TJ 34172, 30 juill. 2026, RG 24/05533

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]
[Localité 1]
-Pôle Civil section 1 -

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A.J.

Numéro du répertoire général : N° RG 24/05533 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PG5K

DATE : 30 Juillet 2026
ORDONNANCE

Après débats à l’audience du 23 Juin 2026

Nous, Fanny COTTE, président, juge de la mise en état, assistée de Cindy VELLAYE, greffier, avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit le 30 Juillet 2026,

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Localité 2], dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS Cabinet VIVIER DORANCE, immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 344 866 777, dont le siège social est sis [Adresse 3],

représentée par Me Isabelle MERLY CHASSOUANT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSES

S.A.S. CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICESS, dont le siège social est sis [Adresse 4], venant aux droits de la SAS [Adresse 5] HABITAT LANGUEDOC, immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 400 777 827 prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A.S. SQUARE HABITAT LANGUEDOC (Nom Commercial CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER), dont le siège social est sis [Adresse 6], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n° 351 277 314, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Christel DAUDE de la SCP SCP D’AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocats au barreau de MONTPELLIER

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par exploit de commissaire de justice du 5 décembre 2024, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ANGOULÊME a fait assigner devant le tribunal judiciaire de MONTPELLIER la SAS [Adresse 7] aux fins de condamnation à lui verser la somme de 86.644,44 euros outre intérêts à taux légal en réparation de fautes qu’il lui reproche.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 12 novembre 2025 maintenues dans ses dernières écritures du 19 juin 2026, la SAS SQUARE HABITAT LANGUEDOC demande au juge de la mise en état, au visa des articles 117, 119 et 122 du code de procédure civile, 14 de la Loi du 10 juillet 1965, 27 et 28 de la Loi du 10 juillet 1965, de juger irrecevable la demande en justice du SDC [Localité 2] et de condamner ce dernier au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’incident.

Aux termes de conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 12 mai 2025, le SDC [Localité 2] demande au juge de la mise en état de :
Vu les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 Vu les dispositions des articles 1992 et suivants du code civil,
- Débouter la Société [Adresse 7] (CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER) de l’ensemble de ses demandes.
- Condamner la société [Adresse 7] (CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER) à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
- Condamner la société [Adresse 7] (CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER) aux entiers dépens de l’instance avec distraction de droit au profit de l’avocat soussigné.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l’audience d’incident du 23 juin 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, elle a été mise en délibéré au 30 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité pour agir

La société [Adresse 7] soulève une fin de non-recevoir au motif que le SDC [Localité 2] n’existe pas juridiquement et n’a donc pas la personnalité civile et morale. Elle explique qu’il n’existe qu’un seul syndicat des copropriétaires pour la [Adresse 9] institué par un règlement de copropriété datant de 1966 regroupant deux bâtiments, qui a, seul, qualité pour assigner.

Elle indique que le demandeur ne démontre pas qu’une scission est intervenue au sein du SDC GROUPE-LE [Localité 5], ni qu’un syndicat secondaire a été constitué.

Elle ajoute que la situation de fait, invoquée par le SDC [Localité 2] ne donne pas pour autant qualité à agir.

En réponse, le SDC [Localité 2] soutient que les résidences [Localité 2] et [Adresse 10] ont aujourd’hui deux syndics de copropriété distincts à savoir le cabinet VIVIER DORANCE pour la première et la société [Adresse 7] pour la seconde.

Selon lui, la défenderesse se prévaut de sa propre turpitude en ce qu’elle a, elle-même dissocié l’administration des résidences, créant ainsi deux syndicats des copropriétaires différents.

Il considère que le syndic a géré distinctement les deux bâtiments en ce que des procès-verbaux d’assemblée générale ne concernaient que le bâtiment [Localité 2]. La copropriété avait aussi son propre compte bancaire.

Il ajoute que SQUARE HABITAT LANGUEDOC aurait dû en qualité de syndic soumettre un projet de scission de copropriété en bonne et due forme avant d’établir une scission en fait.

***
Sur la scission des copropriétés :

Aux termes de l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir.
A ce titre, selon l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 117 du même code prévoit que constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte le défaut de capacité d'ester en justice, le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice, le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.

L’article 14 de la loi n° 65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Aux termes de l’article 28 de la même loi,
« I.-Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.
II.-Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
La répartition des créances et des dettes est effectuée selon les principes suivants :
1° Les créances du syndicat initial sur les copropriétaires anciens et actuels et les hypothèques du syndicat initial sur les lots des copropriétaires sont transférées de plein droit aux syndicats issus de la division auquel le lot est rattaché, en application de l'article 1346 du code civil ;
2° Les dettes du syndicat initial sont réparties entre les syndicats issus de la division à hauteur du montant des créances du syndicat initial sur les copropriétaires transférées aux syndicats issus de la division.
III.-Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.
Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial.

En l’espèce, il résulte de l’article 21 du règlement de copropriété du Groupe-Le [Localité 5] du 2 février 1966 que la collectivité des copropriétaires s’est constituée en un syndicat ayant la personnalité civile et qualité pour agir en justice (pièce n°1 page 140, SQUARE HABITAT LANGUEDOC).

Ce syndicat avait vocation à représenter les copropriétaires des deux immeubles du Groupe-Le [Localité 5], [Adresse 11] [Localité 5] et [Localité 2].

Il est vrai que des assemblées générales distinctes et spécifiques à chacun des deux bâtiments se sont tenue notamment en 2015, 2017, 2019.

De même, deux syndics de copropriété distincts administrent chacune des deux résidences. Ainsi, le cabinet VIVER DORANCE gère la résidence [Localité 2] tandis que la société [Adresse 7] gère la [Adresse 12] [Adresse 10].

La question de la scission a été abordée une première fois lors de l’assemblée générale réunie pour la résidence [Localité 2] le 19 septembre 2019 au terme de laquelle les copropriétaires de la résidence n’ont pas souhaité donner suite à la demande de la résidence [Adresse 10] de procéder à la scission entre les deux copropriétés. Les copropriétaires de la [Adresse 13] avaient en effet approuvé le principe d’une scission au terme de l’assemblée générale du 27 mai 2019.

Par la suite, il a été donné mission à Monsieur [E] désigné par ordonnance de la présidente du tribunal judiciaire de Montpellier du 10 novembre 21 comme administrateur provisoire de la résidence [Etablissement 1], de convoquer une assemblée générale sur le principe d’une scission des résidences [Adresse 10] et Angoulême.

Or, conformément à l’article 28 précité, si les copropriétaires d’un des bâtiments composant la copropriété pour lequel une division au sol est possible, veulent procéder à une scission de la copropriété, celle-ci doit in fine être approuvée par l’assemblée générale initiale des copropriétaires.

En l’état, le principe de la scission a été approuvé par les copropriétaires de la résidence [Localité 2] par assemblée générale du 18 janvier 2023.

Pour autant, la scission des copropriétés n’a jamais été approuvée par la majorité des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE GROUPE-[Localité 5] réunis en assemblée générale conformément à l’article 28 précité de sorte que la scission n’est jamais formellement intervenue.

Ainsi, la partie requérante ne tire pas sa personnalité juridique d’une scission des copropriétés qui ne peut résulter d’une situation de fait.

Sur l’existence d’un syndicat secondaire :

Selon l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments ou plusieurs entités homogènes susceptibles d'une gestion autonome, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments ou entités homogènes peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.
Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments ou entités homogènes, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.
Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un.

En l’espèce, le SDC [Localité 2] ne démontre pas qu’il est le résultat de la constitution par les copropriétaires de la résidence [Localité 2] d’un syndicat secondaire. Il ne justifie pas qu’une assemblée générale spéciale a été réunie et a approuvé la constitution d’un tel syndicat qui aurait la personnalité civile.

En conséquence, faute de justifier de sa personnalité civile et de sa capacité d’ester en justice lesquelles résulteraient d’une scission des copropriétés ou de la constitution d’un syndicat secondaire, les demandes sont irrecevables faute de capacité d’ester en justice.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Il convient de condamner le SDC [Localité 2], partie succombante, à verser la somme de 1.500 euros à la société [Adresse 14] LANGUEDOC en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

PAR CES MOTIFS