TJ 63113, 28 juill. 2026, RG 25/02906

VP / CS

Jugement N°
du 28 JUILLET 2026

AFFAIRE N° :
N° RG 25/02906 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KF74 / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL

[R] , [S] [D]
[K] , [W], [X] [M]

Contre :

[O] [V]
[L] , [Z] [H]

Grosse : le

Me François xavier DOS SANTOS
Maître Totin léonid GNINAFON de la SELARL LKJ AVOCATS

Copies électroniques :

Me François xavier DOS SANTOS
Maître Totin léonid GNINAFON de la SELARL LKJ AVOCATS

Copie dossier

Me François xavier DOS SANTOS
Maître Totin léonid GNINAFON de la SELARL LKJ AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE VINGT HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT SIX,

dans le litige opposant :

Monsieur [R] , [S] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Rep/assistant : Me François xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [K] , [W], [X] [M]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Rep/assistant : Me François xavier DOS SANTOS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDEURS

ET :

Monsieur [O] [V]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Rep/assistant : la SELARL LKJ AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

Madame [L] , [Z] [H]
[Adresse 2]
[Localité 2]

Rep/assistant : la SELARL LKJ AVOCATS, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEFENDEURS

LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Valérie PIRELLO,

statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,

assistée lors de l’appel des causes et de la mise à disposition de Madame Charline SUCHEYRE, Greffier,

Après avoir entendu, en audience publique du 28 Mai 2026 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :
I – EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique du 4 octobre 2023, M. [O] [V] et Mme [L] [H] ont vendu à Mme [K] [M] et M. [R] [D] un immeuble d’habitation situé [Adresse 1], à [Localité 3] (63), cadastré section AC n° [Cadastre 1] pour une contenance de 4 a 57 ca, moyennant le prix de 225000 euros, dont 6 000 euros stipulés au titre du mobilier. L’acte comporte une clause d’exonération de garantie des vices cachés, tout en rappelant que le vendeur ne peut s’en prévaloir s’il a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou si les vices étaient connus de lui au jour de la vente.
Les acquéreurs soutiennent qu’après leur entrée dans les lieux, ils ont constaté des infiltrations d’eau depuis la salle de bains de l’étage vers la cuisine, plusieurs anomalies de l’installation électrique, une discordance entre le diagnostic de performance énergétique annexé à la vente et la performance réelle du bien, ainsi qu’une présentation inexacte du système de chauffage. Un procès-verbal de constat a été dressé le 19 décembre 2023.
Saisi en référé sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a, par ordonnance du 14 mai 2024, ordonné une expertise confiée à M. [N].
Le rapport définitif a été déposé le 14 avril 2025.
Aux termes de leur acte introductif d’instance du 6 août 2025, Mme [K] [M] et M. [R] [D] demandent au tribunal, d’homologuer le rapport d’expertise, de dire que les vendeurs ont engagé leur responsabilité à raison des désordres révélés après la vente, de condamner ceux-ci in solidum à leur payer 10 075 euros TTC au titre des travaux de reprise de l’électricité et de la plomberie sanitaire, 35 600 euros au titre de la remise en état énergétique du bien, avec révision selon l’indice BT01 entre le dernier trimestre 2024 (date des devis) et le dernier indice connu au jour où la décision sera définitive, 9 450 euros au titre d’un préjudice de jouissance arrêté au 31 juillet 2025, puis 450 euros par mois à compter du 1er août 2025, 3 000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral, 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens, en ce compris les frais du constat du 19 décembre 2023 et les frais d’expertise taxés.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 14 janvier 2026, M. [O] [V] et Mme [L] [H] concluent au rejet intégral des demandes de Mme [M] et de M. [D]. Ils soutiennent qu’ils ont la qualité de vendeurs non professionnels, que la clause d’exonération de garantie des vices cachés leur est opposable, qu’aucune connaissance des désordres n’est établie, qu’aucun défaut de délivrance conforme ni manquement à l’obligation d’information n’est caractérisé, et que la responsabilité décennale est inapplicable.

Subsidiairement, ils demandent que toute éventuelle condamnation soit strictement limitée aux montants retenus par l’expert, soit 2 035 euros TTC pour l’électricité et 3 740 euros TTC pour la plomberie-étanchéité, avec rejet des demandes au titre des travaux énergétiques, du préjudice de jouissance et du préjudice moral. Ils sollicitent en outre 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la condamnation des demandeurs aux dépens, ainsi que l’exclusion de l’exécution provisoire de droit.
En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.
L’ordonnance de clôture date du 23 avril 2026.

II – MOTIFS DE LA DÉCISION
1°) Sur la demande d’homologation du rapport d’expertise
Moyens des parties
M. [D] et Mme [M] sollicitent l’homologation du rapport déposé le 14 avril 2025, qu’ils présentent comme exhaustif et techniquement motivé.
M. [V] et Mme [H], sans solliciter formellement son écartement, demandent au contraire que le tribunal n’en retienne, le cas échéant, que les seuls chiffrages correspondant aux désordres limités que l’expert a imputés aux vendeurs.
Réponse du tribunal
L’article 246 du code de procédure civile dispose : « Le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien. » Il s’ensuit qu’un rapport d’expertise judiciaire, régulièrement déposé et contradictoirement discuté, constitue un élément de preuve soumis à la libre appréciation du juge, sans qu’une homologation formelle ne soit nécessaire pour lui conférer une valeur probatoire.
En conséquence, il n’y a donc pas lieu à homologation du rapport d’expertise, le tribunal retenant ce rapport dans la mesure où il apporte des réponses aux questions posées par le tribunal.

2°) Sur la garantie des vices cachés afférente aux désordres d’étanchéité et aux reprises électriques imputables aux vendeurs
Moyens des parties
M. [D] et Mme [M] soutiennent que les vendeurs ont eux-mêmes réalisé les travaux de réfection de la salle de bains et d’aménagement de la cuisine, que les désordres constatés après la vente trouvent leur origine dans ces travaux, qu’ils n’étaient pas décelables avant l’acquisition par un acquéreur non professionnel et que la clause d’exonération ne peut donc leur être opposée. Ils invoquent en outre la qualité professionnelle de M. [V] au regard de son activité dans le secteur du bâtiment. M. [V] et Mme [H] répliquent qu’ils sont des vendeurs non professionnels, qu’aucune preuve d’une connaissance des vices n’est rapportée, que la clause de non-garantie est valable et que les anomalies électriques générales avaient été révélées par le diagnostic annexé à l’acte.
Réponse du tribunal
L’article 1641 du code civil dispose : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. » L’article 1643 du même code dispose : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »
L’article 1645 ajoute : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. » Enfin, l’article 1648 prévoit : « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. »

La Cour de cassation juge de manière constante que le vendeur qui a lui-même conçu ou réalisé les travaux à l’origine du vice est assimilé à un vendeur professionnel pour ces travaux et ne peut opposer la clause de non-garantie des vices cachés (Cass. 3e civ., 10 juillet 2013, n° 12-17.149, Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n° 24-11.221). À l’inverse, lorsqu’il s’agit d’une opération isolée de gestion du patrimoine privé sans démonstration d’une implication technique du vendeur dans les travaux litigieux, la clause peut demeurer opposable (Cass. 3e civ., 17 octobre 2024, n° 22-22.882).

En l’espèce, il résulte des mentions mêmes de l’acte de vente que les vendeurs ont procédé à des travaux de réfection de la salle de bains et d’aménagement de la cuisine.
Le rapport d’expertise attribue à ces travaux, d’une part, un défaut d’étanchéité de la bonde et de la périphérie du receveur de douche, à l’origine des infiltrations vers la cuisine, d’autre part, des reprises électriques localisées concernant notamment les spots et certaines dérivations.
L’expert précise encore que ces désordres « ne pouvaient être décelables préalablement à la vente par un non-professionnel de la construction ».
Ces éléments suffisent à caractériser, pour les seuls ouvrages réalisés par les vendeurs, des défauts cachés au sens de l’article 1641 du code civil.

La clause d’exonération insérée à l’acte ne peut donc être utilement invoquée pour les désordres procédant directement des travaux exécutés par les vendeurs eux-mêmes ; en revanche, les anomalies générales du tableau électrique du local annexe, que le diagnostic pré-vente avait déjà signalées et que l’expert présente comme antérieures et distinctes des reprises imputées aux vendeurs, ne relèvent pas de la présente garantie.
Il y a lieu, dès lors, de retenir la responsabilité des vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés, mais seulement à raison des désordres d’étanchéité et des reprises électriques précisément rattachés à leurs travaux.

3°) Sur la demande d’indemnisation du préjudice matériel de remise en état
Moyens des parties
M. [D] et Mme [M] réclament 10 075 euros TTC au titre des travaux de reprise de l’électricité et de la plomberie sanitaire, en s’appuyant sur des devis supérieurs aux montants retenus par l’expert et en sollicitant une actualisation par l’indice BT01.
M. [V] et Mme [H] demandent que, si une condamnation devait être prononcée à leur encontre, elle soit limitée aux seuls montants expertaux, soit 2 035 euros TTC pour l’électricité et 3 740 euros TTC pour la plomberie-étanchéité.
Réponse du tribunal
L’article 246 du code de procédure civile dispose : « Le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien. » Il lui appartient néanmoins, lorsqu’un rapport judiciaire a été établi contradictoirement et qu’il contient un chiffrage précis et cohérent des travaux strictement nécessaires à la réparation du dommage, de lui accorder une portée déterminante.

En l’espèce, l’expert distingue avec netteté, dans le poste électricité, ce qui relève d’anomalies anciennes ou générales et ce qui procède des seuls travaux imputables aux vendeurs.
Il chiffre ces reprises à 2 035 euros TTC et évalue par ailleurs à 3 740 euros TTC le coût des reprises nécessaires au traitement du défaut d’étanchéité du receveur de douche et des conséquences localisées de l’infiltration.
Les devis plus élevés invoqués par les demandeurs englobent des prestations plus larges que le périmètre retenu par l’expert et ne peuvent être rattachés avec certitude aux vices cachés imputables aux vendeurs.

Le préjudice matériel certain directement en lien avec les désordres retenus sera donc fixé à la somme totale de 5 775 euros TTC. Il n’y a pas lieu d’ordonner une indexation complémentaire sur l’indice BT01, l’indemnité étant arrêtée par le tribunal au vu des éléments techniques et économiques produits aux débats.

4°) Sur la demande fondée sur le DPE, le défaut allégué de délivrance conforme et le manquement invoqué à l’obligation d’information
Moyens des parties
M. [D] et Mme [M] soutiennent que le bien leur a été vendu avec un diagnostic de performance énergétique classant l’immeuble en catégorie C, alors qu’un contre-diagnostic réalisé au cours de l’expertise le classe en catégorie E. Ils ajoutent que le système de chauffage annoncé ne correspondrait pas à la réalité et en déduisent un défaut de délivrance conforme justifiant la prise en charge de 35 600 euros de travaux énergétiques.

M. [V] et Mme [H] répliquent que le DPE a été établi par un diagnostiqueur indépendant, qu’aucune stipulation contractuelle ne garantissait la prise en charge par eux d’une rénovation énergétique complète, que les travaux réclamés relèvent d’une amélioration globale du bien et que toute contestation sur le diagnostic relève, le cas échéant, d’une action distincte contre son auteur.
Réponse du tribunal
L’article 1604 du code civil dispose : « La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. » Cette obligation commande que la chose livrée corresponde à ce qui a été contractuellement convenu.

La Cour de cassation a jugé, à propos d’un DPE erroné établi sous le régime antérieur à son opposabilité, que l’erreur du diagnostiqueur ouvrait droit à la réparation d’une perte de chance de négocier un prix plus avantageux, non au remboursement automatique du coût intégral des travaux d’isolation (Cass. 3e civ., 21 novembre 2019, n° 18-23.251).
Elle a réitéré, dans une espèce plus récente, que la responsabilité du diagnostiqueur, lorsqu’elle est caractérisée, ne conduit pas, par elle-même, à faire peser sur le vendeur non professionnel l’intégralité d’un programme de rénovation énergétique (Cass. 3e civ., 17 octobre 2024, n° 22-22.882).

Ces décisions, rendues dans un contexte normatif partiellement distinct de celui de la vente litigieuse, bien que n’épuisant pas la question de l’opposabilité du DPE dans une vente conclue en 2023, montrent toutefois qu’une discordance de diagnostic ne suffit pas, à elle seule, à justifier la condamnation des vendeurs au coût d’une rénovation énergétique lourde.
Or, en l’espèce, il n’est pas établi que les vendeurs auraient personnellement garanti une performance énergétique déterminée au-delà de la remise du dossier de diagnostic technique annexé à l’acte.
Surtout, le rapport d’expertise n’impose pas les travaux énergétiques réclamés comme nécessaires à la levée d’un vice rendant l’immeuble impropre à sa destination.
Il n’est pas davantage démontré, au vu des seules écritures communiquées, que la discordance alléguée quant au système de chauffage aurait causé, à elle seule, le préjudice matériel de 35 600 euros invoqué.
Enfin, l’expert exclut tout travail de camouflage destiné à masquer des désordres avant la vente, ce qui ne permet pas de caractériser un manquement autonome des vendeurs à une obligation d’information ou de loyauté sur ce point.
En conséquence, M. [D] et Mme [M] seront déboutés de leurs demandes formées au titre de la remise en état énergétique, du défaut de délivrance conforme et du manquement allégué à l’obligation d’information.

5°) Sur la responsabilité décennale
Moyens des parties
M. [D] et Mme [M] invoquent subsidiairement le régime des articles 1792 et suivants du code civil, en faisant valoir que les vendeurs doivent être assimilés à des constructeurs pour les travaux réalisés dans les dix années ayant précédé la vente.

M. [V] et Mme [H] soutiennent que les conditions de la garantie décennale ne sont pas réunies, les désordres étant localisés, réparables et exclusifs de toute atteinte à la solidité de l’ouvrage ou d’une impropriété générale à sa destination.
Réponse du tribunal
L’article 1792 du code civil dispose : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère. »
L’article 1792-1 du même code dispose : « Est réputé constructeur de l’ouvrage : 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ; 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ; 3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage. »
La Cour de cassation a rappelé qu’un auto-constructeur peut entrer dans le champ de ces dispositions, au moins pour justifier une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile (Cass. 3e civ., 2 février 2022, n° 21-11.051).

Pour autant, l’assimilation du vendeur à un constructeur ne dispense pas de démontrer la gravité décennale du dommage.
Or l’expert décrit ici des désordres localisés à savoir un défaut d’étanchéité du receveur de douche, des reprises ponctuelles de plomberie, une sécurisation de certains points électriques.
Il ne retient ni atteinte générale à la solidité de l’immeuble, ni impropriété globale à la destination de l’habitation.
En conséquence, le régime décennal n’a pas vocation à s’appliquer au litige et la demande de M. [D] et Mme [M] fondée sur les articles 1792 et suivants du code civil sera rejetée.

6°) Sur le préjudice de jouissance
Moyens des parties
M. [D] et Mme [M] réclament 9 450 euros arrêtés au 31 juillet 2025, ainsi que la somme de 450 euros par mois, en invoquant les infiltrations, les désordres électriques et les surcoûts de chauffage.
M. [V] et Mme [H] concluent au rejet de ce poste, en faisant valoir qu’aucun relogement n’a été jugé nécessaire par l’expert, qu’aucune interdiction d’habiter n’a été prononcée et qu’aucune pièce n’établit l’impossibilité d’utiliser une partie substantielle du logement.

Réponse du tribunal
La réparation d’un dommage suppose la démonstration d’un préjudice certain, direct et distinct du seul coût des travaux de remise en état.
En l’espèce, les demandeurs ne rapportent pas la preuve de la durée et de l’ampleur d’une privation effective de jouissance distincte des désordres déjà indemnisés par le coût des reprises matérielles.
Aucune mesure de relogement n’a été préconisée par l’expert.
La part du trouble allégué liée à la surconsommation énergétique se rattache, au demeurant, à une demande qui a été rejetée faute de preuve suffisante d’un manquement imputable aux vendeurs.
En conséquence, M. [D] et Mme [M] seront déboutés de leur demande au titre du préjudice de jouissance.

7°) Sur le préjudice moral
Moyens des parties
M. [D] et Mme [M] sollicitent 3 000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral, en faisant valoir l’anxiété et les difficultés subies depuis la découverte des désordres.
M. [V] et Mme [H] contestent l’existence d’un lien de causalité suffisamment démontré entre l’état de l’immeuble et les troubles invoqués.
Réponse du tribunal
Le seul constat d’un litige et des désagréments qui l’accompagnent ne suffit pas à caractériser un préjudice moral indemnisable.
L’ordonnance du 04 avril 2025 concernant M. [D] et le courrier de recommandation de son médecin traitant à un cardiologue, pour Mme [M], ne permettent pas de rattacher avec une précision suffisante les troubles personnels des demandeurs à une faute distincte des vendeurs ou à des conséquences excédant les désordres déjà réparés par l’allocation du coût des travaux.
En conséquence, les demandeurs seront déboutés de ce chef.

8°) Sur les autres demandes
Moyens des parties
M. [D] et Mme [M] sollicitent la condamnation des vendeurs aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du constat du 19 décembre 2023 et les frais d’expertise taxés, ainsi qu’une indemnité de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
M. [V] et Mme [H] demandent, à l’inverse, la condamnation des demandeurs aux dépens et au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le même fondement, sollicitent l’exclusion de l’exécution provisoire et demandent qu’il soit dit qu’ils seraient fondés à exercer un recours en garantie contre la société Avodiag et son assureur.

Réponse du tribunal
L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. » L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
L’article 514 du code de procédure civile dispose : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. » L’article 514-1 ajoute : « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. »

Il n’y a pas lieu à statuer sur la demande des défendeurs relative à un recours en garantie éventuel contre la société Avodiag et son assureur, non parties à l’instance.
M. [V] et Mme [H] succombant seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris ceux de référés incluant de coût de l’expertise judiciaire.
M. [D] et Mme [M] seront déboutés de leur demande d’inclusion dans les dépens du coût du constat amiable du 19 décembre 2023 qui n’entre pas dans les dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile.
L’équité commande d’allouer à Mme [K] [M] et M. [R] [D] une indemnité de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Les demandes plus amples des demandeurs seront rejetées, de même que la demande formée par les défendeurs sur le même fondement.

Aucune incompatibilité entre l’exécution provisoire de droit et la nature de l’affaire n’étant caractérisée, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS Le tribunal, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,