TJ 49007, 9 juill. 2026, RG 25/02098

TRIBUNAL JUDICIAIRE
d’[Localité 1]
(Site Coubertin)

N° RG 25/02098 - N° Portalis DBY2-W-B7J-IFWU

JUGEMENT du
09 Juillet 2026

Minute n° 26/00725

S.A. PODELIHA

C/

[D] [L]

Le

Copie conforme
+ copie exécutoire
Me BARBE

Copie conforme
Me GUILLOU

Préfecture de Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

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Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d'ANGERS, le 09 Juillet 2026

après débats à l'audience du 07 Mai 2026, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente - Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l'information préalablement donnée à l'issue des débats, en application des dispositions de l'article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat
Immatriculée au RCS d’[Localité 1] sous le n°057 201 139
Siégeant : [Adresse 1],
[Localité 3]

représentée par Maître Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS,substitué par Mâitre Ouseynou MBENGUE, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [D] [L]
née le 04 Août 1980 à [Localité 4]
demeurant : [Adresse 2]
[Localité 5]

non comparante, ayant pour avocat Maître Cyrille GUILLOU, avocat au barreau d’ANGERS

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 avril 2017, la SA d’HLM Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à Mme [D] [L] et M. [T] [B] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 682,82 € outre 16,65 € au titre de la location des annexes, les charges venant en sus.

Par courrier du 29 avril 2022, le bailleur a informé les locataires avoir pris compte du départ de M. [T] [B] du logement le 22 mars 2022 et leur rappelait les termes de la clause de solidarité prévue au bail.

Le 19 mai 2025, la SA d’HLM Podeliha a fait signifier à Mme [D] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, la SA d’HLM Podeliha a fait assigner Mme [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 21 juillet 2025; subsidiairement prononcer sa résiliation ;
- ordonner l'expulsion de Mme [D] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,
- fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s'il avait été poursuivi,
- condamner Mme [D] [L] à lui payer :
1. la somme de 7.715€ à titre d'arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 10 novembre 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
2. l'indemnité d'occupation mensuelle précédemment fixée pour la période postérieure et ce jusqu'à libération définitive des lieux,
3. la somme de 600€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée une première fois à l’audience du 5 février 2026, date à laquelle l’affaire a été renvoyée à la demande de Maître Guillou, conseil de Mme [D] [L]. Elle a fait l’objet d’un nouveau renvoi lors de l’audience du 5 mars 2026 pour le même motif. Elle a fait l’objet d’un dernier renvoi lors de l’audience du 2 avril 2026 en raison du mouvement de grève des avocats.

L’affaire a été retenue à l'audience du 7 mai 2026.

A cette date, la SA d’HLM Podeliha représentée par son conseil, réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d'instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif à la somme de 8.670,12 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle précise ne pas avoir été destinataire de conclusions de la part de l’avocat de Mme [D] [L] et maintenir en conséquence l’ensemble de ses demandes.

Mme [D] [L] et son conseil sont non comparants lors de l’audience du 7 mai 2026 sans qu’aucun courrier n’ait été adressé à la juridiction pour expliquer cette absence.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [D] [L] ayant été représentée par son conseil lors des précédentes audiences, le jugement sera qualifié de contradictoire à son égard.

Sur les demandes principales

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Ce même article dispose désormais que ""tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l'espèce, le bail conclu le 13 avril 2017 contient une clause résolutoire (article 6-7 La Résiliation) prévoyant "qu'en cas de non paiement à leur échéance du loyer, du dépôt de garantie, ou des charges dûment justifiées (...) et après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (...) le présent contrat de location sera résilié de plein droit et l'expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie (...)."

Le commandement de payer signifié le 19 mai 2025 vise cette clause résolutoire et fixe un délai de deux mois au locataire pour apurer sa dette sous peine de résiliation du bail.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 19 mai 2025, pour la somme en principal de 4.097,57 € est demeuré au moins pour partie infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 juillet 2025.

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l'espèce, le juge n’a été saisi d’aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que celle-ci ne peut envisagée.

La clause résolutoire doit par conséquent produire ses pleins effets. Du fait de la résiliation du bail, Mme [D] [L] est occupant sans droit ni titre des lieux occupés.

Son expulsion sera donc ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Il résulte de l'article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par les parties, la SA d’HLM Podeliha produit un décompte démontrant que Mme [D] [L] reste devoir la somme de 8.670,12 € à la date du 26 avril 2026.

La défenderesse n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 8.670,12 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7.715 € à compter de l'assignation (25 novembre 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Mme [D] [L] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les mesures accessoires

Mme [D] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 mai 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Podeliha, Mme [D] [L] sera condamnée à lui verser la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :