TJ 14118, 28 juill. 2026, RG 25/02072

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

JUGE DE L’EXECUTION

MINUTE N° : 26/
AFFAIRE N° RG 25/02072 - N° Portalis DBW5-W-B7J-JIBT
Code NAC 50Z Autres demandes relatives à la vente

JUGEMENT DU 28 Juillet 2026

Laurène POTERLOT, Juge de l’Exécution au Tribunal judiciaire de CAEN,

Assistée lors des débats de C. PIGNOT, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier ;

DANS L’INSTANCE

ENTRE

Monsieur [O] [R]
né le 09 Septembre 1973 à [Localité 1],
demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2] [Localité 3]

EN DEMANDE
représenté par Me Marion LEBRUN, avocat au Barreau de CAEN, Case 16

ET

S.A.S. [K],
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 3]

EN DEFENSE
représenté par Me Thomas FERRANT, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Me Boris LAIR, avocat au Barreau de CAEN, Case 93

Après débats à l’audience publique du 05 mai 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 16 Juillet 2026 prorogée au 28 juillet 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 28 décembre 2007, l’indivision [R] a vendu à la société d’HLM [B] une parcelle de terrain d’une superficie de 1 ha 72 a 19 ca, moyennant le prix de 430 475 euros.

Aux termes de cet acte, la société d’HLM [B] s’est engagée à revendre, après création d’un lotissement, deux lots de 1 200 m² minimum respectivement à Madame [E] [R] et Monsieur [O] [R], au prix unitaire de 64 098 euros hors taxes, et à leur accorder le choix de désigner l’emplacement desdits lots.

Par acte du 24 septembre 2012, la parcelle de terrain acquise par la société d’HLM [B] a été revendue à la société [K], à qui l’obligation de rétrocession souscrite en faveur des consorts [R] a été transférée, l’acte précisant toutefois que dans la mesure où le permis d’aménager obtenu le 31 janvier 2012 autorisait la création de parcelles d’une superficie comprise entre 450 et 620 m², la société [K] avait proposé à Madame [R] et Monsieur [R] de leur céder deux parcelles de 600 m² environ qu’ils pourraient choisir, moyennant un prix de 32 000 euros HT pour chaque parcelle.

Saisi par les consorts [R] suivant assignation du 5 juin 2013, le tribunal de grande instance de Caen, par jugement du 9 novembre 2015, a notamment :
- condamné la société [K] à remettre à Madame [E] [R] et Monsieur [O] [R], à chacun, une offre de cession de plusieurs lots contigus pour une surface totale de 1 200 m², au prix total de 64 098 euros, dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pour chacun des requérants,
- condamné la société [K] à réitérer la vente par acte authentique dans le délai de trois mois suivant la remise de l’offre, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pour chacun des requérants,
- condamné la société [K] à communiquer à Madame [E] [R] et Monsieur [O] [R] l’ensemble des contrats de vente et/ou de réservation portant sur l’opération immobilière litigieuse, dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement et sous astreinte de 100 euros par jour de retard,
- débouté Madame [E] [R] et Monsieur [O] [R] de leur demande d’indemnité provisionnelle et les a réservés à solliciter une indemnisation de leur préjudice.

Sur appel de la société [K] et par un arrêt du 5 septembre 2017, la cour d'appel de Caen a infirmé ce jugement et statuant à nouveau, a notamment :
- condamné la société [K] à vendre à Madame [E] [R] et Monsieur [O] [R] avec priorité de choix sur les parcelles restant à commercialiser, chacun une parcelle parmi celles dont la surface est comprise entre 450 et 620 m², le prix étant calculé sur la base 53,41 euros le m²,
- condamné en conséquence la société [K] à remettre à Madame [E] [R] et Monsieur [O] [R] la liste des lots sous astreinte,
- condamné la société [K] à réitérer les ventes par acte authentique dans un délai de 120 jours à compter de la signature de la réservation du lot sous astreinte,
- condamné la société [K] à payer à Madame [E] [R] et Monsieur [O] [R] chacun la somme de 20 000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de leur préjudice.

Par un arrêt du 14 février 2019, la Cour de Cassation a cassé et annulé partiellement cet arrêt en ce qu’il avait condamné la société [K] à vendre à Madame [E] [R] et Monsieur [O] [R] avec priorité de choix sur les parcelles restant à commercialiser, chacun une parcelle parmi celles dont la surface est comprise entre 450 et 620 m², à leur adresser sous astreinte pour option la liste des lots restant à commercialiser et à réitérer sous astreinte les ventes par acte authentique, en renvoyant sur ces points la cause et les parties devant la cour d'appel de Caen autrement composée.

Par un arrêt du 24 novembre 2020, la cour d'appel de Caen a notamment :
- confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Caen du 9 novembre 2015, dans les limites de la saisine de la cour, sauf en ce qu’il a fixé les points de départ des délais afférents aux astreintes à la date de signification du jugement et en ce qu’il n’a pas précisé les limites de durée de ces astreintes ;
Statuant à nouveau :
- dit que les points de départ des délais afférents aux astreintes tels que précisés dans le jugement déféré sont fixés à la date de signification de l’arrêt,
- dit que les astreintes courront pendant une durée maximale de 12 mois,
- débouté les consorts [R] de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive.

L’arrêt a été signifié le 9 décembre 2020.

La société [K] a formé un pourvoi en cassation contre cet arrêt, mais, à la requête de Madame [E] [R] épouse [T] et Monsieur [O] [R] et par ordonnance du 13 janvier 2022, l’affaire a été radiée du rôle de la Cour de Cassation pour inexécution des causes de l’arrêt.

Par jugement du 3 janvier 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Caen a :
- Liquidé l'astreinte ordonnée au titre de l’obligation de communiquer à Madame [E] [R] épouse [T] et Monsieur [O] [R] l’ensemble des contrats de vente et/ou de réservation à la somme de 36 500 euros pour la période du 9 janvier 2021 au 9 janvier 2022 et condamné la société [K] à payer cette somme à Madame [E] [R] épouse [T] et Monsieur [O] [R], unis d'intérêt ;
- Liquidé l'astreinte ordonnée au titre de l’obligation de remettre à Madame [E] [R] épouse [T] et Monsieur [O] [R], à chacun, une offre de cession de plusieurs lots contigus pour une surface totale de 1 200 m² à la somme de 18 250 euros pour la période du 9 février 2021 au 9 février 2022 et condamné la société [K] à payer à Madame [E] [R] épouse [T] et Monsieur [O] [R] chacun la somme de 18 250 euros ;
- Ordonné une nouvelle astreinte au bénéfice de Madame [E] [R] épouse [T] et Monsieur [O] [R], unis d'intérêt, visant à contraindre la société [K] à exécuter l’injonction à elle adressée de communiquer à Madame [E] [R] épouse [T] et Monsieur [O] [R] l’ensemble des contrats de vente et/ou de réservation et dit que cette astreinte, fixée à un montant journalier de 150 euros, courra, passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, pour une durée de six mois ;
- Ordonné une nouvelle astreinte au bénéfice de Madame [E] [R] épouse [T] et Monsieur [O] [R], chacun, visant à contraindre la société [K] à exécuter l’injonction à elle adressée de remettre à Madame [E] [R] épouse [T] et Monsieur [O] [R], à chacun, une offre de cession de plusieurs lots contigus pour une surface totale de 1 200 m², et dit que cette astreinte, fixée à un montant journalier de 150 euros, courra, passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, pour une durée de six mois ;
- Condamné la société [K] à payer à Madame [E] [R] épouse [T] et Monsieur [O] [R], unis d’intérêt, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ;
- Condamné la société [K] aux dépens.

Dans un arrêt du 20 février 2024, la cour d’appel de [Localité 4] a notamment infirmé le jugement du 3 janvier 2023 en ce qu’il a :
- Liquidé l'astreinte ordonnée au titre de l’obligation de remettre à Madame [E] [R] épouse [T] et Monsieur [O] [R], à chacun, une offre de cession de plusieurs lots contigus pour une surface totale de 1 200 m² à la somme de 18 250 euros pour la période du 9 février 2021 au 9 février 2022 et condamné la société [K] à payer à Madame [E] [R] épouse [T] et Monsieur [O] [R] chacun la somme de 18 250 euros ;
- Ordonné une nouvelle astreinte au bénéfice de Madame [E] [R] épouse [T] et Monsieur [O] [R], unis d'intérêt, visant à contraindre la société [K] à exécuter l’injonction à elle adressée de communiquer à Madame [E] [R] épouse [T] et Monsieur [O] [R] l’ensemble des contrats de vente et/ou de réservation et dit que cette astreinte, fixée à un montant journalier de 150 euros, courra, passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, pour une durée de six mois ;
- Ordonné une nouvelle astreinte au bénéfice de Madame [E] [R] épouse [T] et Monsieur [O] [R], chacun, visant à contraindre la société [K] à exécuter l’injonction à elle adressée de remettre à Madame [E] [R] épouse [T] et Monsieur [O] [R], à chacun, une offre de cession de plusieurs lots contigus pour une surface totale de 1 200 m², et dit que cette astreinte, fixée à un montant journalier de 150 euros, courra, passé un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, pour une durée de six mois ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
- Liquidé l'astreinte ordonnée au titre de l'obligation de remettre à Madame [E] [R] épouse [T] et Monsieur [O] [R], à chacun, une offre de cession de plusieurs lots contigus pour une surface totale de 1.200 m2 à la somme de 27.900,00 euros pour la période du 9 février 2021 au 15 novembre 2021 et condamne la société [K] à leur payer chacun, la somme de 27.900,00 euros,
- Débouté Madame [E] [R] épouse [T] et Monsieur [O] [R] de leur demande de nouvelles astreintes, de leur demande de liquidation des astreintes provisoires prononcées par le juge de l'exécution, et de leur demande de dommages-intérêts.

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, Monsieur [O] [R] a fait assigner la société [K] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Caen afin d’obtenir principalement la liquidation de l’astreinte prévue au titre de l’absence de réitération de la vente dans le délai de trois mois à compter de l’acceptation de l’offre et le prononcé d’une nouvelle astreinte.

A l’audience du 5 mai 2026, les parties sont représentées par leurs conseils.

Monsieur [O] [R] sollicite du juge de l’exécution de :
- Prononcer et liquider l'astreinte prononcée par l'arrêt signifié le 09 décembre 2020,
En conséquence,
- Condamner la société [K] à payer la somme de 36.500 euros à Monsieur [O] [R] au titre de l'absence de réitération de la vente dans le délai de trois mois à compter de l'acceptation de l'offre soit à compter du 14 mars 2024,
- Prononcer concernant cette obligation une nouvelle astreinte au bénéfice de Monsieur [O] [R] d'un montant de 1.000 euros par jour commençant à courir un mois après la signification de la décision à intervenir et dire que cette astreinte courra durant une période de six mois.
- Débouter purement et simplement la société [K] de l'ensemble de son argumentaire et de ses demandes,
- Condamner la société [K] à payer à Monsieur [O] [R] une somme de 4.500 euros au titre des frais irrépétibles conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens.

Il fait valoir que malgré l’acceptation de l’offre de la société [K] et en raison de la mauvaise foi de cette dernière, la vente n’a pas été réitéré ce qui justifie la liquidation de l’astreinte et le prononcé d’une nouvelle astreinte.

La société [K] demande au juge de l’exécution de :
- Débouter Monsieur [R] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- Juger que la société [K] a exécuté son obligation d'entrer en pourparlers en ayant proposé des offres dès son acquisition, puis par courriers officiels dès 2021,
- Débouter Monsieur [R] de sa demande de liquidation d'astreinte,
- Juger qu'il existe des causes étrangères justifiant la suppression de l'astreinte et notamment le comportement de Monsieur [R] imposant de multiples conditions,
- Ordonner la suppression de l'astreinte,
- Juger qu'il existe des causes étrangères justifiant la réduction de l'astreinte
- Ordonner la réduction de l'astreinte dans de plus justes proportions,
- Débouter Monsieur [R] de sa demande tendant à la fixation d'une nouvelle astreinte, - Rejeter toutes demandes plus amples et contraires,
- Condamner Monsieur [R] à verser à la société [K] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle oppose que Monsieur [O] [R] a imposé de nouvelles conditions lors de l’acquisition des lots, faisant obstacle à la réitération de la vente. Elle estime que dans ces conditions, l’inexécution de son obligation relève d’une cause extérieure et justifie la suppression de l’astreinte.

Le jugement a été mis en délibéré au 16 juillet 2026 et prorogé au 28 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la liquidation de l’astreinte provisoire

L’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose « Le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter.
Le taux de l'astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation.
L'astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s'il est établi que l'inexécution ou le retard dans l'exécution de l'injonction du juge provient, en tout ou partie, d'une cause étrangère ».

Monsieur [O] [R] fait valoir que par courrier du 15 novembre 2021, la société [K] a proposé en exécution de ses obligations les parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] d’une contenance de 1486 m2 d’un seul tenant à la vente, proposition réitérée le 22 novembre 2021 avec un agrandissement des plans permettant d’appréhender la position des lots et confirmée par courrier du 3 janvier 2024. Il précise avoir confirmé son accord pour se porter acquéreur des parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] par courrier du 4 mars 2024. En l’absence de réitération de la vente, il a de nouveau sollicité la société [K] par l’intermédiaire de son conseil le 26 février 2025. Il en déduit que l’astreinte a commencé à courir trois mois après le 4 mars 2024 et pour une durée d’un an à hauteur de 100 euros par jour de retard et sollicite sa liquidation.

La société [K] oppose que l’engagement qui lui a été imposé ne pouvait s’analyser qu’en une obligation d’entrer en pourparlers et au surplus conditionnée à la création d’un lotissement conformément à l’acte de vente des consorts [R] en 2007. Elle souligne qu’elle s’est conformée au respect de son obligation mais qu’elle s’est heurtée aux règles d’urbanisme et aux refus des consorts [R].

Sur la cause étrangère

La notion de cause étrangère, au sens de l'article L. 131-4, alinéa 3 précité, apparaît plus large que celle de force majeure et s’étend à tous les cas dans lesquels le débiteur s’est trouvé dans l’impossibilité, pour une raison quelconque, de se conformer à l’injonction du juge.

Il appartient au débiteur de rapporter la preuve des circonstances pouvant caractériser la cause étrangère, dont les juge du fond apprécient souverainement l’existence.

Le jugement du 9 novembre 2015, confirmé par l’arrêt du 24 novembre 2020, condamne la société [K] à réitérer la vente par acte authentique dans le délai de trois mois suivant la remise de l’offre, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pour chacun des requérants.

Il s’en déduit que les développements de la société [K] quant aux difficultés d’exécution de son obligation de remise à chacun des consorts [R] d’une offre de cession de plusieurs lots contigus pour une surface totale de 1200 m2 au pris de 64 098 euros conformément aux termes du jugement du 9 novembre 2015 sont indifférents à l’issue du présent litige puisque l’astreinte dont il est sollicité la liquidation porte sur la réitération par acte authentique dans le délai de trois mois suivant la remise de l’offre.

A cet égard, dans son arrêt du 20 février 2024 la cour d’appel de [Localité 4] a notamment estimé que la proposition par lettre officielle du 15 novembre 2021, de la société [K] des parcelles 37/38/39 d’une contenance de 1486 m2 d’un seul tenant était conforme à son obligation à l’inverse de celle portant sur les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 5] précisant qu’il était indifférent qu’elle soit viabilisée puisque, d’une contenance de 900 m2, elle ne répondait pas aux conditions prévues.

Il ressort des éléments produits et des débats que cette proposition d’acquisition des partielles 37/38/39 a été acceptée par Monsieur [H] [R] par courrier officiel du 4 mars 2024.

Par courrier officiel du 26 avril 2024, son conseil exigeait cependant que soit régularisé un compromis aux termes duquel la société [K] s’engageait à réaliser, à ses frais, la viabilisation des trois terrains, que la promesse et l’acte de vente ne prévoient aucune interdiction de division et que soit inscrite une faculté de substitution.

L’absence de réponse de la société [K] a justifié des courriers de relance le 18 juin 2024 et 17 juillet 2024, ce dernier rappelant l’astreinte assortissant l’obligation de réitérer la vente.

Ce n’est que par courrier du 19 décembre 2025 que le conseil de la société [K] indiquait à celui de Monsieur [H] [R] qu’une date de signature avait été sollicitée auprès de son notaire précisant néanmoins que les conditions imposées par ce dernier dans son courrier du 26 avril 2024 n’étaient pas recevables, notamment la substitution d’acquéreur ou la division des parcelle post vente, et que l’objet de la vente serait les trois parcelles proposées en l’état à Monsieur [R] au prix de 64 098 euros.

Il se déduit du silence conservé malgré les relances de Monsieur [H] [R], qu’entre le 4 mars 2024 et le 19 décembre 2025 la société [K] n’a nullement entrepris de se conformer à son obligation de réitération par acte authentique dans le délai de trois mois suivant la remise de l’offre.

Dans ces conditions, les modalités de rédaction du compromis exigées par Monsieur [H] [R] dans son courrier du 26 avril 2024 n’ont pas pu constituer une cause étrangère.

Sur la minoration de l’astreinte

Pour apprécier une demande de diminution du montant de l’astreinte, il est procédé à une analyse du comportement du débiteur et/ou des difficultés qu’il a rencontrées. L’exécution partielle de l’obligation peut ainsi justifier cette réduction.

Les motifs précédemment invoqués pour solliciter la suppression de l’astreinte ne justifient pas non plus sa minoration.

En effet, il y lieu de considérer que la société [K], qui a conservé le silence et n’a pas amorcé l’exécution de son obligation avant le 19 décembre 2025, n’a été confrontée à aucune difficulté.

En conséquence, l’astreinte ayant couru du 4 juillet 2024 au 4 juillet 2025, il convient de faire droit à la demande de liquidation de Monsieur [H] [R] à hauteur de 36 500 euros (365 x 100 euros).

Sur le prononcé d’une nouvelle astreinte

Article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
Le juge de l'exécution peut assortir d'une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité ».

L’article L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution ajoute qu’« une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu'après le prononcé d'une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l'une de ces conditions n'a pas été respectée, l'astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire ».

En l’espèce, il se déduit du courrier de la société [K] du 19 décembre 2025 qu’elle est en capacité de se conformer à l’obligation mise à sa charge de réitérer la vente à Monsieur [H] [R] de plusieurs lots contigus pour une surface totale de 1 200 m², au prix total de 64 098 euros, par acte authentique.

Monsieur [H] [R] est donc bien fondé à solliciter le prononcé d’une nouvelle astreinte afin de s’assurer du respect par la société [K] de l’obligation qu’elle s’abstient d’exécuter depuis plus de 10 ans.

Les conditions exigées par Monsieur [H] [R] voire son refus d’acquérir les lots en l’absence de prise en compte de ces conditions pouvant être de nature à constituer des difficultés dans l’exécution par la société [K] de son obligation, il y a lieu de prononcer une nouvelle astreinte provisoire.

Celle-ci sera fixée à un montant de 200 euros par jour de retard passé le délai de 60 jours à compter de la signification de la présente décision et courra pendant une durée de 6 mois.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l'exécution provisoire

La société [K] qui succombe à la présente instance sera tenue des entiers dépens.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à Monsieur [H] [R] la charge de la totalité des frais qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et qui ne sont pas compris dans les dépens. En conséquence, la société [K] sera condamnée à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en vertu de l’article R. 121-21 du code des procédures civiles d’exécution, les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS