TJ 57463, 24 juill. 2026, RG 26/00197

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 24 JUILLET 2026

N° RG 26/00197 - N° Portalis DBZJ-W-B7K-L5VI

Minute JCP n° /2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [G] [Z]
demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Franck DE PEYRONNET, juge placé, délégué au Tribunal judiciaire de METZ

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l'audience publique du 08 juin 2026

Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me LEMONNIER (+pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le à
- seconde exécutoire délivrée le à

Suivant acte sous seing privé du 20 février 2025, [K] [V] [H] et [R] [L] [M] ont donné à bail à [G] [Z] pour une durée d’un an un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 420 euros outre provisions sur charges.
Par acte sous seing privé du 20 février 2025, la SASU Action Logement Services intervenant au titre de la garantie VISALE, s’est portée caution solidaire du paiement des loyers et charges de l’appartement par le locataire.
Soutenant avoir été actionnée en qualité de caution pour le paiement d’échéances impayés, la SASU Action Logement Services a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025 à [G] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1.981 euros en principal.
Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2026, la SASU Action Logement Services a fait assigner [G] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, l’acte ayant été signifié suivant les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, aux fins de :
- la dire recevable et bien fondée en son action,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de [G] [Z],
- ordonner l’expulsion de [G] [Z] et de tous occupants de son chef du logement, et au besoin avec le concours de la force publique,
- condamner [G] [Z] à lui payer la somme de 3.050 euros, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer 11 juillet 2025 sur la somme de 1.981 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,
- fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
- condamner [G] [Z] à payer les dites indemnités d’occupation à la SASU Action Logement Services dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,
- condamner [G] [Z] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner [G] [Z] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer,
- dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de droit.
L’affaire a été appelée à l’audience du 08 juin 2026 lors de laquelle la société ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil, s’est référée aux termes de son assignation et a maintenu ses demandes après avoir actualisé la dette à la somme de 5.400 euros en principal, suivant décompte produit au 2 juin 2026.
[G] [Z] n’a pas comparu et n’était pas représentée.
L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en résiliation de bail et expulsion :
* Sur la recevabilité de l'action :
En application de l’ancien article 2306 du code civil, devenu 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
Par ailleurs, l’article 8.1 du « contrat de cautionnement Visale » liant le bailleur et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit expressément que, dès que la caution aura payé les sommes impayées par le locataire, celle-ci sera subrogée dans les droits du bailleur, dont celui d’agir en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation des indemnités d’occupation.
En l'espèce, au soutien de sa demande en paiement, la société demanderesse verse notamment aux débats :
le contrat de bail et le contrat dit de "contrat de cautionnement Visale",le commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 juillet 2025 pour le paiement d'une somme de 1.981 euros en principal,une quittance subrogative en date du 10 septembre 2025, attestant de paiements par la caution au profit du bailleur en lieu et place du locataire (pour un montant total de 3.391 euros entre février 2025 et septembre 2025), et visant l’article 2309 du code civil, un détail de la créance au 1er octobre 2025 établi par le demandeur, faisant mention d’une somme de 3.050 euros restant due à la caution, au titre des loyers et charges réglés par la caution.
Par ailleurs, la quittance subrogative du 10 septembre 2025, qui vise le nouvel article 2309 du code civil, rappelle que la subrogation consentie porte sur le recouvrement des impayés, tant dans le cadre d'une action en paiement, que dans le cadre d'une action en résiliation de bail.
En conséquence, il est établi que le bailleur a donné pouvoir à la partie demanderesse d'agir en résiliation de bail et/ou constatation d’acquisition de la clause résolutoire.
En outre, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie dématérialisée le 15 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et de la notification de l’assignation à la Préfecture de la Moselle le 13 mars 2026, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de cette même loi.
Il convient dès lors de déclarer recevable la demande en résiliation de bail et en expulsion introduite par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, avant d'en examiner le bien-fondé.
* Sur le bien-fondé de l'action :
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire insérée au bail ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux.
En l'espèce, le contrat de bail en date du 20 février 2025 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer dans un délai de deux mois, visant cette clause, a été signifié le 11 juillet 2025 pour la somme en principal de 1 981 euros.
En l'état des quittances subrogatives produites et du décompte de créance du 1er octobre 2025 mentionnant les versements effectués depuis février 2025 au profit de la caution, il apparaît que [G] [Z] n'a pas apuré sa dette dans le délai imparti.
Ainsi, il est suffisamment établi que les causes du commandement n'ont pas été payées dans les deux mois de sa délivrance, de sorte que les conditions de la résiliation du bail sont réunies depuis le 11 septembre 2025.
En conséquence, il convient de constater que [G] [Z] occupe sans droit ni titre les lieux loués depuis cette date, le contrat de bail étant résilié de plein droit depuis lors.
Sur l’expulsion :
Compte tenu de la résiliation du bail et de l’absence d’éléments sur la situation personnelle et financière du locataire et en l’absence de toute demande de délais de paiement, il convient d’ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, selon les modalités rappelées dans le dispositif du présent jugement.
Sur l'action subrogatoire en paiement de l'arriéré de loyers et de charges :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige.

En outre, en application de l’ancien article 2306 du code civil, devenu 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.
En l'espèce, au soutien de sa demande en paiement, la société demanderesse verse notamment aux débats :
le contrat de bail et le contrat dit de "contrat de cautionnement Visale",le commandement de payer visant la clause résolutoire du 11 juillet 2025 pour le paiement d'une somme de 1.981 euros en principal,une quittance subrogative en date du 10 septembre 2025, attestant de paiements par la caution au profit du bailleur en lieu et place du locataire (pour un montant total de 3.391 euros entre février 2025 et septembre 2025), et visant l’article 2309 du code civil, un détail de la créance au 1er octobre 2025 établi par le demandeur, faisant mention d’une somme de 3.050 euros restant due à la caution, au titre des loyers et charges réglés par la caution.
Il résulte de ces pièces qu'agissant en qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES rapporte la preuve qu’elle a payé au bailleur, en lieu et place du locataire, déduction faite de sommes encaissées et versées par le bailleur, la somme totale de 3.050 euros correspondant aux échéances impayées depuis le début du bail, jusqu’à l’échéance de septembre 2025 inclus, suite à la résiliation du bail en date du 11 septembre 2025.
En vertu de ces paiements et du contrat de cautionnement, la caution est subrogée dans l'action en paiement du bailleur contre le locataire pour le recouvrement de cette somme.
[G] [Z], absente à l’audience, n'apporte de ce fait aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.
La demanderesse rapporte ainsi la preuve du principe, du montant et de l’exigibilité de sa créance, de sorte qu’il convient de condamner le défendeur à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme susvisée de 3.050 euros selon décompte du 1er octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse).
Sur ce montant de 3.050 euros, la somme de 1.410 euros correspond à des règlements effectués par la caution pour les échéances de loyer et charges de juillet 2025 à septembre 2025, non mentionnées sur le commandement de payer du 11 juillet 2025. Dès lors, seule la somme de 1.640 euros, qui correspond à la somme de 3.050 euros déduite de ces règlements de 1.410 euros susvisés, portera intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2025, date du commandement de payer.
Sur les indemnités d’occupation
Le maintien dans les lieux des défendeurs depuis le 11 septembre 2025 cause nécessairement un préjudice, non sérieusement contestable, à la demanderesse, ouvrant droit à cette dernière à la perception d'une indemnité d’occupation, à titre de réparation, en application de l’article 1240 du code civil, et qu'il convient de fixer au montant égal au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible en cas de continuation de la location.
Cette indemnité sera due à compter de l'échéance du mois d’octobre 2025, non comprise dans la condamnation ci-avant prononcée, et jusqu’à libération effective des lieux, les indemnités d’occupation antérieures étant incluses dans la condamnation principale au paiement à laquelle il a été fait droit.
Dès lors, il convient de condamner la défenderesse à payer ces indemnités à la caution à compter de l’échéance du mois d’octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, le tout sous réserve de production de quittances subrogatives justifiant le cas échéant du paiement en lieu et place de l’occupant.
Sur les autres demandes :
* Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. [G] [Z], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 11 juillet 2025.
* Sur l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse la totalité des frais exposés dans le cadre de la présente instance. [G] [Z] sera donc également condamnée à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
* Sur l'exécution provisoire
Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit prévue par l'article 514 du code de procédure civile pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS Nous, Franck de PEYRONNET, juge des contentieux de la protection, juge placé, délégué au Tribunal judicaire de METZ, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe, en premier ressort, DIT que les demandes présentées par la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES sont recevables ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 février 2025 entre [K] [V] [H] et [R] [L] [M] en qualité de bailleur et [G] [Z] en qualité de preneur, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 11 septembre 2025 ; CONDAMNE [G] [Z] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, caution de [G] [Z], la somme de 3.050 euros en remboursement des sommes en tant que caution au titre des loyers et charges impayés (échéance de septembre 2025 inclus), la somme de 1.640 euros étant assortie des intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2025, et le surplus à compter du 13 mars 2026 ; ORDONNE en conséquence à [G] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour [G] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; FIXE une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter de l’échéance du mois d’octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs ; CONDAMNE [G] [Z] à verser à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES cette indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, dès lors que les paiements en lieu et place du bailleur seront justifiés par une quittance subrogative ; CONDAMNE [G] [Z] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;