TJ 44184, 6 mai 2026, RG 26/00381

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 26/00381 - N° Portalis DBYT-W-B7K-FZVP

Minute : 26/00335

JUGEMENT
DU 06 Mai 2026

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[T] [I] épouse [H], [K] [H]

Copies certifiées conformes
Société OPH SILENE
Madame [T] [I] épouse [H],
Monsieur [K] [H],
Sous-Préfecture [Localité 2]

Copie exécutoire
Société OPH SILENE

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société OPH SILENE
sise [Adresse 3]
représenté par Madame [E] [O], munie d’un pouvoir spécial

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DEFENDEURS :

Madame [T] [I] épouse [H],
demeurant [Adresse 4]
Non comparant

Monsieur [K] [H],
demeurant [Adresse 4]
Non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER :
Julie ORINEL, lors des débats
Ingrid LABUSZEWSKI, lors du prononcé

DEBATS : A l’audience publique du 4 mars 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026

JUGEMENT :
REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00381

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 octobre 2024, l’OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [K] [H] et Madame [T] [I], épouse [H], un local à usage d'habitation situé au [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer total et révisable de 438,94€, provision sur charges incluse.

Par actes sous seing privé du 10 octobre 2024, le bailleur a également donné à bail aux locataires, le garage n°13 et le cellier n°10 sis [Adresse 6] [Adresse 7] » au [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer de 56,61€ pour le garage et de 10,77€ pour le cellier.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement pour défaut d’assurance, en visant la clause résolutoire.

Une situation d'impayés de loyers a été signalée auprès de la CAF de [Localité 4]-Atlantique le 3 avril 2025 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de 473,61€, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 31 décembre 2025, l’OPH SILENE a fait assigner Monsieur [K] [H] et Madame [T] [I], épouse [H], devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l'exécution provisoire :
1 - constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 14 novembre 2025 ;
2 - ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec le cas échéant l'assistance d'un serrurier et de la force publique ;
3 - condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :
* la somme de 1.273,05€ à titre d'arriérés de loyers et charges arrêtés au 30 novembre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
* une indemnité d'occupation égale au loyer en cours soit la somme de 469,89€ (401,29€ pour le logement, 57,48€ pour le garage et 11,12€ pour le cellier), augmentée des charges, payable à compter de la résiliation des baux et jusqu'à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues par le bail ;
* la somme de 100€ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier n'a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Monsieur [K] [H] et Madame [T] [I], épouse [H].

A l'audience du 4 mars 2026 où l'affaire a été retenue, l'OPH SILENE, représenté par Madame [E] [O], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 1.672,88€, arrêtée à la date du 28 février 2026. Il a indiqué être opposé à l'octroi de délais de paiement, les locataires n’ayant pas repris le règlement du loyer courant, aucun versement n’ayant été réalisé depuis le mois d’août 2025.

Monsieur [K] [H] et Madame [T] [I], épouse [H], bien que régulièrement assignés à étude, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L'action de l'OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été notifiée au préfet de [Localité 4]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l'audience, soit le 31 décembre 2025, conformément à l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L'action de l'OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l'assignation a été délivrée postérieurement à l'expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine a été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 4]-Atlantique le 3 avril 2025 et les assignations ont été délivrées le 31 décembre 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.351-30 du code de la construction et de l'habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et six semaines après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n'ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l'article 24 alinéa 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l'octroi des délais de paiement.

Toutefois, en vertu des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d'application immédiate en l'absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l'audience visant à constater la résiliation du bail.

Les défendeurs n'ont pas comparu et n'ont pas permis à la juridiction d'apprécier leur situation matérielle au jour de l'audience. Par ailleurs, il ressort des éléments versés au dossier qu'ils n'ont pas repris le règlement de leur loyer courant, aucun versement n’ayant été réalisé depuis le mois d’août 2025. La dette locative ne cesse d’augmenter alors même que le loyer résiduel n’est que de 87€, les APL étant maintenues. Il n'est donc pas possible d'envisager l'octroi de délais de paiement en l’absence de toute reprise des règlements.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 15 novembre 2025.

Dès lors, la procédure d'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation due solidairement par les locataires jusqu'à leur sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 469,89€ (401,29€ pour le logement, 57,48€ pour le garage et 11,12€ pour le cellier), augmentée des charges qu’ils auraient payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur le montant des loyers dus

Les défendeurs n'ayant pas comparu, le tribunal se prononcera dans les limites de l'assignation, soit pour la période arrêtée au 30 novembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus.

Le décompte fourni n'appelant aucune critique, Monsieur [K] [H] et Madame [T] [I], épouse [H], seront solidairement condamnés à payer la somme de 1.273,05€ au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens, et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais exposés par lui et non compris dans les dépens. Il convient donc de lui allouer une indemnité de 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût des commandements de payer en date des 11 février 2025 et 3 octobre 2025.

PAR CES MOTIFS