TJ 02691, 10 juill. 2026, RG 26/00052

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN
Juge des contentieux de la protection - [Adresse 1]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 26/00052 - N° Portalis DBWJ-W-B7K-DBC2

Le

Copie exécutoire + copie à Me PIERRE-LOUIS
Copie à la sous-préfecture de ST QUENTIN
Copie dossier

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2026

DEMANDERESSE

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES IMMATRICULEE AU RCS [Localité 1] SOUS LE NUMERO 824 541 148
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 2]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me PIERRE-LOUIS Jonathan, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

M. [J] [B]
demeurant [Adresse 3]
[Localité 3]

non comparant

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 22 Mai 2026 du juge des contentieux de la protection de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Pierre FREISINGER juge placé désigné par ordonnance de la Première présidente de la cour d'appel d'Amiens du 13 avril 2026 pour exercer la fonction de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Saint-Quentin, assisté de Nadia HESSANI, GREFFIER;

Pierre FREISINGER juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors de la mise à disposition : Nadia HESSANI

Le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 mars 2025, Monsieur [O] [E] a donné à bail à Madame [J] [B] un logement situé au [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 560 euros, provision sur charges comprise.

Par acte sous seing privé conclu le 22 mars 2025, Monsieur [O] [E] a souscrit auprès de la société par actions simplifiée unipersonnelle ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement VISALE n°A10450630296.

Par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [J] [B] un commandement de payer la somme principale de 1486 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 21 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 janvier 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [J] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Saint-Quentin aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;
- condamner Madame [J] [B] à lui payer la somme de 2 603 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 9 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer les loyers sur la somme de 1486 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- condamner Madame [J] [B] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu'à sa libération effective des lieux ;
- condamner Madame [J] [B] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;
- condamner Madame [J] [B] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

En application des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de l'Aisne par voie électronique avec avis de réception du 20 janvier 2026.

A l'audience du 22 mai 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 3401 euros, arrêtée au 19 mai 2026, loyer du mois de mai 2026 inclus. Elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance à l'exception de la demande d'expulsion devenue sans objet en raison du départ de Madame [J] [B].

Au soutien de ses demandes, elle invoque l'application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, expliquant que la défenderesse n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délais requis après la délivrance du commandement de payer.

Régulièrement assigné en l'étude du commissaire de justice, Madame [J] [B] n'a pas comparu à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026.

MOTIVATION

Sur l'absence de comparution du défendeur

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [J] [B], assignée en l'étude du commissaire de justice n'a pas comparu et n'a pas été représentée à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur le droit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits du bailleur

Par application de l'article 2309 du code civil dans sa version en vigueur lors de la conclusion du contrat, la caution, subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur, dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement. Les droits et actions s'entendent également de ceux permettant de limiter le concours de la caution au paiement de la dette.

Conformément à l'ordonnance n°2016-1048 du 20 octobre 2016, l'arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l'agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l'effort de construction et le décret n°2016-1769 du 15 décembre 2016 relatif à l'approbation des statuts d'ACTION LOGEMENT SERVICES, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif VISALE.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif VISALE à son article 4 comme étant un "dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant". Selon ce même article, "le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d'un contrat de cautionnement soumis à l'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d'un bail d'habitation avec un locataire bénéficiant d'un visa en cours de validité".

L'article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur. Le cautionnement conclu entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES et le bailleur stipule en son article 8.2 que la caution s'engage, notamment, à verser au bailleur le montant des impayés de loyer déclarés et à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion.

En l'espèce, au vu du contrat de cautionnement VISALE conclu par le bailleur et de la quittance subrogative versée aux débats, il y a lieu de constater que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions du bailleur.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l'article 4, p, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Selon le dernier décompte fourni par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [J] [B] reste devoir à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 401 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 mai 2026, échéance du mois de mai 2026 incluse, après déduction des " frais " injustifiés imputés au locataire.

Madame [J] [B] n'apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, n'ayant pas comparu.

Il convient par conséquent de condamner Madame [J] [B] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, la somme de 3401 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 19 mai 2026 échéance du mois de mai 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Comme demandé, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, à compter du 20 octobre 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1486 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l'action

Conformément aux dispositions de l'article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 20 janvier 2026, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 20 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à CCAPEX par voie électronique le 21 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 20 janvier 2026, conformément aux dispositions de l'article 24, II, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir régulièrement signifié le 20 octobre 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 1486 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n'ayant été effectué par Madame [J] [B].

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 décembre 2025.

Sur l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l'espèce, Madame [J] [B] était occupante sans droit ni titre à compter du 21 décembre 2025. Il convient donc la condamner au paiement mensuel d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 21 octobre 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de mai 2026 inclus.

Sur les mesures accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [J] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES formée à ce titre sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS