TJ 02691, 10 juill. 2026, RG 26/00032

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN
Juge des contentieux de la protection - [Adresse 1]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 26/00032 - N° Portalis DBWJ-W-B7K-DAZ4

Le

Copie exécutoire + copie à Me LEMONNIER
Copie exécutoire + copie à Mme [Q]
Copie dossier

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES INSCRITE AU RCS DE [Localité 1] SOUS LE NUMERO 824 541 148
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Jonathan PIERRE-LOUIS, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

Mme [M] [Q]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 3]

comparante

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 22 Mai 2026 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Pierre FREISINGER, juge placé désigné par ordonnance de la Première présidente de la cour d'appel d'Amiens du 13 avril 2026 pour exercer la fonction de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Quentin assisté de Nadia HESSANI, GREFFIER;

Pierre FREISINGER juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Nadia HESSANI

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 02 août 2024, Monsieur [I] [B] et Monsieur [O] [X], représentés par la société MSL GESTION, ont donné à bail à Madame [M] [Q] un logement situé au [Adresse 4], [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 395 euros, provision sur charges comprise.

Par acte sous seing privé conclu le 30 juillet 2024, Monsieur [I] [B], représenté par la société MSL GESTION a souscrit auprès de la société par actions simplifiée unipersonnelle ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE n°A10378902569.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [M] [Q] un commandement de payer la somme principale de 1387 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 25 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 janvier 2026, la société ACTION LOGEMENT a fait assigner Madame [M] [Q] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Saint-Quentin aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son/leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;
- condamner Madame [M] [Q] à lui payer la somme de 2151 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 1387 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- condamner Madame [M] [Q] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu'à sa libération effective des lieux ;
- condamner Madame [M] [Q] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;
- condamner Madame [M] [Q] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- que l'exécution provisoire est de droit.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de l'Aisne par voie électronique avec avis de réception du 21 janvier 2026.

A l'audience du 22 mai 2026, la société ACTION LOGEMENT, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 2449, 64 euros, arrêtée au 21 mai 2026, loyer du mois de mai 2026 inclus. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance à l'exception de la demande d'expulsion. Elle ne s'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement au bénéfice du défendeur ni à la suspension de la clause résolutoire.

Au soutien de ses demandes, elle invoque l'application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que la défenderesse n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

Madame [M] [Q] a comparu en personne. Elle n'a pas contesté le montant de la dette. Elle a sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux. Elle indique pouvoir régler mensuellement le loyer ainsi que la somme de 69 euros par mois au titre de la dette.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier établi et reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.

MOTIVATION

Sur le droit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits du bailleur

Par application de l'article 2309 du code civil dans sa version en vigueur lors de la conclusion du contrat, la caution, subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur, dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement. Les droits et actions s'entendent également de ceux permettant de limiter le concours de la caution au paiement de la dette.

Conformément à l'ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l'arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l'agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l'effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l'approbation des statuts d'ACTION LOGEMENT SERVICES, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif VISALE.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif VISALE à son article 4 comme étant un "dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant". Selon ce même article, "le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d'un contrat de cautionnement soumis à l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d'un bail d'habitation avec un locataire bénéficiant d'un visa en cours de validité".

L'article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur. Le cautionnement conclu entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES et le bailleur stipule en son article 8.2 que la caution s'engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion.

En l'espèce, au vu du contrat de cautionnement VISALE conclu par le bailleur et de la quittance subrogative versée aux débats, il y a lieu de constater que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions du bailleur.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l'article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon le dernier décompte, Madame [M] [Q] reste devoir à la société ACTION LOGEMENT la somme de 2449, 64 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 21 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse, après déduction des « frais » injustifiés imputés au locataire.

Madame [M] [Q] n'apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience.

Il convient par conséquent de condamner Madame [M] [Q] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 2449, 64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 21 mai 2026 échéance du mois de mai 2026 incluse.

Comme demandé, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, à compter du 24 septembre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1387 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation du bail et l'expulsion

Sur la recevabilité de l'action

Conformément aux dispositions de l'article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 21 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 19 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX par voie électronique le 25 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 19 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la société ACTION LOGEMENT justifie avoir régulièrement signifié le 24 septembre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 1387 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n'ayant été effectué par Madame [M] [Q].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 novembre 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l'article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, les parties s'accordent à l'audience pour que Madame [M] [Q] bénéficie de délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues.

La société ACTION LOGEMENT n'a pas d'opposition sur la mensualité proposée par Madame [M] [Q].

Il y a donc lieu d'autoriser cette dernière à rembourser la dette de façon échelonnée, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

En outre, les conditions légales étant réunies, il convient suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

En revanche, il convient d'attirer l'attention de la locataire sur le fait qu'à défaut de règlement d'une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l'expulsion du locataire et à celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

En outre, Madame [M] [Q] sera redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d'expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil.
Cette indemnité se substituera au loyer à compter du 25 novembre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de mai 2026 inclus. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges.

Sur les mesures accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [Q], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de la société ACTION LOGEMENT formée à ce titre sera donc rejetée

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS