TJ 2a004, 7 juill. 2026, RG 26/00048

REPUBLIQUE FRANCAISE
COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO
CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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N° du dossier : N° RG 26/00048 - N° Portalis DBXH-W-B7J-DHPC
N° de Minute : 26/180
JUGEMENT DU 07 JUILLET 2026
Au nom du peuple français

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Après débats à l'audience publique tenue le 05 mai 2026, sous la présidence de Madame GONZALVEZ, Vice-présidente en charge des contentieux de la protection, assistée de Madame PIRAS, greffier, et lors du prononcé de Monsieur SAKANDE, greffier, le délibéré de l'affaire a été fixé au 07 juillet 2026.

ENTRE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
SISE [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître CATHERINE GAUTHIER, avocat au barreau de LYON
Rep/assistant : Me Laura LUCCHESI, avocat au barreau d’AJACCIO
D’UNE PART,

ET :

Monsieur [F] [A]
Demeurant [Adresse 2]
Non comparant ni représenté
D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 23 mai 2024, Mme [K] [V] a donné à bail à M. [F] [A] un logement situé [Adresse 3].
La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire pour le paiement des charges et des loyers, aux termes d’un contrat de cautionnement VISALE n°A10347805381 convenu le 16 mai 2024.
Suite à divers incidents de paiement, le propriétaire a fait jouer l’engagement de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, qui lui a réglé la somme de 11 674 euros.
La caution a par la suite fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 11 674 euros le 18 août 2025 à M.[A] qui n’a pas soldé sa dette dans le délai de deux mois contractuellement prévu.
Le propriétaire a de nouveau actionné la caution pour un montant de 1 796 euros.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Ajaccio pour :
-dire et juger recevable et bien-fondé ACTION LOGEMENT SERVICES en son action ;
-constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
A titre subsidiaire,
-prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [A] ;
En conséquence,
-ordonner l’expulsion de M. [A] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;
En toute hypothèse,
-condamner M. [A] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 13 470 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 août 2025 sur la somme de 11 674 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ;
-fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;
-condamner M. [A] à payer lesdites indemnités d’occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux ;
-condamner M. [A] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du CPC ;
-dire qu’il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire de droit ;
-condamner M. [A] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.
A l’audience du 5 mai 2026 à laquelle l’examen de l’affaire est retenu, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, comparant par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation. Elle a actualisé le montant de la créance à 17 960 euros au 31 mars 2026.
Il convient de se référer à ses écritures pour un plus ample exposé des moyens développés, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile.
M. [A], régulièrement cité selon les dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.
A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 juillet 2026, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée le même jour au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 15 janvier 2026.

En application du même article, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides.

En l’espèce, il est justifié de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.
La demande est donc recevable à ces égards.
Sur la résiliation du bail :

La société Action Logement services est fondée à faire valoir qu’ayant payé au bailleur les loyers et charges impayés, elle est subrogée dans ses droits et actions, tendant aussi bien à la mise en œuvre de la clause résolutoire qu’au paiement des loyers.

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 18 août 2025 pour la somme de 11674 euros (hors frais).
Il ressort des explications et justificatifs fournis que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 18 octobre 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, compte tenu de l’absence d’informations sur la situation du locataire et de l’absence de reprise des paiements, il convient de ne pas accorder des délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de Mme [V], bailleur, à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.
Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de Mme [V], bailleur, verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 mars 2026, M. [A] devait la somme de 17 960 euros.
Il est en outre justifié, par la production de quittances subrogatives, que ces loyers impayés par le locataire ont été versés au bailleur par la caution.

M. [A] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la demanderesse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2025 sur la somme de 11 674 euros, à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 898 euros et sera à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors qu’il sera justifié d’une quittance subrogative.

L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [A], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande de rejeter la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES venant aux droits de Mme [V], bailleur, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS La vice-présidente chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,