TJ 44184, 6 mai 2026, RG 26/00184

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 26/00184 - N° Portalis DBYT-W-B7K-FZH7

Minute : 26/00326

JUGEMENT
DU 06 Mai 2026

AFFAIRE :

Société SILENE

C/

[C] [F]

Copies certifiées conformes
Me Sylvie DAVID
Madame [C] [F]
Sous-Préfecture [Localité 2]

Copie exécutoire
Me Sylvie DAVID

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEURS :

Société SILENE
sise [Adresse 3] - [Localité 3] [Adresse 4]
Rep/assistant : Me Sylvie DAVID, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEURS :

Madame [C] [F]
demeurant [Adresse 5]
Comparant en personne

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :
Estelle HAMON

GREFFIER :
Julie ORINEL, lors des débats
Ingrid LABUSZEWSKI, lors du prononcé

DEBATS : A l’audience publique du 4 mars 2026

A l'issue de celle-ci, le Juge des Contentieux de la Protection a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 06 Mai 2026

JUGEMENT :
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

RG 26/00184

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 2016, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [C] [F] et Monsieur [Z] [M] un local à usage d’habitation, situé [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel total et révisable de 523,73€, provision sur charges incluse.

Le contrat de bail indique expressément dans son point 4-7 que tout manquement aux dispositions du règlement intérieur et notamment le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués pourra amener à la saisine du tribunal judiciaire.

Le règlement intérieur, signé le 22 septembre 2016 par les locataires, rappelle l'obligation d'adopter un comportement qui ne nuise pas ou ne trouble pas la tranquillité et la sécurité de ses voisins, ainsi que les obligations concernant la vie collective et l'usage des espaces privatifs et communs (article 3). Il rappelle également que le personnel de gardiennage et/ou employés d’immeuble en charge d’assurer la bonne tenue des parties communes, annexes et abords de l’immeuble est habilité à représenter l’OPH SILENE afin de faire respecter l’application du présent règlement et que les injures, menaces ou gestes dangereux à son encontre donneront lieu à des poursuites judiciaires (article 2). Il prévoit enfin l’interdiction de jeter ou déposer des objets quelconques dans les parties communes ainsi qu’aux abords de l’immeuble (article 13).

Monsieur [Z] [M] ayant régulièrement donné congé, Madame [C] [F] est devenue seule titulaire du bail à compter du mois de mars 2020.

Le 25 novembre 2025, Madame [T] [D] épouse [P], employée de l’OPH SILENE a déposé plainte contre Madame [C] [F] indiquant avoir été victime d’insulte et de violence de la part de cette dernière le jour de la plainte. Elle a transmis à l’appui de sa plainte un certificat médical en date du 25 novembre 2025 faisant état d’un jour ITT et dérivant notamment un hématome d’un cm de diamètre sur la pommette gauche.

Madame [T] [D] épouse [P] a été en arrêt de travail du 25 novembre au 27 novembre 2025 puis du 29 novembre au 7 décembre 2025.

Par courriel en date du 26 novembre 2025, Madame [C] [F] a présenté ses excuses pour son comportement, indiquant que cela ne se reproduirait pas.

Par courrier recommandé en date du 26 novembre 2025, l’OPH SILENE a informé Madame [C] [F] de la mise en œuvre d’une procédure judiciaire en vue de la résiliation de son bail compte tenu de la gravité des faits.

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2026, l'OPH SILENE a fait citer Madame [C] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire ;
- ordonner en conséquence, l’expulsion de la défenderesse et de tout occupants de son chef le cas échéant avec le concours de la force publique ;
- condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer augmenté des charges jusqu'à libération complète des lieux et remise des clés ;la somme de 1.500€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;aux entiers dépens.

A l’audience du 4 mars 2026, l’OPH SILENE, représenté par son conseil, rappelle que la demande de résiliation du contrat de bail se fonde sur l’agression par la locataire d’une de ses salariées. Il explique que l’employée était déjà intervenue pour rappeler à Madame [C] [F] de ne pas laisser ses poubelles dans les parties communes avant de revenir et constater la présence de Madame [C] [F] l’insultant, la menaçant et jetant en sa direction un désodorisant puis un balai la touchant au visage. Il précise que la locataire à faire parvenir un mail d’excuse le lendemain mais que ce type de comportement ne peut être toléré et qu’il doit garantir à ses salariés un environnement de travail sécure.

Comparaissant en personne, Madame [C] [F] reconnaît l’incident survenu le 25 novembre 2025 et précise regretter son comportement ajoutant toutefois ne pas avoir touché Madame [T] [D]. Elle explique travailler de nuit dans un EHPAD et mettre ses poubelles sur le palier quand elle rentre précisant sur les faits avoir été énervé par l’insistance de l’employée. Elle indique travailler mais ne pas être véhiculée et vivre au sein du logement avec sa fille handicapée. Elle sollicite le rejet des demandes de l’OPH SILENE et s’engage à ne plus avoir un tel comportement.

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail

Sur la demande principale

Les articles 1728 du Code civil et 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cela consiste pour le preneur à user du bien loué en bon père de famille, c'est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

Le contrat de bail et le règlement intérieur, signés le 3 novembre 2016 par la locataire, rappellent les obligations des locataires. Le règlement intérieur rappelle par ailleurs dans son article 2 que « le personnel de gardiennage et/ou employés d’immeuble en charge d’assurer la bonne tenue des parties communes, annexes et abords de l’immeuble est habilité à représenter l’OPH SILENE afin de faire respecter l’application du présent règlement. Les injures, menaces ou gestes dangereux à son encontre donneront lieu à des poursuites judiciaires. »

En application des articles 1217 et suivants, 1728 et 1315 du Code Civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes de la locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail.

Il est constant que le juge doit d'abord vérifier la réalité du manquement invoqué puis en apprécier la gravité.

L'OPH SILENE verse au débat le contrat de bail, le règlement intérieur, le dépôt de plainte de son employée, le certificat médical et l’arrêt de travail ainsi que l’attestation de trois autres salariés.

Bien que la procédure pénale soit toujours en cours, les éléments versés aux débats corroborent les faits tels que dénoncés par l’employée de l’OPH SILENE. Madame [C] [F] reconnaît les faits contestant uniquement le fait que le balai ait pu toucher Madame [T] [D], ayant par ailleurs envoyé un mail d’excuse.

Le fait pour Madame [C] [F] d’avoir exercé des violences sur une employée de l’OPH SILENE dans l’exercice de ses fonctions constitue une violation manifeste de ses obligations de locataire, au-delà de constituer un délit puni par la loi, et justifie la saisine du Tribunal en vue d’une résiliation de bail.

Il doit donc être conclu à un manquement grave à ses obligations de la locataire, résultant tant de l’article 1728 du Code Civil que de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient en conséquence au regard de la gravité de ce manquement de prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs de la locataire avec effet à la date du présent jugement et d'ordonner l'expulsion du preneur des lieux qu'il louait, ainsi qu'il sera dit au dispositif.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

L'OPH SILENE sollicite par ailleurs la condamnation de Madame [C] [F] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges contractuellement fixés par les parties. Cette demande est parfaitement fondée dès lors que le bail est résilié afin de compenser un éventuel maintien dans les lieux de l'ancienne locataire, ce jusqu'à la libération effective des lieux loués, cette dernière devenant du fait de la résiliation occupante sans droit ni titre du logement.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, « le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. »

L’article L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution précise « la durée des délais prévus à l'article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, Madame [C] [F] a actualisé sa situation familiale et sociale, expliquant vivre dans le logement avec sa fille handicapée et ne pas être véhiculée pour se rendre à son travail, ce dernier se trouvant à proximité du logement. Elle a reconnu la majorité des faits lui étant reprochés et a formulé des excuses. Madame [C] [F] dont la situation est précaire a fait preuve de bonne foi à l’audience.

Par conséquent, il lui sera octroyé un délai supplémentaire de six mois pour quitter les lieux.

Sur les demandes annexes

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit compte tenu des délais d’ors et déjà prévus par la loi en matière d’expulsion locative.
Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige.

PAR CES MOTIFS