TJ 68066, 26 janv. 2026, RG 25/00039

N° RG 25/00039 - N° Portalis DB2F-W-B7J-FSIF

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N° RG 25/00039 - N° Portalis DB2F-W-B7J-FSIF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 26 JANVIER 2026
du juge des contentieux de la protection

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

Madame [O] [P] EPOUSE [S]
de nationalité Française
née le 12 Mai 1954 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]
Représentée par Me ESPAGNO, avocat au barreau de Toulouse

À l'encontre de :

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [X]
de nationalité Bulgare
né le 17 Avril 1995 à [Localité 5] (BULGARIE), demeurant Actuellement [Adresse 4]
non comparant, ni représenté

NATURE DE L'AFFAIRE

Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion ; sans procédure particulière.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Vincent TRIDON,, juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé par délégation de Madame la présidente du tribunal judiciaire de COLMAR

Greffier : Martine MUSIALOWSKI

DÉBATS

À l'audience publique du lundi 17 novembre 2025.

ORDONNANCE réputée contradictoire et rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition publique au greffe le 26 janvier 2026 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signée par Vincent TRIDON, président, statuant en matière de référé, et Martine MUSIALOWSKI.

* Copie exécutoire à :
Me Bertrand ESPAGNO

*Copie simple à :
[E] [X]

* Copie à la Sous-Préfecture de [Localité 2] et à Me JOCQUEL, CDJ
le 26 Janvier 2026

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé signé électroniquement par les parties les 25 et 30 octobre 2024 et prenant effet au 1er décembre 2024, Mme [O] [P] épouse [S] a donné à bail à M. [E] [X] un local d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6].

Se prévalant de l’absence de paiement du dépôt de garantie, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 30 janvier 2025, lui réclamant la somme en principal de 550 euros.

Un échéancier a été proposé par le locataire.

Se prévalant ensuite de loyers impayés, le bailleur a fait signifier au locataire un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 mai 2025, lui réclamant la somme en principal de 1 900 euros représentant les arriérés locatifs selon décompte arrêté au mois de mai 2025.

Ce commandement de payer est resté sans effet.

Par acte délivré le 19 août 2025, Mme [O] [P] épouse [S] a fait assigner M. [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection de ce Tribunal statuant en référé, aux fins notamment d'obtenir de :
- constater la résiliation de plein droit du bail,
En conséquence,
- ordonner l’expulsion des lieux loués de M. [E] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,
- condamner M. [E] [X] à payer les sommes suivantes :
- 2 310 euros à titre de provision, correspondant au loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 15 juillet 2025, somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à l’assignation, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil à compter de l’assignation,
- une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail et suivant les conditions de charges et de réindexation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux,
- condamner M. [E] [X] au versement d’une indemnité de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L'affaire a été retenue à la première audience du 17 novembre 2025, lors de laquelle Mme [O] [P] épouse [S], représenté par son conseil, a repris oralement les termes de son assignation.
Elle a produit un décompte actualisé au 5 novembre 2025 faisant état d’une dette de 4 542,63 euros.

M. [E] [X] bien que régulièrement assigné, était absent et n’était pas représenté.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Malgré l’absence de M. [E] [X], il convient de statuer sur les demandes de Mme [O] [P] épouse [S], après avoir vérifié, conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Le contrat de location signé par les parties stipule que le loyer est payable à terme à échoir le premier jour du mois et prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges régulièrement appelés, six semaines après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

En l'espèce, il résulte des pièces produites que des loyers et charges n’ont pas été réglés de telle sorte qu'un commandement de payer la somme en principal de 1 900 euros représentant les arriérés locatifs au mois de mai 2025 a été signifié le 20 mai 2025 au défendeur.

Ce commandement de payer se réfère à la clause de résiliation insérée dans le bail et rappelle les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Les loyers n'ont pas été réglés dans les six semaines du commandement tandis que le juge n'a pas été saisi par le locataire aux fins d'obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à compter du 2 juillet 2025.

Il s’ensuit que M. [E] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Par conséquent, M. [E] [X] devra quitter le logement situé [Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 6] dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l’indemniser du préjudice qu’il subit du fait de l’occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu’elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s’apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu’il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l’occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En effet, en l’absence de prise en compte des éventuelles augmentations de loyers, pratiquées conformément à la législation sur les baux, le locataire déchu de son titre d’occupation qui se maintient dans les lieux malgré la décision d’expulsion, serait amené à payer une somme inférieure, pour le même logement, que celle payée par un locataire parfaitement à jour de ses loyers.

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner que M. [E] [X] devra s’acquitter, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des provisions pour charges qui auraient été dus si le contrat de bail avait continué, à compter du 2 juillet 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les sommes dues

L'article 1728-2° du Code Civil ainsi que les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte suffisamment des éléments produits et des débats que M. [E] [X] est débiteur de la somme de 2 310 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d'occupation dus au 15 juillet 2025.

Par conséquent, il y a lieu de condamner à titre provisionnel M. [E] [X] à payer à Mme [O] [P] épouse [S] la somme de 2 310 euros au titre des loyers, charges locatives impayés et indemnités d'occupation dus au 15 juillet 2025.

A cette occasion, il sera rappelé que le premier alinéa de l’article 1231-7 du code civil dispose :
« En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’en décider autrement.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, il y a lieu de condamner M. [E] [X] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer la clause résolutoire.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.
Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.
Au cas présent, il apparaît équitable de condamner M. [E] [X] à indemniser Mme [O] [P] épouse [S] à hauteur de 800 euros.

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS