2.243,32€, en visant la clause résolutoire.

Le 21 mars 2025, un plan d’apurement a été proposé par le bailleur aux locataires.

La situation d'impayés de loyers a été signalée auprès de la CCAPEX de [Localité 4]-Atlantique le 8 septembre 2025 par le bailleur.

Le plan d’apurement du 21 mars 2025 n’a pas permis de solder la dette et a été dénoncé par courrier du bailleur du 10 décembre 2025.

Par acte du 31 décembre 2025, l’OPH SILENE a fait assigner Monsieur [Q] [H] et Madame [J] [T] devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l'exécution provisoire :
1 - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 21 mars 2025 ;
2 - ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;
3 - condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :
* la somme de 2.891,95€ à titre d'arriérés de loyers et charges arrêtés au 03 décembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
* une indemnité d'occupation égale au loyer en cours soit la somme de 411,13€, augmentée des charges, payable à compter de la résiliation des baux et jusqu'à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues par le bail ;
* la somme de 300€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civil;
* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal le 26 février 2026. Aucun élément d'information sur la situation de Monsieur [Q] [H] et Madame [J] [T] n'a pu être transmis faute de contact avec les locataires.

A l'audience du 4 mars 2026 où l'affaire a été retenue, l'OPH SILENE, représenté par Madame [R] [Y], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 3.077,32€, arrêtée à la date du 5 février 2026. Il a indiqué être opposé à l'octroi de délais de paiement, précisant que les versements étaient irréguliers et que la dette continuait d’augmenter.

Monsieur [Q] [H] et Madame [J] [T], qui ont comparu en personne, n’ont pas contesté l’existence, ni le montant de la dette locative. Ils ont sollicité la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Madame [J] [T] a indiqué percevoir un salaire de 1.800€ par mois et Monsieur [H] a précisé qu’il venait de commencer un emploi en interim. Ils ont indiqué avoir bénéficié d’un réaménagement de dettes dans le cadre de la procédure de surendettement à laquelle ils ont été déclarés recevables. Ils ont précisé avoir versé 350€ au jour de l’audience et ont précisé qu’ils comptaient verser une somme complémentaire dans les jours à venir. Ils ont proposé de verser 70€ en plus du loyer courant afin d’apurer la dette locative.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité

L'action de l'OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été notifiée au préfet de [Localité 4]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l'audience, soit le 31 décembre 2025, conformément à l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'action de l'OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été délivrée postérieurement à l'expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée le 8 septembre 2025 et l'assignation délivrée le 31 décembre 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.351-30 du code de la construction et de l'habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n'ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l'article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l'octroi des délais de paiement.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l'absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l'audience visant à constater la résiliation du bail.

Les défendeurs qui ont comparu ont actualisé leur situation financière et sociale. Il ressort des éléments versés au dossier que les règlements effectués sont irréguliers et souvent inférieurs au montant du loyer. Les défendeurs ont toutefois réglé leur dernière échéance de loyer. Ils se mobilisent pour régulariser la situation et propose un plan d’apurement cohérent au regard de la situation. Dès lors, il convient d’accorder aux locataires des délais de paiements, tels qu’édictés au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus le temps des délais accordés. Si les locataires respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle solidairement due par Monsieur [Q] [H] et Madame [J] [T] jusqu’à leur sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion, sera fixée au montant du loyer du logement, soit la somme de 411,13€, augmenté des charges qu’ils auraient payées en cas de non-résolution du bail.

Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

Le décompte locatif produit n'appelant aucune critique et la dette n’étant pas contestée, Monsieur [Q] [H] et Madame [J] [T] seront solidairement condamnés à payer à l’OPH SILENE la somme de 3.077,32€, arrêtée au 5 février 2026, échéance de février 2026 non incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement de payer en date du 20 mars 2025.

PAR CES MOTIFS