TJ 63113, 28 juill. 2026, RG 24/02509

Jugement N°
du 28 JUILLET 2026

AFFAIRE N° :
N° RG 24/02509 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JTNW / Ch1c2
DU RÔLE GÉNÉRAL

[V] [E]
[G] [T]

Contre :

Syndicat des copropriétaires de la résidence RÉSIDENCE [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice, la Société CITYA [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal

Grosse : le

la SELARL DIAJURIS
Me Anne LAMBERT

Copies électroniques :

la SELARL DIAJURIS
Me Anne LAMBERT

Copie dossier

la SELARL DIAJURIS
Me Anne LAMBERT

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE VINGT HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

Madame [V] [E]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Monsieur [G] [T]
[Adresse 4]
[Adresse 3]
[Localité 2]

tous deux ayant pour avocat postulant Me Anne LAMBERT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
et pour avocat plaidant Me Pascal PERRAULT, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEURS

ET :

Syndicat des copropriétaires de la résidence RÉSIDENCE [Adresse 1], prise en la personne de son syndic en exercice, la Société CITYA [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 5]
[Localité 3]

représenté par la SELARL DIAJURIS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDERESSE

LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Marie-Elisabeth DE MOURA, Vice-Présidente,

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assistée lors de l’appel des causes et de la mise à disposition de Madame Fanny CHANSÉAUME, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 19 Mai 2026 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :
EXPOSÉ DU LITIGE :

L’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété résultant de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Son administration est assurée par la société CITYA [Localité 1], exerçant sous l’enseigne CITYA Jaude, en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires.

Par acte authentique du 28 juin 2019, M. [T] et Mme [E] ont acquis le lot n°28 correspondant à un appartement situé au quatrième étage de l’immeuble ainsi que le lot n°22 correspondant à une cave.

Il n’est pas discuté qu’à compter de l’année 2020, des infiltrations d’eau affectant les caves de l’immeuble ont été constatées de manière récurrente.

Les rapports de visite établis par le syndic les 13 février et 14 octobre 2020 mentionnent la présence d’eau dans les sous-sols et la persistance des désordres.

Le 26 février 2021, M. [T] et Mme [E] ont informé le syndic que l’entreprise [P], intervenue à leur demande, estimait que les écoulements provenaient d’un dysfonctionnement de la soupape de sécurité sanitaire de la chaudière collective.

À la suite des investigations confiées à la société HYDROTECH, celle-ci a remis le 30 juin 2021 un rapport technique évoquant plusieurs hypothèses d’origine des infiltrations, dont notamment des désordres susceptibles de provenir des réseaux publics de voirie.

Le 14 avril 2022, un diagnostic immobilier réalisé à la demande des propriétaires a relevé un risque élevé de développement de mérules dans leur cave en raison de l’humidité persistante.

Estimant que ces désordres compromettaient la commercialisation de leur bien, M. [T] et Mme [E] ont, par courrier du 8 août 2022, demandé au syndic d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale une résolution tendant à la réalisation de travaux permettant de mettre fin aux infiltrations.

Lors de l’assemblée générale du 8 septembre 2022, aucune résolution portant sur la réalisation de tels travaux n’a été soumise au vote des copropriétaires. La question des infiltrations n’a été évoquée qu’au titre des questions diverses.

Par courrier recommandé du 14 novembre 2022, leur conseil a mis en demeure le syndic de faire procéder aux travaux nécessaires afin de supprimer définitivement les infiltrations.

Par courrier du 23 novembre 2022, le syndic a répondu que les infiltrations trouvaient selon lui leur origine dans les ouvrages de voirie relevant de la commune de [Localité 1] et de [Localité 4] Auvergne Métropole.

Au mois de mars 2023, la société Total Énergies Proxi Sud-Est, chargée d’examiner les installations de chauffage, a indiqué qu’une fuite existait au niveau de la soupape de sécurité sanitaire de la chaudière, celle-ci étant réglée en surpression afin de compenser un réseau d’eau partiellement obstrué.

Entre-temps, M. [T] et Mme [E] avaient entrepris la vente de leur appartement.

Après plusieurs tentatives demeurées infructueuses, ils ont finalement cédé leur bien, par acte authentique du 31 mai 2023, au prix de 345 000 euros.

Estimant que les infiltrations persistantes avaient contraint les acquéreurs potentiels à renoncer à leur projet puis les avaient conduits à accepter une diminution du prix de vente, ils soutiennent avoir subi une perte patrimoniale de 35 000 euros.

Après une mise en demeure adressée le 27 juin 2023 au syndicat des copropriétaires, demeurée sans effet, ils ont saisi le tribunal judiciaire par acte extra-judiciaire en date du 19 juin 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions, régulièrement signifiées par RPVA en date du 13 novembre 2025, M. [T] et Mme [E] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 35 000 euros en réparation de la perte de valeur qu’aurait subie leur bien lors de sa vente.

Ils invoquent à titre principal les dispositions de l’article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965, soutenant que la responsabilité du syndicat est une responsabilité de plein droit dès lors que le dommage trouve son origine dans une partie commune ou un équipement collectif.

Ils font valoir que les infiltrations procèdent du dysfonctionnement de la chaudière collective, plus précisément de la soupape de sécurité sanitaire, dont le mauvais fonctionnement avait été porté à la connaissance du syndic dès le mois de février 2021.

Ils soutiennent que, malgré de multiples alertes, plusieurs courriers, une mise en demeure, ainsi qu’une demande d’inscription d’une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale, le syndic est demeuré inactif durant plus de deux années.

Ils ajoutent que cette inertie est expressément reconnue par plusieurs courriels émanant du syndic lui-même.

Ils estiment que cette abstention a directement empêché la disparition des infiltrations avant la vente de leur appartement.

Selon eux, les attestations des agences immobilières établissent que plusieurs acquéreurs potentiels ont renoncé à leur acquisition en raison de l’état des caves.

Ils produisent également une estimation immobilière évaluant leur bien à 380 000 euros, soutenant que seule la persistance des désordres les a conduits à accepter un prix inférieur.

Ils recherchent subsidiairement la responsabilité contractuelle du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, puis, à titre très subsidiaire, sa responsabilité délictuelle sur le fondement des articles 1240 et suivants du même code.

Ils réclament en outre 2 000 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires en réparation des tracas subis, ainsi que 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions, régulièrement signifiées par RPVA en date du 08 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet intégral des demandes.
À titre principal, il soutient que les demandeurs invoquent des fondements juridiques incompatibles en recherchant simultanément la responsabilité spéciale prévue par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité contractuelle et la responsabilité délictuelle.

Il en déduit que leurs demandes seraient irrecevables au regard du principe de non-cumul des responsabilités.

Sur le fond, il conteste toute responsabilité.

Il soutient que les infiltrations ne trouvent pas leur origine dans un équipement collectif mais dans des infiltrations provenant des réseaux publics de voirie.

Il se prévaut notamment du rapport Hydrotech, qui mettrait en évidence des désordres affectant les réseaux publics.

Il fait également valoir que les infiltrations se manifestaient principalement lors d’épisodes de fortes pluies, circonstance incompatible, selon lui, avec une origine exclusivement liée à la chaudière.

Le syndicat affirme avoir accompli toutes les diligences utiles en faisant procéder à plusieurs investigations techniques, en saisissant la commune de [Localité 1] par courrier du 9 septembre 2022, puis en faisant voter lors de l’assemblée générale du 29 juin 2023 l’installation de pompes de relevage destinées à limiter les conséquences des infiltrations dans l’attente des travaux réalisés sur le domaine public.

Il soutient enfin que les travaux entrepris ultérieurement par la commune ont définitivement fait disparaître les infiltrations, démontrant ainsi leur origine extérieure.

Concernant le préjudice allégué, le syndicat fait valoir que le prix de vente correspondait au marché immobilier du printemps 2023, caractérisé par une baisse générale des prix des appartements anciens en centre-ville.

Il produit plusieurs références notariales de ventes réalisées dans le même secteur ainsi qu’une attestation de l’acquéreur affirmant que la négociation du prix n’était pas liée aux infiltrations mais uniquement à la conjoncture immobilière.

Il sollicite en conséquence le rejet de l’ensemble des demandes ainsi que la condamnation solidaire des demandeurs au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions visées pour un exposé plus ample des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 27 mars 2026.

L'affaire a été fixée et appelée à l'audience du 19 mai 2026, puis mise en délibéré au 28 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler que les demandes des parties tendant à voir "dire et juger" ou "constater" ne constituent pas des prétentions, hors les cas prévus par la loi, au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Par ailleurs, il convient de rappeler que conformément à l’article 768 du Code de Procédure Civile, Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la recevabilité des demandes :

Le syndicat des copropriétaires soutient que les demandes seraient irrecevables au motif que M. [T] et Mme [E] invoquent successivement la responsabilité de plein droit prévue par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la responsabilité contractuelle de droit commun ainsi que la responsabilité délictuelle, en méconnaissance du principe de non-cumul des responsabilités.

Toutefois, il résulte des articles 12 et 56 du code de procédure civile qu’il appartient aux parties d’exposer les moyens de droit qu’elles estiment de nature à fonder leurs prétentions, sans qu’il leur soit interdit de les présenter à titre principal et subsidiaire.

Le principe dit de non-cumul des responsabilités interdit seulement à une partie liée contractuellement à son cocontractant d’obtenir réparation d’un même dommage sur le fondement de la responsabilité délictuelle lorsque la responsabilité contractuelle a vocation à régir le litige.

En revanche, ce principe ne fait pas obstacle à ce qu’un demandeur invoque, à titre subsidiaire, plusieurs fondements juridiques alternatifs afin de permettre au juge de retenir celui qu’il estime applicable, conformément à son office.

En l’espèce, M. [T] et Mme [E] fondent principalement leurs demandes sur les dispositions spéciales de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, lesquelles instituent un régime autonome de responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Les fondements contractuel puis délictuels ne sont invoqués qu’à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal estimerait que le régime spécial ne trouverait pas à s’appliquer.

Une telle présentation des moyens ne caractérise aucun cumul prohibé de responsabilités et ne porte nullement atteinte aux droits de la défense, le syndicat ayant d’ailleurs répondu sur chacun des fondements invoqués.

Il convient en conséquence de déclarer les demandes recevables.

- Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

- Sur le régime juridique applicable

Aux termes de l’article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, ce texte instaure un régime de responsabilité de plein droit, détaché de toute démonstration d’une faute du syndicat.

Il appartient uniquement au copropriétaire qui recherche cette responsabilité d’établir l’existence d’un dommage, l’origine de ce dommage dans une partie commune ou un équipement collectif, ainsi que le lien de causalité entre cette origine et le préjudice invoqué.

La démonstration d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction n’est plus exigée.

Il appartient inversement au syndicat qui entend s’exonérer de cette responsabilité de rapporter la preuve d’une cause étrangère présentant les caractères de la force majeure ou d’une origine totalement extérieure aux parties communes.

- Sur l’origine des infiltrations

Les parties s’opposent essentiellement sur ce point.

Les demandeurs soutiennent que les infiltrations trouvent leur origine dans un dysfonctionnement de la soupape de sécurité sanitaire de la chaudière collective.

Le syndicat affirme au contraire qu’elles résultent exclusivement d’infiltrations provenant des réseaux publics situés sous la voirie.

Il appartient dès lors au tribunal d’apprécier les différents éléments techniques produits.

En premier lieu, il convient de relever que les rapports de visite établis par le syndic dès les années 2020 démontrent que les infiltrations étaient anciennes, persistantes et parfaitement connues de celui-ci.

En deuxième lieu, le courriel adressé le 26 février 2021 par M. [T] et Mme [E] au syndic fait état des constatations réalisées par l’entreprise [P], laquelle attribuait les écoulements à un dysfonctionnement de la soupape de sécurité sanitaire de la chaudière.

Le syndicat soutient que cette analyse ne concernait qu’une fuite résiduelle distincte des véritables infiltrations.

Toutefois, il ne justifie d’aucune investigation technique immédiatement diligentée afin de vérifier cette hypothèse pourtant portée à sa connaissance.

En troisième lieu, le rapport établi par la société HYDROTECH le 30 juin 2021 ne permet pas davantage de retenir avec certitude l’origine exclusivement extérieure invoquée par le syndicat.

Ce rapport envisage plusieurs hypothèses successives.

S’il relève effectivement la possibilité d’une alimentation en eau provenant des réseaux publics, il ne procède nullement à l’exclusion définitive d’une origine interne.

Au contraire, il met en évidence la complexité des désordres observés et ne conclut pas de manière catégorique à une cause unique.

En quatrième lieu, le courriel établi le 16 mars 2023 par la société Total Énergies Proxi Sud-Est présente un caractère particulièrement déterminant.

Cette entreprise indique expressément que la soupape de sécurité sanitaire de la chaudière est réglée en surpression afin de compenser l’obstruction partielle du réseau d’eau et qu’une fuite est générée par ce fonctionnement anormal.

Contrairement à ce que soutient le syndicat, ce document ne décrit pas une simple fuite ponctuelle dépourvue de toute incidence. Il établit au contraire l’existence d’un dysfonctionnement affectant un équipement collectif de l’immeuble.

Force est de constater que cette analyse rejoint très exactement celle déjà formulée deux années auparavant par l’entreprise [P].

Ainsi, alors qu’il avait été alerté dès février 2021 sur cette hypothèse, le syndicat ne justifie pas avoir entrepris dans un délai raisonnable les investigations ou réparations susceptibles de confirmer ou d’infirmer cette origine.

Enfin, si le syndicat fait valoir que les infiltrations ont disparu après les importants travaux réalisés par la commune sur les réseaux publics à compter de la fin de l’année 2023, cette circonstance, postérieure de plusieurs mois à la vente litigieuse, ne suffit pas à démontrer que les infiltrations antérieures provenaient exclusivement de la voirie.

Elle révèle seulement que les travaux publics ont contribué à mettre un terme aux désordres. Elle n’exclut nullement que plusieurs causes concomitantes aient coexisté.

Or, le régime institué par l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n’exige pas que les parties communes constituent la cause exclusive du dommage.

Il suffit qu’elles en soient une cause certaine et efficiente.

Au regard de l’ensemble des pièces produites, le tribunal retient que le dysfonctionnement de la chaudière collective et de son circuit de sécurité a participé de manière certaine aux désordres ayant affecté les caves.

L’origine du dommage dans un équipement collectif est dès lors établie.

- Sur l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Il résulte de l’ensemble des développements qui précèdent que les infiltrations ayant affecté les caves de l’immeuble trouvent, au moins pour partie, leur origine dans le dysfonctionnement d’un équipement collectif relevant des parties communes, à savoir le circuit de production d’eau chaude sanitaire et plus particulièrement la soupape de sécurité de la chaudière collective.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que le dommage procéderait exclusivement d’une cause étrangère.

S’il invoque l’existence de désordres affectant les réseaux publics de voirie, les pièces produites, et notamment le rapport de la société HYDROTECH, ne permettent pas d’établir que cette circonstance constituerait l’unique cause des infiltrations.

Au contraire, les éléments techniques versés aux débats révèlent l’existence d’un dysfonctionnement interne de la chaudière collective, identifié dès le mois de février 2021 puis confirmé en mars 2023, sans qu’il soit justifié de mesures propres à y remédier avant la vente du bien des demandeurs.
Il s’ensuit que les demandeurs rapportent la preuve que leur dommage trouve son origine, au moins en partie, dans un équipement collectif de l’immeuble.

Or, l’article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965 institue une responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires à l’égard des copropriétaires victimes de dommages ayant leur origine dans les parties communes.

Cette responsabilité n’est pas subordonnée à la démonstration d’une faute dans l’entretien de l’immeuble ni à celle d’une carence du syndic.

La seule constatation de l’origine du dommage dans une partie commune ou un équipement collectif suffit à engager la responsabilité du syndicat, sauf pour celui-ci à établir l’existence d’une cause étrangère exonératoire.

Tel n’étant pas le cas en l’espèce, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée sur le fondement de l’article 14, alinéa 5, de la loi du 10 juillet 1965.
Il convient, dès lors, d’examiner l’étendue du préjudice indemnisable invoqué par les demandeurs.

- Sur le préjudice invoqué

Les demandeurs sollicitent la réparation d’un préjudice patrimonial qu’ils évaluent à la somme de 35 000 euros, correspondant selon eux à la différence entre la valeur de marché de leur appartement, estimée à 380 000 euros, et le prix finalement accepté lors de la vente, soit 345 000 euros.

Ils soutiennent que cette diminution résulte exclusivement de la persistance des infiltrations affectant les caves de l’immeuble, lesquelles auraient dissuadé plusieurs acquéreurs potentiels avant de conduire les acquéreurs définitifs à négocier une baisse substantielle du prix.

Le syndicat des copropriétaires conteste tant l’existence que le montant du préjudice.

Il fait valoir que le marché immobilier clermontois connaissait, au printemps 2023, une baisse sensible des prix des appartements anciens situés en centre-ville, imputable notamment à l’évolution des conditions d’accès au crédit et à la diminution générale de la demande. Il soutient que le prix finalement obtenu correspondait aux valeurs habituellement constatées sur le secteur géographique considéré.

Il produit plusieurs références de ventes immobilières réalisées dans un périmètre voisin ainsi qu’une attestation de l’acquéreur affirmant que la négociation du prix n’avait pas été motivée par les infiltrations.

Le tribunal observe, à titre liminaire, qu’en matière de responsabilité civile, il appartient au demandeur de rapporter la preuve non seulement de l’existence de son dommage mais encore de son étendue.

En l’espèce, il est établi que plusieurs agences immobilières, intervenues successivement dans la commercialisation du bien, ont indiqué que plusieurs acquéreurs potentiels avaient renoncé à leur projet après avoir constaté l’état des caves ou après avoir pris connaissance des procès-verbaux d’assemblées générales faisant état des infiltrations persistantes.

Ces attestations, émanant de professionnels de l’immobilier, présentent une cohérence chronologique et matérielle.

Elles sont en outre corroborées par les échanges de courriels contemporains de la commercialisation du bien, lesquels démontrent les inquiétudes exprimées tant par les vendeurs que par les intermédiaires quant aux conséquences de cette situation sur la vente.

Il ressort notamment des échanges intervenus au mois de mars 2023 que les vendeurs envisageaient de supporter eux-mêmes le coût des futurs travaux afin de lever les réticences des acquéreurs.

Ces échanges sont antérieurs à la signature de l’acte authentique et ne peuvent, contrairement à ce que soutient le syndicat, être regardés comme ayant été exclusivement établis pour les besoins de la présente procédure.

À l’inverse, l’attestation produite par le syndicat, rédigée postérieurement à la vente par l’acquéreur lui-même, selon laquelle la baisse du prix n’aurait été motivée que par la conjoncture immobilière, ne saurait, à elle seule, remettre en cause l’ensemble des éléments contemporains précédemment relevés. Elle émane d’une partie à l’acte de vente qui a directement bénéficié de la négociation litigieuse et dont les déclarations interviennent plusieurs mois après la réalisation de la vente.

Sa valeur probante apparaît ainsi nécessairement limitée.

Pour autant, le tribunal ne saurait retenir sans réserve l’évaluation du préjudice proposée par les demandeurs.

En premier lieu, l’estimation immobilière de 380 000 euros sur laquelle ils fondent leur demande ne constitue qu’un avis de valeur. Elle n’a pas la portée d’une expertise judiciaire ou d’une expertise amiable contradictoire. Au surplus, cette estimation comporte elle-même une marge d’appréciation de plus ou moins cinq pour cent, ce qui révèle le caractère nécessairement approximatif de toute valorisation immobilière.

En deuxième lieu, les références notariales produites par le syndicat établissent effectivement que plusieurs appartements comparables, situés dans un secteur voisin, ont été vendus, entre la fin de l’année 2022 et l’année 2023, à des prix au mètre carré sensiblement inférieurs à celui revendiqué par les demandeurs.

Certes, ces références ne concernent pas des biens strictement identiques.

La valeur d’un appartement dépend de nombreux critères tenant notamment à son étage, son exposition, son état d’entretien, ses prestations, son environnement immédiat ou encore la présence d’annexes.

Néanmoins, ces ventes contemporaines démontrent l’existence d’un contexte général de ralentissement du marché immobilier, lequel ne peut être ignoré.

Il apparaît ainsi que la diminution du prix de vente résulte pour partie de cette évolution conjoncturelle indépendante des infiltrations.

En troisième lieu, il ne peut être affirmé avec certitude que, même en l’absence de tout désordre affectant les caves, le bien aurait effectivement trouvé acquéreur au prix exact de 380 000 euros.

La réparation d’un préjudice suppose la démonstration d’une perte certaine.

Or, la preuve rapportée permet seulement d’établir que les infiltrations ont diminué l’attractivité du bien et réduit les possibilités de négociation des vendeurs.

Dans ces conditions, le dommage ne réside pas dans la perte certaine de la somme de 35 000 euros mais dans la perte d’une chance sérieuse d’obtenir un prix de vente plus élevé.

Cette chance doit être réparée à hauteur de la probabilité de sa réalisation.

En l’espèce, il résulte de l’ensemble des éléments précédemment analysés que les infiltrations persistantes ont constitué un facteur objectif de dévalorisation du bien, elles ont allongé sa durée de commercialisation, ont conduit plusieurs candidats acquéreurs à renoncer à leur projet et ont enfin privé les vendeurs d’une capacité normale de négociation.

Toutefois, il résulte également des données produites par le syndicat que le marché immobilier connaissait au même moment une baisse généralisée des prix qui a également contribué à la diminution du prix de vente.

Le préjudice ne saurait dès lors être intégralement imputé aux seuls désordres affectant les parties communes.

Au regard de ces éléments, le tribunal dispose des éléments suffisants pour évaluer souverainement le préjudice subi.

Il sera fait une exacte appréciation de celui-ci en allouant à M. [T] et Mme [E] la somme de 20 000 euros, correspondant à la réparation de la perte de chance sérieuse de vendre leur bien dans des conditions financières plus favorables.

Cette indemnité réparant intégralement le préjudice patrimonial subi, le surplus de la demande sera rejeté.

- Sur la demande de dommages-intérêts distincte

M. [T] et Mme [E] sollicitent chacun la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts complémentaires, faisant valoir que les manquements du syndicat des copropriétaires les ont contraints à multiplier les démarches auprès du syndic, à intervenir personnellement dans le suivi du dossier pendant plusieurs années et à engager la présente procédure afin d’obtenir réparation de leur préjudice.

Toutefois, le préjudice indemnisable doit présenter un caractère distinct de celui déjà réparé.

En l’espèce, les difficultés rencontrées par les demandeurs dans la gestion de ce litige, les nombreuses correspondances échangées avec le syndic ainsi que les démarches entreprises afin d’obtenir la réalisation de travaux constituent les conséquences normales du dommage patrimonial dont ils sollicitent réparation.

Par ailleurs, les frais exposés pour assurer la défense de leurs intérêts trouvent leur compensation, le cas échéant, dans l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandeurs ne démontrent pas avoir subi un préjudice moral autonome, distinct de la perte patrimoniale déjà indemnisée.

Ils seront, en conséquence, déboutés de cette demande.

- Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens, sauf décision contraire motivée.

Le syndicat des copropriétaires succombant pour l’essentiel de ses prétentions, il sera condamné aux entiers dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de M. [T] et Mme [E] l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer pour assurer la défense de leurs intérêts.

Compte tenu de la nature du litige, de sa durée, de la complexité des questions techniques débattues ainsi que des diligences accomplies par les parties, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme globale de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée de ce chef par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire, sauf disposition légale contraire ou décision spécialement motivée.

Le syndicat sollicite qu’il soit écarté de cette exécution provisoire en faisant valoir que les infiltrations ont désormais cessé à la suite des travaux réalisés sur les réseaux publics.

Toutefois, cette circonstance est sans incidence sur l’obligation de réparer le préjudice allégué, lequel est antérieur à ces travaux.

Le syndicat ne justifie par ailleurs d’aucune conséquence manifestement excessive susceptible de résulter de l’exécution provisoire de la présente décision.
Il n’y a donc pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS