TJ 34172, 30 juill. 2026, RG 25/00784

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]
[Localité 1]
-Pôle Civil section 1 -

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A.J.

Numéro du répertoire général : N° RG 25/00784 - N° Portalis DBYB-W-B7J-POOW

DATE : 30 Juillet 2026
ORDONNANCE

Après débats à l’audience du 23 Juin 2026

Nous, Fanny COTTE, président, juge de la mise en état, assistée de Cindy VELLAYE, greffier, avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit le 30 Juillet 2026,

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Y] [K], dont le siège social est sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, SQUARE HABITAT LANGUEDOC (anciennement SOGICO), inscrite au RCS de [Localité 2] sous le n° 351.277.314, dont le siège social est [Adresse 3] (France),

représentée par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Monsieur [N] [O]
né le 16 Avril 1993 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Sébastien AVALLONE, avocat au barreau de MONTPELLIER

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [N] [O] était propriétaire des lots 225-314-428 au sein de la résidence « [Y] [K] » à [Localité 2], qu’il a vendus par acte notarié du 3 avril 2024.

Par acte extrajudiciaire du 18 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représentée par son syndic en exercice SQUARE HABITAT LANGUEDOC l’a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Montpellier, afin d’obtenir notamment sa condamnation à lui payer la somme de 11.653,68 euros au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et des procès-verbaux d’assemblée générale de 2019 à 2023.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 27 février 2026, Monsieur [O] a saisi le juge de la mise en état et lui demande de :
Vu les articles 31 et 32 du code de procédure civile, les articles 122, 123 et 125 du code de procédure civile,
- Rejeter toutes fins, conclusions ou demande contraire
A titre principal :
- Déclarer nulle l’assignation du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » sis [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, SQUARE HABITAT LANGUEDOC
A titre subsidiaire :
- Déclarer irrecevable l’assignation du syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » sis [Adresse 8]/[Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, SQUARE HABITAT LANGUEDOC
En tout état de cause :
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » à verser à Monsieur [N] [O] la somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
- Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » aux entiers dépens

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 mai 2025, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 6] » ci-après SDC LA [K], représenté par son syndic en exercice CREDIT IMMOBILIER SERVICE SAS venant aux droits de SQUARE HABITAT LANGUEDOC demande au juge de la mise en état de :
- Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de Monsieur [O]
- Déclarer valable l’assignation du SDC [Y] [K] à l’encontre de Monsieur [O]
-Déclarer recevable l’action du SDC [Y] [K] à l’encontre de Monsieur [O] - Condamner Monsieur [O] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble «[Adresse 6]» à [Localité 2], la somme de 2500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l’audience d’incident du 23 juin 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, elle a été mise en délibéré au 30 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception de nullité tirée du défaut de capacité d’ester en justice du syndic

Monsieur [O] soulève la nullité de l’assignation au motif que le syndic qui agit pour le SDC [Y] [K] ne dispose pas de la capacité d’ester en justice en ce qu’il n’a pas été expressément mandaté par une décision de l’assemblée générale des copropriétaires pour agir à son encontre avant l’assignation qui lui a été délivrée.

Il soutient que s’il peut être admis que le syndic n’a pas besoin d’une telle autorisation pour les actions en recouvrement de créance ou pour défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires dans les actions intentées à son encontre, tel n’est pas le cas en l’espèce en ce qu’il ne s’agit pas de recouvrer une créance ayant intégré le patrimoine du SDC mais d’obtenir le paiement de subventions versées par des organismes publics.

Le SDC [Y] [K] considère que son action entre dans le cadre de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 qui dispensent le syndic d’une telle autorisation pour les actions en recouvrement de créance, estimant qu’il s’agit d’une action en recouvrement des charges dues.

Selon l’article 789 1° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement seul compétent pour statuer sur les exceptions de procédure.

Aux termes de l’article 119 du code de procédure civile, les exceptions de nullité fondées sur l'inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que la nullité ne résulterait d'aucune disposition expresse.

L’article 117 du même code précise que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte :
Le défaut de capacité d'ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.

L’article 55 du décret n°7-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-57 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en œuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires, l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 113-8 du code de la construction et de l'habitation et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.

En l’espèce, l’action formée par le SDC [Y] [K], représenté par son syndic « SQUARE HABITAT LANGUEDOC » au jour de l’assignation et « CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES SAS » vise à obtenir le paiement de la somme de 11.653,68 euros que le syndicat qualifie de charges de copropriété.

Il ressort du relevé de comptes du 11 décembre 2024 communiqué en pièce n°39 par le SDC que cette somme figure effectivement au solde débiteur de l’intéressé, constitué des différents appels de fonds qui n’auraient pas été réglés. Elle constituerait la créance à recouvrer.

L’action intentée par le syndic pour le SDC [Y] [K] est une action en recouvrement de créances qui ne nécessite pas en conséquence d’autorisation spéciale de l’assemblée des copropriétaires.

Il convient donc de rejeter l’exception de nullité soulevée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Monsieur [O] soutient que l’action du SDC est irrecevable en qu’il est dénué d’intérêt à agir. Selon lui les sommes qui lui sont réclamées ont été versées par des organismes distincts du SDC qui n’a donc pas le droit de recouvrer des sommes versées par un tiers.

Le SDC [Y] [K] explique que dans le cadre de la rénovation thermique de la copropriété, le défendeur a signé une convention avec l’ANAH pour obtenir une subvention le 11 décembre 2019, s’engageant en contrepartie à ce que son bien demeure sa résidence principale pendant six ans.
Une somme de 6.849,44 euros correspondant à 70% de l’aide versée par l’ANAH a été versée sur le compte le compte de Monsieur [O] mais la vente du bien immobilier avant la fin du délai de six ans a entraîné la déduction de la subvention totale qui lui avait été attribuée.
Considérant que les travaux pour la copropriété ont été votés, la quote-part de Monsieur [O] a été déduite de sorte que la somme sollicitée constitue la quote-part finalement non subventionnée pour les travaux votés et non pas le remboursement de la subvention versée. Il rappelle que la subvention n’est qu’un mode de financement de la quote-part due.
Il ajoute que le défendeur est aussi redevable pour les charges courantes qui ont aussi été appelées.

En l’espèce, comme il a été indiqué précédemment, l’action porte sur le recouvrement d’une créance que le SDC [Y] [K] estime lui être due.
La créance, ainsi qu’il le soutient, est en partie constituée par des appels de charges courantes de sorte que le SDC représentée par son syndic en exercice a qualité à agir pour en demander le remboursement.

La question de savoir si le SDC est fondé à solliciter le remboursement de la somme correspondant à la subvention finalement annulée par l’ANAH et la métropole relève de la compétence du juge du fond qui aura à statuer sur l’existence d’une créance et le cas échéant, sur son étendue.

En tout état de cause, considérant le fait que la demande porte en partie sur le recouvrement de charges de copropriété, le SDC a qualité à agir de sorte que son action est recevable.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les dépens de l’incident suivront le sort de ceux de l'instance au fond et les demandes relatives aux frais irrépétibles seront réservées.

Sur la mise en état du dossier

Au vu du dossier de la procédure, il convient de renvoyer l’affaire à l'audience de mise en état électronique du 4 janvier 2027 en invitant Me AVALLONE, conseil de Monsieur [O] à conclure au fond préalablement à cette date.

PAR CES MOTIFS