TJ 38544, 21 juill. 2026, RG 26/00306

MINUTE N° : 2026/
JUGEMENT DU : 21 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00306 - N° Portalis DBYI-W-B7K-DUEX
NATURE AFFAIRE : 56B/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : [K] [L] [W] C/ S.C.I. SCI [G] INVESTISSEMENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 21 Juillet 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Juge des contentieux de la Protection : Madame Clarisse LOPEZ, Juge

Greffier : Madame Florence DUCLAUX, Greffier

DESTINATAIRES :
copie exécutoire délivrée à Mme [W]
copie certifiée conforme délivrée à la SCI [G] INVESTISSEMENT
le 21 juillet 2026

DEMANDERESSE

Mme [K] [L] [W]
née le 02 Novembre 1995 à VENISSIEUX (69200),
demeurant 82 M Chemin de Charavel - 38200 VIENNE
comparante

DEFENDERESSE

S.C.I. SCI [G] INVESTISSEMENT
Représentée par Monsieur [V] [G],
dont le siège social est sis 176 rue de la Ruat - 38540 GRENAY
comparante

Qualification : contradictoire, en dernier ressort

Débats tenus à l'audience du 19 Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 21 Juillet 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame LOPEZ, Juge des contentieux de la protection, et par Madame DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant en date du 20 février 2023, la société civile immobilière [G] INVESTISSEMENTS a, par le biais de son mandataire la société LA CLE DE SAINT GEORGES, donné à bail à Madame [K] [W] un logement non meublé sis 2bis, rue des écoles - 38540 HEYRIEUX, pour un loyer mensuel de 890,00 euros hors charges, avec versement d'un dépôt de garantie de 890,00 euros.

Par requête reçue au greffe le 5 décembre 2025, après une tentative de conciliation ayant abouti à un échec, Madame [K] [W] a saisi le Tribunal judiciaire de VIENNE aux fins de voir condamner la société civile immobilière [G] INVESTISSEMENTS à lui restituer le dépôt de garantie en principal (890,00 euros), outre 239,00 euros à titre de dommages et intérêts détaillés comme suit : « 150,00 euros de préjudice + 89 euros de pénalité légale par 1 mois de retard ».

Par mention au dossier, il a été décidé d’un renvoi devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de VIENNE.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 19 juin 2026.

Ce jour, Madame [K] [W] comparait en personne et demande :
la restitution intégrale, par la SCI [G] INVESTISSEMENTS, du dépôt de garantie, soit la somme de 890,00 euros ; l’application de la pénalité légale équivalente à 10% du loyer par mois de retard ; la condamnation de la SCI [G] INVESTISSEMENTS à lui verser la somme de 150,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Elle expose avoir restitué les clés le 17 octobre 2025, l’état des lieux, qu’elle n’a pas signé pour cause de bug informatique, ayant été réalisé le jour-même. Elle indique que l’état des lieux de sortie était conforme à l’état des lieux d’entrée, mais qu’elle n’en n’a jamais reçu la copie, en dépit de ses relances en ce sens. Elle ajoute ne plus être disposée à transiger avec son ancienne bailleresse, estimant que cette dernière a injustement refusé de lui reverser son dépôt de garantie sans motif légitime depuis plusieurs mois.

La société civile immobilière [G] INVESTISSEMENTS est représentée par Monsieur [V] [G], son gérant et sollicite le rejet des demandes formées par Madame [K] [W] à son encontre.

Elle explique que le dépôt de garantie n’a pas été restitué du fait de l’existence de dégradations constatées après la libération des lieux. Elle admet ne pas être en mesure de produire d’état des lieux de sortie, un bug ayant eu lieu au moment de la signature et le document n’étant plus disponible selon son mandataire ayant réalisé l’état des lieux de sortie. Elle souligne toutefois que l’état des lieux d’entrée des locataires suivants a été réalisé le même jour et est donc probant quant à l’état dans lequel le logement a été rendu. Elle reconnait que la somme de 290,00 euros environ aurait dû être restituée et décrit les retenues opérées comme suit : 120,00 euros au titre de la réparation d’une fuite d’eau dans la cuisine ; 196,00 euros au titre du remplacement de deux portes de placard dans l’entrée ; 100,00 euros au titre de la réparation de deux portes de placard dans deux chambres ; 53,00 euros au titre d’une serrure de chambre cassée et 45,00 euros au titre d’un joint de salle de bains à reprendre – sommes auxquelles il convient d’ajouter 20% de TVA. Elle ajoute avoir proposé la restitution de la moitié du dépôt de garantie (l’autre moitié pouvant être restituée par son mandataire) jusqu’à la veille de l’audience, proposition refusée par Madame [K] [W].

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 21 juillet 2026 pour qu'un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en restitution du dépôt de garantie et la demande en majoration (pénalité légale)

Aux termes de l’article 22 alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989, il est prévu que le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ».

L'alinéa 7 de ce même article dispose en outre que : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile ».

En l'espèce, il apparait que la SCI [G] INVESTISSEMENTS a procédé à des retenues qu’elle justifie par l’existence de dégradations, qu’il conviendra d’étudier individuellement. A titre liminaire, il convient toutefois de relever que la bailleresse ne produit pas d’état des lieux (EDL) de sortie contradictoire, si bien que le logement doit être présumé avoir été rendu dans un état conforme à celui constaté dans l’EDL d’entrée, sauf à ce que la bailleresse apporte des éléments probants suffisants pour démontrer le contraire.

A ce titre, il ne sera pas pris compte de l’attestation produite par la SCI [G] INVESTISSEMENTS et supposément établie par Monsieur et Madame [Y], les nouveaux locataires d’une part dans la mesure où celle-ci n’est pas accompagnée de la copie de leur pièce d’identité et d’autre part dans la mesure où elle contredit leur état des lieux d’entrée dans le logement signé par eux le 17 octobre 2025. En effet, dans leur attestation, ils évoquent « un état de saleté avancé » alors que l’EDL signé de leur main indique en grande majorité que les équipements sont dans un état « propre ».

S’agissant de la fuite d’eau de la cuisine

Il convient de relever que cette fuite n’est nullement mentionnée dans l’EDL d’entrée des locataires suivants. Madame [K] [W] indique qu’elle n’avait connaissance d’aucune fuite au moment de son départ et la SCI [G] INVESTISSEMENTS expose en avoir été informée par la suite par son mandataire, la fuite ayant été constatée par les nouveaux occupants au moment où ils ont souhaité installer un lave-vaisselle.

Dès lors, la SCI [G] INVESTISSEMENTS ne rapporte nullement la preuve de l’imputabilité de cette fuite à Madame [K] [W], laquelle fuite a parfaitement pu survenir postérieurement à son départ au vu des circonstances. La bailleresse n’était donc nullement fondée à retenir des sommes de ce chef.

S’agissant des portes de placard de l’entrée

Madame [K] [W] souligne que les portes déraillaient avant son entrée dans les lieux car le sol n’était pas droit.

En l’espèce, il apparait à la lecture de l’EDL d’entrée du 1er mars 2023 que le placard a été livré en « état d’usage ».

L’EDL d’entrée dans les lieux des locataires suivants, qui n’est pas contradictoire à l’égard de Madame [K] [W], indique également que le placard est en « état d’usage » avec la mention suivante : « Portes de placard ne coulissant pas ».

Pour autant, la facture produite au soutien des retenues appliquées par la bailleresse indique « remplacement des portes de placard de l’entrée complètement cassées ». Ainsi, la somme retenue est relative à un remplacement complet, sans qu’il ne soit démontré qu’une simple réparation avec réglage ne soit pas suffisante, au vu de la dégradation constatée (problème de coulissement). Ainsi, il sera retenu que la SCI INVESTISSEMENTS n’était pas fondée à retenir la somme de 196,00 euros HT appliquée de ce chef.

S’agissant des portes de placard dans les chambres

En l’espèce, il convient de relever que l’EDL d’entrée du 1er mars 2023 mentionne, dans la chambre 2 : « problème porte de placard mural » sans plus de précision et fait état d’appareillages en « état d’usage » pour la chambre 3. L’EDL d’entrée des locataires suivants mentionne pour la chambre 2 « Les portes coulissantes fonctionnent mal », ce qui est concordant avec l’EDL du 1er mars 2023 et ne saurait donc pas être reproché à l’ex-locataire et pour la chambre 3 : « portes de placard endommagé » sans qu’il ne soit possible de déterminer, à la seule lecture de cette mention et des photographies l’accompagnant, en quoi consiste la dégradation (s’agit-il de rayures ou d’enfoncements ? d’un défaut d’ouverture ? d’une sortie des rails ?). Dans ces conditions et au vu du fait que cet état des lieux a été réalisé hors la présence de Madame [K] [W], ces éléments ne sauraient être tenus comme suffisamment probants, faute de description plus complète.

Ainsi, la SCI DAVI INVESTISSEMENTS n’était pas fondée à retenir des sommes de ce chef.

S’agissant de la serrure de chambre cassée

En l’espèce, cet élément ne figure dans aucun des états des lieux produits (ni d’EDL d’entrée de Madame [W] du 1er mars 2023, ni l’EDL d’entrée des locataires suivants du 17 octobre 2025). La SCI [G] INVESTISSEMENTS indique en avoir été informée quelques jours après l’entrée dans les lieux des nouveaux locataires.

Dès lors, la SCI [G] INVESTISSEMENTS ne rapporte nullement la preuve de l’imputabilité de cette casse à Madame [K] [W], laquelle a parfaitement pu survenir postérieurement à son départ au vu des circonstances. La bailleresse n’était donc nullement fondée à retenir des sommes de ce chef.

S’agissant du joint de salle de bains

La SCI [G] INVESTISSEMENTS précise qu’il s’agit d’un joint de la baignoire, lequel est mentionné dans l’EDL d’entrée du 17 octobre 2025 des nouveaux locataires comme étant en « état d’usage » mais « mal nettoyé », une photographie étant jointe (sillon grisâtre visible sur un joint de la baignoire). Or, il convient de constater que l’EDL d’entrée du 1er mars 2023 signé par Madame [K] [W] ne mentionne aucune baignoire, mais une « douche » décrite comme étant en « état d’usage ».

En l’espèce, la somme retenue, qui correspond au remplacement du joint (au vu de la facture de la société [G] HABITAT produite) n’apparait pas proportionnée au vu du temps d’occupation du logement par Madame [W] (vétusté) et la dégradation constatée (salissure), quand un simple nettoyage aurait visiblement suffi à y remédier. Ainsi, il sera retenu que la SCI INVESTISSEMENTS n’était pas fondée à retenir la somme de 45,00 euros HT appliquée de ce chef.

* * *

Au vu des éléments supra, il apparait que la SCI INVESTISSEMENTS n’était pas fondée à conserver le dépôt de garantie.

De plus, il sera relevé que la restitution n'est pas intervenue dans le délai d'un mois à compter de la libération des lieux, si bien qu'il convient de faire droit à la demande en majoration.

En conséquence, la société civile immobilière [G] INVESTISSEMENTS sera condamnée à payer la somme de 890,00 euros à Madame [K] [W] au titre de la restitution du dépôt de garantie outre intérêts de 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 17 novembre 2025 (l'état des lieux de sortie étant conforme à l'état des lieux d'entrée, la restitution doit avoir lieu dans le délai d’un mois), en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, soit la somme totale de 979,90 euros au jour où la requête introductive d’instance a été déposée devant la juridiction (890,00 euros correspondant au dépôt de garantie + 1 mois à 89,90 euros au titre de la majoration de 10%).

Sur la demande en dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, il apparaît que la bailleresse s’est abstenue de restituer le dépôt de garantie en dépit du fait qu’elle ne pouvait justifier d’aucun EDL de sortie contradictoire vis-à-vis de la locataire et que plusieurs des dégradations alléguées ne figuraient pas sur l’EDL entrant des nouveaux locataires dont elle se prévaut.

Cette attitude fautive a causé un préjudice à la demanderesse, qu'il convient d'indemniser.
Dès lors, la société civile immobilière [G] INVESTISSEMENTS sera condamnée à verser à Madame [K] [W] la somme de 150,00 euros en réparation de son préjudice au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse sera en outre condamnée aux dépens, par application de l'article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,