TJ 57463, 1 juin 2026, RG 25/00027

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ
DE [Localité 1]
Juge de l'exécution
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00027 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LWVC

Minute n° 26/81

du 01 juin 2026

section civile
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. [Z] KART, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Stéphanie GRIECI, avocat au barreau de METZ,

PARTIE DÉFENDERESSE :

S.C.I. SCI [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Maître Antoine LEUPOLD de la SCP CHILSTEIN-NEUMANN-LEUPOLD, avocats au barreau de METZ,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS :

JUGE : Véronique KRETZ

GREFFIER : Nadège BOUROLLEAU

DÉBATS :

À l'audience du 02 mars 2026
tenue publiquement

JUGEMENT :

mis à disposition au greffe
rendu par décision contradictoire, en premier ressort
signé par Véronique KRETZ, vice-présidente, en charge des fonctions de juge de l'exécution au tribunal de proximité de Sarrebourg, assistée de Nadège BOUROLLEAU, greffier, n'ayant pas participé au délibéré.

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte sous seing privé du 5 octobre 2014, la SCI DU TOUR DE FRANCE a donné à bail à usage commercial, à la SAS [Z] KART, des locaux à usage de piste de karting, bar et petite restauration au sein de son immeuble, sis [Adresse 6].

Le bail commercial prévoyait une durée de 9 années, et une prise d'effet le 1er janvier 2015, jusqu’au 31 décembre 2023. Le loyer mensuel stipulé est de 4.000 euros HT, payable le 5 de chaque mois.

Suivant ordonnance de référé du 08 février 2016, suite à assignation par la SAS [Z] KART, le juge des référés savernois a ordonné une expertise aux fins de détermination des désordres et de leurs remèdes, et a nommé pour ce faire Monsieur [I] [D], architecte. L'expert a rendu son rapport le 4 juillet 2016.

Suivant ordonnance de référé du 16 janvier 2017, la SCI [Adresse 4] a été condamnée à procéder sans délai et à ses frais, aux travaux de remise en état et de réfection de la toiture, des gouttières, du mur extérieur nord-est, des fenêtres attenantes à la piste et à l'accès latéral des locaux d’exploitation. Une astreinte de 100 € par jour de retard dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l’ordonnance a été fixée.

Suivant jugement du 23 août 2019, le tribunal de grande instance de Saverne a notamment condamné la SCI DU TOUR DE FRANCE à la mise en œuvre des travaux de remise à neuf du parking arrière et l'accès à la partie droite du hall tels que prévus par les stipulations contractuelles dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement sous astreinte provisoire fixée à 50 euros par jour de retard et ce pendant six mois. La SCI [Adresse 4] a également été condamnée à entreprendre les travaux de reconstruction de toiture, gouttières intérieures et fenêtres de son bien, selon les modalités et les coûts détaillés par Monsieur [I] [D], architecte expert judiciaire, dans son rapport du 4 juillet 2016 dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement sous astreinte provisoire fixée à 100 euros par jour de retard, et ce pendant six mois.

Suivant jugement réputé contradictoire en date du 12 avril 2021 RG N°21/00046, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Saverne a liquidé les deux astreintes prononcées en condamnant la SCI DU TOUR DE FRANCE à payer les sommes de 9.250€ et de 18.000€.

En constatant que la SCI [Adresse 4] semble vouloir échapper tant à ses obligations contractuelles que judiciaires en ne réalisant pas les travaux auxquels elle a été condamnée à plusieurs reprises, le juge de l'exécution a renouvelé les condamnations de la SCI DU TOUR DE FRANCE à exécuter les travaux tels que définis dans le jugement du 23 août 2019 en fixant deux nouvelles astreintes.

C’est ainsi que la SCI [Adresse 4] a été condamnée à la mise en œuvre des travaux de remise à neuf du parking à l'arrière et à l'accès à la partie droite du hall tels que prévus par les stipulations contractuelles, dès la signification du jugement et ce sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard.

La SCI DU TOUR DE FRANCE a également été condamnée à entreprendre les travaux de reconstruction de toiture, gouttières intérieures et fenêtres de son bien selon les modalités et les coûts détaillés par Monsieur [I] [Y], architecte expert judiciaire, dans son rapport du 4 juillet 2016, dès la signification du jugement, et ce sous astreinte 400,00 euros par jour de retard. Le juge de l'exécution de [Localité 3] ne s’est pas expressément réservé la liquidation de l’astreinte qu’il a prononcé.

Ce jugement a été signifié à la SCI [Adresse 4] par exploit de commissaire de Justice du 28 avril 2021, délivré suivant les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

Estimant que la SCI DU TOUR DE FRANCE n’a pas satisfait à ses obligations, la SAS [Z] KART l’a fait assigner devant le juge de l'exécution du Tribunal judiciaire de Saverne suivant exploit de commissaire de Justice en date du 27 mai 2022, délivré à personne morale, aux fins de voir liquider les deux astreintes fixées dans le jugement du juge de l'exécution de Saverne en date du 12 avril 2021.

Par jugement en date du 21 septembre 2023, le juge de l’exécution de Saverne s’est déclaré incompétent pour trancher le litige opposant la SAS [Z] KART et la SCI [Adresse 4] au profit du juge de l'exécution siégeant au tribunal de proximité de Sarrebourg, la débitrice de l’obligation de faire ayant son siège social à Phalsbourg, et a ordonné la transmission de l’entier dossier au tribunal de proximité de Sarrebourg à défaut d’appel dans les délais.

Par jugement en date du 4 juillet 2024, le juge de l’exécution de Sarrebourg a liquidé les astreintes prononcées par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Saverne dans son jugement du 21 avril 2021 à la somme respective de 6.495 € pour les travaux prévus au contrat de bail et à 15.255 € pour les désordres soit la somme totale de 21.750 €, somme arrêtée au 8 février 2024, outre 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et a débouté la SAS [Z] KART de ses demandes plus amples.

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Par acte du commissaire de justice en date du 21 novembre 2025, la SAS [Z] KART a fait comparaître la SCI [Adresse 4] devant le juge de l’exécution de Sarrebourg aux fins de voir liquider les deux astreintes fixées dans le jugement du juge de l'exécution de Saverne en date du 12 avril 2021 à la somme respective de 138.400 € et 276.800€, soit la somme totale de 415.200 €, outre 2.500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, et le paiement des entiers frais et dépens de la procédure.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er décembre 2025 et plaidée à l’audience du 2 mars 2026.

La SAS [Z] KART, représentée par son Conseil, s’est rapportée oralement à son assignation introductive d’instance.

Au soutien de ses demandes, elle expose que malgré les multiples décisions de justice intervenues, la SCI n’a pas exécuté les obligations mises à sa charge, consistant à réaliser, à ses frais, les travaux de remise en état et de réfection de la toiture, des gouttières, du mur extérieur nord-est, ainsi que des fenêtres attenantes à la piste et à l’accès latéral des locaux d’exploitation situés [Adresse 7] à Phalsbourg, selon les modalités et coûts détaillés par M. [D], architecte expert judiciaire, dans son rapport du 4 juillet 2016.

Elle soutient que les travaux n’ont pas été réalisés depuis le jugement rendu le 12 avril 2021, ce qui résulte notamment du procès-verbal de constat dressé le 1er août 2025 par Me [W], commissaire de justice. Elle fait valoir que ce dernier a relevé la persistance de désordres déjà constatés lors de précédents passages, tenant à des infiltrations, fuites et dégâts des eaux récurrents, rendant la piste impraticable et compromettant l’exploitation normale de son activité. Elle souligne que le commissaire de justice a constaté la présence de coulures et filets d’eau sur une surface importante de la piste de karting, un risque d’accident en raison de la circulation de karts équipés de pneus lisses sur une piste mouillée, ainsi que d’importantes auréoles au niveau de la toiture et des soubassements. Elle ajoute que de l’eau stagnait dans les plots de protection, au sein desquels un éclairage avait été installé, les ampoules étant mouillées, de sorte que le courant avait dû être coupé pour des raisons de sécurité.

La demanderesse indique également que l’eau continue de s’écouler le long des gouttières et du bardage, et que l’accès latéral au parking est impraticable à pied en raison d’ornières remplies d’eau, alors qu’il s’agit du seul accès laissé aux clients, l’accès direct ayant été condamné. Elle soutient que cette situation porte gravement atteinte à l’exploitation de son fonds de commerce, certains clients devant être renvoyés lorsque la piste est rendue inutilisable.

Elle fait valoir que la SCI n’entend manifestement pas déférer à son obligation de remise en état des lieux loués, alors même que cette difficulté a déjà été longuement débattue dans le cadre de la procédure ayant donné lieu au jugement du 4 juillet 2024. Elle rappelle que le juge de l’exécution est compétent pour connaître des difficultés relatives à l’exécution des décisions de justice ayant acquis force exécutoire, ainsi que des demandes indemnitaires fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageable de ces décisions.

En conséquence, elle sollicite la liquidation de l’astreinte à la somme de 138 400 euros, correspondant à 692 jours de retard du 9 février 2024 au 31 décembre 2025, sur la base de 200 euros par jour, ainsi qu’à la somme de 276 800 euros, correspondant à la même période de retard, sur la base de 400 euros par jour.

La SCI [Adresse 8], représentée par son Conseil, s’est rapportée à ses conclusions écrites du 27 février 2026 dans lesquelles elle demande au Juge de l’exécution de :

- Déclarer la demanderesse irrecevable et mal fondée en ses demandes,
- L'en débouter,
- Ordonner la suppression de toute astreinte,
- Condamner la société [Z] KART à payer à la société SCI [Adresse 4] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC,
- La condamner aux frais et dépens.

Au soutien de ses demandes, elle expose que la SAS [Z] KART est locataire depuis le 1er janvier 2015 de la SCI [Adresse 8] pour des locaux commerciaux à usage de karting. Que le bail est venu à échéance au 1er janvier 2024. La société [Z] KART a sollicité le renouvellement du bail à compter de cette date, mais elle a de son côté délivré un congé portant refus de renouvellement. Par ordonnance de référé en date des 16 janvier 2017 et 14 août 2017, la société [Z] KART est dispensée du règlement des loyers courants soit une perte de l’ordre de 4800 € par mois, soit 57 600€ par an depuis plus de 8 ans. La perte de loyer subi s’établit à une somme de l’ordre de 500 000 €, alors que la société [Z] KART continue à développer normalement son activité commerciale sans supporter une gêne particulière dans son activité. Elle ne règle rien et notamment pas les charges locatives telle que la consommation d’eau, soit 15 000 € sur la période considérée et 40 000 € au titre des taxes foncières. La société SCI [Adresse 8] a effectué des paiements au titre des condamnations mises à sa charge pour une somme de près de 150 000 €.

Que le jugement rendu le 4 juillet 2024 avait procédé à un examen précis de la situation de l’immeuble occupé par la société [Z] KART et le Juge de l’exécution a réduit de manière significative le montant de l’astreinte réclamée. Or, sur la base du constat récent, la demanderesse cherche à obtenir la liquidation de l’astreinte en faisant fi du jugement précédent, alors que l’astreinte vise à sanctionner le débiteur de l’obligation récalcitrant et qui s’entête à refuser d’obtempérer, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Dès l’origine, la demanderesse (gérante de la SAS [Z] KART) a multiplié les incidents. Un témoin (Monsieur [S]) atteste de ce qu’au moment du montage de l’échafaudage en 2017, la demanderesse avait adopté un comportement négatif. Dès le lancement des travaux, le karting compliquait l’intervention des professionnels, ne respectait pas ses obligations de préparation du chantier et utilisait les réseaux sociaux pour incriminer les intervenants.

S’agissant de l’extérieur du bâtiment, la société [Z] KART n’entretient pas les extérieurs et notamment le chemin d’accès ni le macadam qui a été refait à neuf. La végétation qui pousse fragilise la structure du bâtiment.

Elle verse également aux débats l’attestation de l’entreprise de couverture qui a voulu intervenir sur la descente d’eau et qui a rencontré une franche hostilité de la part de la dirigeante de la société [Z] KART.

Elle verse également aux débats l’attestation de fin de travaux émanant de la société BARIZY ALU PVC qui confirme la bonne exécution de travaux de remplacement de toiture et bac acier sur une surface de 4800 m², car la toiture et les chéneaux ont été intégralement refaits en 2019.

S’agissant du procès-verbal de constat établi le 9 janvier 2026, il ne révèle aucune infiltration active, uniquement des auréoles anciennes visibles depuis l’intérieur « d’importantes traces auréolées sur les planches en bois situées autour des gouttières ». Le professionnel présent n’a pas pu accéder à la toiture en raison des vents violents. Aucune vérification extérieure n’a donc été faite, et aucun diagnostic complet n’a été posé.

En outre, les désordres concernent le parking ce qui n’empêche pas à la cliente de se rendre dans l’établissement, étant précisé que de violents orages s’étaient abattus début août 2025 sur [Localité 4]. Le chemin d’accès a en conséquence été affecté comme les terrains avoisinants.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mai 2026 et prorogé au 1er juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande de liquidation de l’astreinte

Aux termes de l’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution, le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter.

L’astreinte est une mesure de contrainte destinée à assurer l’exécution d’une décision de justice. Elle est indépendante des dommages et intérêts et n’a pas pour objet de réparer le préjudice subi par le créancier de l’obligation, mais d’inciter le débiteur à exécuter l’injonction mise à sa charge.

Il appartient ainsi au juge de l’exécution, saisi d’une demande de liquidation d’une astreinte provisoire, d’apprécier concrètement les diligences accomplies, les difficultés rencontrées, le comportement respectif des parties et le caractère proportionné de la liquidation sollicitée.

En l’espèce, par jugement du 4 juillet 2024, le juge de céans a déjà liquidé les astreintes mises à la charge de la SCI [Adresse 4] pour la période arrêtée au 8 février 2024, à la somme de 6 495 euros s’agissant des travaux prévus au contrat de bail et à la somme de 15 155 euros s’agissant des désordres, soit une somme totale de 21 750 euros.

La présente demande porte donc uniquement sur la période postérieure, courant du 9 février 2024 au 31 décembre 2025, soit 692 jours.

* Sur l’astreinte relative aux travaux de remise à neuf du parking à l'arrière et à l'accès à la partie droite du hall

Par jugement en date du 12 avril 2021, le juge de l’exécution de [Localité 3] a fixé l'astreinte relative à l’exécution des travaux de remise en état à neuf du parking arrière et l'accès à la partie droite du hall conformément aux stipulations du bail à 200 € par jour de retard dès signification de la décision.

Dans son jugement du 4 juillet 2024, le juge de l’exécution a retenu que le retard dans l’exécution de cette obligation était établi, mais qu’il convenait de tenir compte des difficultés particulières rencontrées par la SCI DU TOUR DE FRANCE.

Il a notamment été relevé que la SCI avait pour ressource principale le loyer correspondant aux locaux occupés par la société locataire, alors que ce loyer est suspendu depuis de nombreuses années en vertu de l’ordonnance de référé du 14 janvier 2017, laquelle a autorisé la société locataire à suspendre le règlement des loyers courants jusqu’à la réalisation complète des travaux préconisés, compte tenu du caractère incontestable des travaux à réaliser et des difficultés d’exploitation résultant de la défaillance de la SCI.

Il a également été relevé que le loyer dû par la société faisait l’objet d’une saisie-attribution diligentée par cette dernière, de sorte que la SCI se trouvait privée de tout revenu locatif, tandis que ses associés avaient été contraints de supporter sur leurs deniers personnels le coût de certains travaux, évalués à la somme de 42 600 euros.

En outre, il est constant que la société locataire s’est abstenue, depuis de nombreuses années, de procéder au règlement de toute somme, y compris au titre des charges locatives et des taxes foncières, alors qu’il n’est pas établi qu’elle aurait été autorisée judiciairement à suspendre le paiement de ces dernières.

Ces éléments, déjà retenus dans le jugement du 4 juillet 2024, demeurent pertinents dans le cadre de la présente période de liquidation.

S’il est établi que l’obligation mise à la charge de la SCI [Adresse 4] n’a pas été exécutée dans les délais prescrits, il convient néanmoins de rappeler que la liquidation d’une astreinte provisoire ne peut aboutir à une condamnation manifestement disproportionnée au regard de la finalité comminatoire de l’astreinte, des difficultés rencontrées par le débiteur et du comportement du créancier de l’obligation.

La société demanderesse sollicite une liquidation sur la base de 200 euros par jour de retard, soit la somme de 138 400 euros pour la période du 9 février 2024 au 31 décembre 2025.

Toutefois, au regard des circonstances précédemment rappelées, de l’ancienneté du litige, de la privation durable de revenus locatifs subie par la SCI, de l’absence de paiement des charges et taxes par la locataire et de la nécessaire proportionnalité de la liquidation, il y a lieu de modérer l’astreinte provisoire à la somme de 15 euros par jour de retard, comme cela avait déjà été retenu par le jugement du 4 juillet 2024 pour la période antérieure.

La période courant du 9 février 2024 au 31 décembre 2025 représentant 692 jours, l’astreinte sera liquidée comme suit :
692 jours x 15 euros = 10 380 euros.

La SCI DU TOUR DE FRANCE sera donc condamnée à payer à la SAS [Z] KART la somme de 10 380 euros au titre de la liquidation de l’astreinte relative aux travaux de remise à neuf du parking situé à l’arrière et de l’accès à la partie droite du hall, pour la période du 9 février 2024 au 31 décembre 2025.

* Sur l’astreinte relative aux travaux de reconstruction des toitures, gouttières intérieures et fenêtres préconisés par l’expert

Il résulte également des décisions précédemment rendues que la SCI a été condamnée à réaliser les travaux de reconstruction des toitures, gouttières intérieures et fenêtres préconisés par l’expert judiciaire, sous astreinte provisoire de 400 euros par jour de retard.

Dans son jugement du 4 juillet 2024, le juge de l’exécution avait relevé que la SCI [Adresse 4] ne démontrait pas avoir réalisé les travaux postérieurement au jugement du 23 août 2019. Il avait également été constaté que, malgré des travaux réalisés en 2018 sur la toiture et les fenêtres, la SAS continuait à subir des infiltrations dès qu’il pleuvait, ce que confirmaient les décisions de justice antérieurement rendues, notamment au vu des procès-verbaux de constat produits.

Dans la présente instance, la SCI DU TOUR DE FRANCE ne produit aucun élément nouveau de nature à démontrer que les travaux prescrits auraient été intégralement réalisés ou que les désordres auraient disparu.

Au contraire, le procès-verbal de constat dressé le 1er août 2025 par Me [W], commissaire de justice, confirme la persistance de désordres déjà constatés lors de précédents passages, tenant à des infiltrations, fuites et dégâts des eaux récurrents, rendant la piste impraticable et compromettant l’exploitation normale de l’activité.

Il ressort de ce constat que des coulures et filets d’eau maculent une surface importante de la piste sur laquelle circulent les karts, ce qui présente un risque avéré d’accident, notamment en raison de la circulation de véhicules équipés de pneus lisses sur une piste mouillée.

Le commissaire de justice a également constaté d’importantes auréoles au niveau de la toiture et des soubassements, la présence d’eau stagnante dans les parties incurvées des plots de protection, ainsi que l’humidité des ampoules intégrées à ces plots, ayant conduit à la coupure du courant pour des raisons de sécurité.

Il a encore constaté que l’eau continuait de couler le long des gouttières et du bardage, et que l’accès latéral au parking était impraticable à pied en raison d’ornières remplies d’eau, alors qu’il s’agit du seul accès laissé aux clients, l’accès direct ayant été condamné.

Il est donc établi que les désordres persistent et que la SCI [Adresse 4] ne justifie pas avoir pleinement déféré à son obligation de remise en état des lieux loués.

Toutefois, comme cela a déjà été retenu dans le jugement du 4 juillet 2024, la liquidation de l’astreinte ne peut être appréciée indépendamment du contexte global d’exécution et de la proportionnalité de la mesure sollicitée.

La société demanderesse sollicite la liquidation de l’astreinte à hauteur de 400 euros par jour de retard, soit la somme de 276 800 euros pour la période du 9 février 2024 au 31 décembre 2025.
Une telle somme, ajoutée aux liquidations déjà prononcées et aux condamnations précédemment sollicitées dans le cadre de ce litige ancien, apparaît manifestement disproportionnée au regard de la finalité de l’astreinte, qui n’est pas indemnitaire mais uniquement comminatoire.

Il convient à cet égard de rappeler que, dans le jugement du 4 juillet 2024, le juge de l’exécution avait déjà relevé que les sommes réclamées excédaient très largement les capacités économiques de la SCI et étaient susceptibles de porter une atteinte disproportionnée à son droit au respect des biens, garanti par l’article 1er du protocole additionnel n° 1 à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Il avait également été tenu compte de ce que la société locataire s’abstient depuis de nombreuses années de régler toute somme, y compris les charges locatives et taxes foncières, tout en continuant à développer son activité commerciale dans les lieux.

Ces éléments demeurent d’actualité et doivent être pris en considération dans la liquidation de l’astreinte provisoire.

En outre, la société demanderesse ne pouvait ignorer la portée du jugement rendu le 4 juillet 2024, lequel avait déjà très fortement modéré les astreintes sollicitées, précisément en raison du caractère manifestement disproportionné des montants réclamés au regard du contexte d’exécution, du comportement des parties et de la finalité comminatoire de l’astreinte.

Il lui appartenait donc, dans le cadre de la présente instance, de tenir compte de cette précédente appréciation judiciaire et de ne pas présenter une demande de liquidation calculée mécaniquement sur la base du montant nominal de l’astreinte, sans considération suffisante pour les motifs ayant conduit le juge de l’exécution à la modérer très substantiellement.

Pour autant, la persistance des désordres et l’absence de justification d’une exécution complète par la SCI commandent de procéder à une liquidation de l’astreinte, afin de maintenir l’effet coercitif de la décision de justice.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de modérer l’astreinte provisoire à la somme de 15 euros par jour de retard.

La période courant du 9 février 2024 au 31 décembre 2025 représentant 692 jours, l’astreinte sera liquidée comme suit :
692 jours x 15 euros = 10 380 euros.

La SCI DU TOUR DE FRANCE sera donc condamnée à payer à la société [Z] KART la somme de 10 380 euros au titre de la liquidation de l’astreinte relative aux travaux de reconstruction des toitures, gouttières intérieures et fenêtres préconisés par l’expert, pour la période du 9 février 2024 au 31 décembre 2025.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’ancienneté du litige, de la persistance de l’inexécution imputable à la SCI [Adresse 4], mais également de la disproportion manifeste des sommes réclamées par la société demanderesse et du contexte particulier d’exécution, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Il convient en conséquence de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
La SCI DU TOUR DE FRANCE, qui demeure débitrice de l’obligation principale et succombe partiellement à la demande de liquidation d’astreinte, supportera les dépens.

L’exécution provisoire est de droit s’agissant d’une décision de première instance.

PAR CES MOTIFS