TJ 34172, 23 juill. 2026, RG 25/02137

N° RG 25/02137 - N° Portalis DBYB-W-B7J-P7JS

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

JUGEMENT DU 23 Juillet 2026

DEMANDEUR:

Madame [P] [A]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Elodie DAL CORTIVO, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Etablissement public ACM HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 1] MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Alexia ROLAND de la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 18 Juin 2026
Affaire mise en deliberé au 23 Juillet 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 23 Juillet 2026 par
Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Elodie DAL CORTIVO, Maître Alexia ROLAND de la SELARL VPNG

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 3 avril 2014 ayant pris effet le 7 avril 2014, ACM
HABITAT a donné à bail à Madame [P] [A] un logement meublé à usage
d’habitation situé [Adresse 4]
[Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 473,30 euros, outre une
provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 90,85 euros.
Estimant être victime depuis plus de six ans de désordres dans son logement liés à des
infiltrations non traitées par le bailleur, Madame [P] [A] a, selon exploit de
commissaire de justice en date du 12 août 2025, fait assigner ACM HABITAT devant le juge
des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, afin de voir ordonner
avant-dire droit une expertise et, en toute état de cause, voir condamner la défenderesse à lui
remettre les clés du local à vélo sous astreinte et à lui verser la somme de 10 000 € à titre de
dommages-intérêts sur le préjudice subi, outre 2000 € au titre des frais irrépétibles.
Après réalisation d'un calendrier de procédure et de plusieurs renvois à la demande des
parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 18 juin 2026.
Àcette audience, Madame [P] [A], représentée par son avocat, conclut comme
suit :
Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et notamment
son article six,
Vu le décret n°2002-I20 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent
Vu la Jurisprudence,
Vu les pièces,
AVANT DIRE DROIT:
DESIGNER un expert judiciaire aux fins de déterminer les travaux de remise en état
nécessaire à la mise en conformité de l'appartement aux normes de décence. A cet effet,
l'experte aura pour mission de :- Entendre les parties, recueillir leurs dires et explications,- Entendre tous sachants et se faire communiquer tous documents qu'il estimera utiles à
l'accomplissement de sa mission,- Visiter et décrire les lieux loués,- Déterminer l'existence des désordres invoqués par Madame [A]: les examiner, les
décrire et préciser leur nature, date d'apparition, récurrence et importance,- Donner son avis sur la conformité de l'appartement aux termes de décence,- Préciser les travaux nécessaires à la remise aux normes de l'appartement,- Rédiger un pré-rapport et laisser aux parties un délai d'un minimum un mois pour adresser
leurs dires récapitulatifs avant dépôt d'un rapport définitif.
En tout état de cause :
CONDAMNER ACM HABITAT à remettre à Madame [A] les clefs du local à vélo
dons les 15 jours suivant la signification de la décision à intervenir.
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ASSORTIR cette condamnation d‘une astreinte de I00 euros par jour de retard.
JUGER que les loyers seront suspendus jusqu'à la complète réalisation des travaux
CONDAMNER ACM HABITAT au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de
dommages-intérêts sur les préjudices subis
CONDAMNER ACM HABITAT à verser à Madame [A] la somme de 2.000 euros au
titre des trois irrépétibles.
CONDAMNER ACM HABITAT au paiement des entiers dépens.
En défense, l’office public de l’habitat de [Localité 1] Méditerranée ACM HABITAT,
également représenté par son avocat qui a plaidé, demande :
Vu l'article 9 du Code de procédure civile,
Vu l'article 1353 du Code civil,
Vu la loi du 06 juillet 1989,
Vu le décret du 30 janvier 2022,
A TITRE PRINCIPAL
DEBOUTER Madame [P] [A] de sa demande d'expertise judiciaire;
A TITRE SUBSIDAIRE
DONNER ACTE à ACM HABITAT de ses protestations et réserves d'usage
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
DEBOUTER Madame [P] [A] de sa demande de suspension du paiement des
loyers;
DEBOUTER Madame[P] [A] de sa demande indemnitaire au titre des prétendus
préjudices subis;
DEBOUTER Madame [P] [A] de sa demande de condamnation sous astreinte
d’ACM HABITAT à remettre les clés du local à vélos ;
DEBOUTER Madame [P] [A] de l’ensemble de ses autres demandes;
CONDAMNER Madame [P] [A] au paiement de la somme de 2 000 € à ACM
HABITAT sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile;
CONDAMNER Madame [P] [A] aux entiers dépens.
Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux
conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.
A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Atitre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et
juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce
qu'il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n'y répondra
pas dans le dispositif du présent jugement.

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En application de l'article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit
statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.
➢ Sur la demande avant dire droit d’expertise judiciaire et la demande de
suspension de loyer
En application de l'article 143 du Code de procédure civile, les faits dont dépend la solution
du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure
d'instruction légalement admissible.
L’article 144 du même dispose que les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout
état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.
L’article 145 du même code prévoit quant à lui que, s'il existe un motif légitime de conserver
ou d'établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d'un litige,
les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout
intéressé, sur requête ou en référé.
L’article 146 du même code précise enfin qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée
sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En
aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la
partie dans l'administration de la preuve.
En l’espèce, Madame [A] sollicite qu’une expertise judiciaire soit ordonnée. Elle
souligne que depuis 6 ans, elle subit des infiltrations à répétitions et relève qu’un maître
d’ouvrage mandaté par elle fait état, le 23 octobre 2024, de :
« - Une fuite de la gaine technique présente dans la salle de bains ayant entraîné
l’effondrement d'une partie des murs, et des moisissures, - Un convecteur de salle de bains démonté sans être remplacé et dont les parties électriques
ne sont pas protégées,- Suite à un montage défectueux du robinet changé par l'Office, un dégât des eaux en cuisine
a détérioré le meuble sous évier et provoqué le décollement des dalles au sol.- Moisissures dans les pièces de vie et en cuisine, un changement de producteur d’eau chaude
nécessaire face à son insuffisance tenant la taille de l’appartement (T4) »
Elle souligne que son assurance de protection juridique a adressé plusieurs mises en demeure
vainement à ACM HABITAT.
Toutefois, il ressort des pièces versées aux débats par ACM HABITAT que cet organisme a
procédé à différents travaux dans l’appartement de Madame [A] puisqu’il justifie
d’une facture ISERBA du 12 décembre 2016 pour l’intervention sur le cumulus du logement,
puis de factures de la société AQUA THERMIC du 06 novembre 2019, du 20 janvier 2020
pour la remise en état des canalisations d’alimentation et d’évacuation. Par la suite, une
facture de recherche de panne a été établie par la société ROSSI en juin 2023 et une nouvelle
reprise des évacuations a été réalisée par la société AQUATHERMIC le 05 septembre 2023 et
21 mars 2024.
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Un rapport d’expertise a été établi suite a un dégât des eaux déclaré le 07 octobre 2024 lié à
une fuite sur la canalisation de l’appartement sus-jacent pour chiffrer le montant des
embellissements à hauteur de 2131 euros HT et deux factures ont été établies les 13 décembre
2024 par la société ISERBA et le 6 décembre 2024 par la société CYRAMI pour le
remplacement d’une pièce de chaudière et de faïence dans la salle de bain.
Enfin, suite à une nouvelle déclaration de sinistre du 20 novembre 2024, un nouveau rapport
été établi le 03 janvier 2025 mentionnant qu’il « ne s’agit pas d’un sinistre répétitif » et que ce
sinistre est « consécutif à une rupture du groupe de sécurité du ballon d’eau chaude chez
Mme [A] » et prévoit que « la responsabilité de Mme [A], locataire, est
engagée ».
Suite à cela, ACM HABITAT justifie avoir mandaté une entreprise et cette dernière expose
dans un courrier électronique que Madame [A] n’accepte pas les travaux en l’état.
ACM HABITAT a également, à deux reprises, prévu la réalisation de travaux complet dans
l’intégralité du logement, supposant que Madame [A] vide les pièces concernées pour
l’intervention, en septembre et octobre 2025 puis en janvier et février 2026.
Toutefois, Madame [A] n’a pas donné de suite. Elle n’a pas accepté les propositions
de relogement souhaitant dans un premier temps bénéficié d’un T5 au lieu de son T4 actuel,
puis refusant un T5 en avril 2025 du fait de l’augmentation pourtant inévitable du montant du
loyer .
Ainsi, au regard de ces éléments, il apparaît que le dernier dégât des eaux est bien en lien avec
le dysfonctionnement du cumulus du fait d’une mauvaise manipulation par Madame
[A]. La cause est donc bien circonscrite et donc une expertise ne serait d’aucune
utilité.
Par ailleurs, il convient de rappeler que l’expertise judiciaire n’a pas pour objectif de suppléer
la carence de la partie dans l'administration de la preuve, et que celle-ci ne peut être ordonnée
qu’en l’absence de preuves suffisantes permettant d’établir la réalité des faits. Or Madame
[A] qui prétend que son logement est inhabitable depuis plus de 6 ans ne verse aux
débats que des mises en demeure, un constat daté d’octobre 2024 d’une personne, et un
certificat médical sans autres éléments tels qu’un constat d’huissier, attestations,
photographies horodatées. Elle a par ailleurs formé un signalement auprès de « signal
logement- herault » qu’en mars 2026, selon le courrier électronique produit.
Ainsi, elle sera nécessairement déboutée de sa demande d’expertise judiciaire et de sa
demande de suspension de loyer jusqu’à complète réalisation des travaux.
Sur la demande au titre du local vélo
Cette demande n’a été reprise dans aucune mise en demeure et n’apparaît justifiée par aucune
pièce versée aux débats. Elle ne peut donc qu’être rejetée.
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Sur la demande au titre du préjudice de Madame [P] [A]
En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat,
et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement
décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur
ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de
l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose que, le bailleur est tenu de remettre
au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant
porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces
nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par
un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des
éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le
critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre
échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux
à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2
et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des
logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les
équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les
parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera
exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette
imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur
justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements
répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions
de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle
hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse
mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les
réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des
locaux loués.
Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de
réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret
n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé
que cette obligation a un caractère d'ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit
assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les
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eaux de ruissellement et les remontées d'eau et qu'à cet égard les revêtements du logement ne
présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il
prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d'usage et de fonctionnement, que
les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de
l'air adapté aux besoins d'une occupation normale.
L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de
force majeure. En effet, il importe peu qu'il ne soit pas lui-même à l'origine des désordres en
cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suscitée, la
délivrance et l'entretien des biens donnés à bail.
Le bailleur est tenu de s'y soumettre même en l'absence de demande de travaux émanant du
locataire et la circonstance que le preneur ait accepté le logement ne décharge pas davantage le
bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. En effet, les règles rappelées ci
dessus sont d’ordre public et le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations en arguant que la
convention de bail a été conclue entre deux personnes libres de donner leur consentement.
L'indemnisation du trouble de jouissance subi en l'absence de délivrance d'un logement décent
n'est ainsi pas soumise à une mise en demeure préalable. En revanche, l'inexécution par le
bailleur de son obligation d'entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s'il a
été mis en demeure.
En l’espèce, Madame [P] [A] sollicite la condamnation de ACM HABITAT au
paiement de la somme de 10000 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance sans
pour autant produire quelconque document pour connaître l’ampleur des désordres invoqués
consistant, selon elle, en une surconsommation électrique, un préjudice moral et
l’impossibilité d’utiliser certaines pièces. La surconsommation électrique n’est justifiée par
aucune facture, les pièces non utilisables ne sont pas mentionnées et les photographies, dont
fait état le médecin, ne sont pas versées aux débats. Par ailleurs, elle n’a formé un signalement
auprès de « signal-logement- herault » qu’en mars 2026, selon le courrier électronique
produit.
Enfin, elle a, elle-même, refusé l’intervention d’entreprises pour des travaux et les
propositions de relogement de ACM HABITAT.
Elle ne peut donc qu’être déboutée de sa demande.
Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux
dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la
charge d'une autre partie.
Madame [P] [A], partie perdante, sera condamnée aux dépens.
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Sur l’article 700 du code de procédure civile
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue
aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° Al'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les
dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une
somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de
l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit
aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie
condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire
qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du
présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.
L’équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance
sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en
dispose autrement.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, statuant après débats en
audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à
disposition :
DEBOUTE Madame [P] [A] de l’intégralité de ses demandes ;
CONDAMNE Madame [P] [A] aux dépens ;
LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles ;
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RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
La Greffière
La Juge
En conséquence, la République française mande et ordonne à tous
commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à
exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les
tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la
force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le
président et par le greffier.