TJ 30189, 21 juill. 2026, RG 25/01167

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 25/01167 - N° Portalis DBX2-W-B7J-LFGL

[I] [T] [P] [V]

C/

[G] [K]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 21 JUILLET 2026

DEMANDEUR

M. [I] [T] [P] [V]
né le 19 Février 1942 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Sabine MANCHET, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Mme [G] [K]
née le 07 Février 1950 à [Localité 3], demeurant [Adresse 4]

comparante et assistée de Me Alexandre BERTEIGNE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Laurence ALBERT, juge des contentieux de la protection Greffier : Corinne PEREZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 21 Octobre 2025
Date des Débats : 16 juin 2026
Date du Délibéré : 21 juillet 2026

DÉCISION :

contradictoire , en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 21 Juillet 2026 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 15 mai 1999, pour une prise d’effet au 1er juin 1999, Monsieur [I] [V] (ci-après dénommé Monsieur [V]) a donné bail à Madame [G] [K] (ci-après dénommée Madame [K]), un local à usage d’habitation situé [Adresse 5]. Le loyer mensuel a été contractuellement fixé à la somme de 2 000 francs soit 304,89 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 355 francs soit 54,11 euros.
Madame [K] n’ayant pas régulièrement versé ses loyers, Monsieur [V] a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025 visant la clause résolutoire, un commandement de payer la somme de 1 558,27 euros correspondant au montant des loyers et charges impayés, hors frais jusqu’en décembre 2024, et de justifier de son obligation d’assurance.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 août 2025, Monsieur [V] a fait assigner Madame [K] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Nîmes, exposant que cette dernière n’a pas régularisé sa situation dans les délais impartis et visés par le commandement ni justifié de son assurance. Il a sollicité le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire, le paiement des impayés de loyers et charges et son indemnisation.
A l’audience du 16 juin 2026, Monsieur [V], représenté par son conseil, sollicite à l’appui de ses conclusions, du juge des contentieux de la protection de :
A titre principal :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;A titre subsidiaire :
Prononcer la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 6], [Localité 4] [Adresse 7] [Localité 5] ;En tout état de cause :
Débouter Madame [G] [K] de l’intégralité de ses demandes ;Ordonner l’expulsion de Madame [G] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu’il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur en garantie de toutes sommes qui pourront lui être dues ;Condamner Madame [G] [K] à verser à Monsieur [I] [V] la somme de 3 357,96 euros, au titre des loyers, charges et indemnités courus à ce jour avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;Condamner Madame [G] [K] à payer à Monsieur [I] [V] une indemnité d’occupation à la date de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, fixée provisoirement au montant du loyer et des charges subissant les augmentations légales en fonction de clause insérée dans le bail ;Condamner Madame [G] [K] à autoriser le propriétaire à pouvoir pénétrer dans les lieux afin de procéder à une détection canine des punaises de lit après avoir débarrasser son logement de tous les encombrants et d’évacuer la terre de sommière présente et ce sous astreinte de 50 euros à compter de la signification de la décision à intervenir ;Condamner Madame [G] [K] à verser à Monsieur [I] une somme en réparation de son préjudice pour résistance abusive ;Condamner Madame [G] [K] aux dépens ;Condamner Madame [G] [K] à verser à Monsieur [Y] [V] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Ordonner l’exécution provisoire.

En réponse à la demande de Madame [K] en nullité du commandement de payer, Monsieur [V] fait valoir que le commandement de payer doit décrire précisément les infractions reprochées afin de permettre au locataire de les comprendre et d’y remédier dans le délai et, qu’il appartient au locataire de démontrer le grief que lui cause l’irrégularité. Ainsi, il soutient que le commandement de payer fait état d’impayés pour la période de janvier 2022 à décembre 2024 dont un décompte a été annexé faisant apparaître les défauts de paiement. Par ailleurs, il ajoute qu’il justifie de la notification EXPLOC du commandement de payer, ainsi que de la notification de l’assignation aux services de la préfecture.
Sur la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [V] fait valoir au visa de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 que Madame [K] n’est pas à jour de ses loyers et charges. Il ajoute qu’elle ne s’est pas acquittée de la somme due au titre du commandement de payer dans le délai de deux mois, de même qu’elle n’en a pas formé opposition. En outre, il soutient qu’une erreur dans le décompte n’emporte pas la nullité du commandement de payer qui demeure valable pour la partie incontestée. Il ajoute que Madame [K] n’a pas respecté ses obligations en continuant de transmettre au propriétaire le règlement partiel de son loyer.
A l’audience, Madame [K] a justifié de l’assurance du logement, Monsieur [V] a acquiescé.
Au soutien de sa demande subsidiaire en résolution judiciaire du contrat de location, Monsieur [V] soutient que Madame [K] a manqué à son obligation d’entretien du logement en dispersant de la terre de sommière qui empêche le traitement des punaises de lit.
Sur l’absence d’occupation paisible des lieux et la condamnation de Madame [K] à désencombrer le logement sous astreinte, Monsieur [V] fait valoir que le logement est infesté par des punaises de lit et que l’état d’encombrement de l’appartement ainsi que la présence de terre de sommières en grande quantité dans le logement ne permet pas de procéder à la détection des punaises de lit.
A l’audience, Madame [K] assistée de son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :
A titre principal :
Déclarer nul le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 17 janvier 2025 ;Débouter Monsieur [I] [V] de l’ensemble de ses demandes ;A titre subsidiaire :
Suspendre les effets de la clause résolutoire ;Accorder un délai de vingt-quatre mois à Madame [G] [K] aux fins de régler la dette locative en sus des loyers en cours ;Condamner Monsieur [I] [V] à informer la Caisse d’Allocations Familiales du Gard aux fins de reprise du versement entre ses mains de l’allocation logement ;En tout état de cause :
Condamner Monsieur [I] [V] à verser la somme de 6000 euros à Madame [K] en réparation de son préjudice ;Condamner Monsieur [I] [V] aux dépens ;Condamner Monsieur [I] [V] à verser à Madame [K] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de sa demande de nullité du commandement de payer, Madame [K] met en avant au visa de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 que le bailleur dans son commandement de payer ne produit aucun détail et ne distingue pas le loyer principal et les charges locatives. Par ailleurs, elle soutient qu’au 1er décembre 2024, il n’y avait aucun impayé ; qu’il y avait même un trop perçu de 330,60 euros. Elle ajoute que l’agence immobilière a déclaré à la CAF que la locataire n’était pas à jour de ses loyers, déclenchant ainsi de mauvaise foi une suspension du versement de l’allocation pour le logement à partir du mois de mars 2025, créant ainsi de manière fautive et artificielle une dette empêchant la locataire de régulariser le règlement de l’intégralité du loyer. A l’audience, elle assure que les services de la CAF vont solder rapidement la dette.
En réponse aux moyens du bailleur, Madame [K] indique que son appartement qu’elle occupe depuis plus de vingt-cinq ans est parfaitement entretenu et que ses livres ne sont pas à l’origine d’une infestation. Elle ajoute qu’elle a, à deux reprises et à sa charge, fait réaliser un traitement et qu’une intervention de vérification a été réalisée.

Au soutien de sa demande d’indemnisation de son préjudice moral, Madame [K] explique que le harcèlement et les accusations mensongères du mandataire du bailleur ont été des facteurs de stress majorés par l’incertitude sur la stabilité de son logement.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2026.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la nullité du commandement de payer :
Il résulte de l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Le commandement de payer doit être suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d'en vérifier le bien fondé, de sorte qu'un commandement sans mention du montant, des dates et de l'objet des sommes principales réclamées, sans distinction du loyer et des charges, peut être déclaré nul.
En revanche, un commandement qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste valable jusqu'à due concurrence des sommes exigibles. Le fait que le décompte joint puisse ne pas être exact ne pouvant avoir d'incidence que sur les effets de ce commandement et non sur sa régularité.
En l’espèce, le commandement de payer délivré à Madame [K] le 17 janvier 2025 vise la somme principale de 1 558,27 euros, dont il est précisé que cette créance correspond aux loyers et charges impayées pour la période de janvier 2022 à décembre 2024 et dues au titre de l’occupation du local à usage d’habitation situé [Adresse 8]. Par ailleurs, il est précisé qu’un décompte détaillé est annexé au présent acte. Ce décompte permet ainsi à son destinataire d’avoir connaissance de manière explicite des montants dus au titre des charges et des loyers impayés ainsi que des dates correspondantes.
Par conséquent, Madame [K] sera déboutée de sa demande de voir prononcer la nullité du commandement de payer.
Sur la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation du bail
Sur la recevabilité de l’action :
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l'assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, par voie électronique, à peine d'irrecevabilité de la demande.
En l’espèce, Monsieur [V] justifie de la notification du commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans le Gard le 20 janvier 2025
Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Gard par voie électronique le 13 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 octobre 2025.
La demande en constat de résiliation du bail émanant de Monsieur [V] est donc recevable.

Sur les effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.
L’article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
En l’espèce, le bail sous seing privé en date du 15 mai 1999 est produit à l'appui de la demande et stipule une clause résolutoire aux termes de laquelle « à défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer ou de charges dûment justifiées, ou pour non versement du dépôt de garantie, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux énonçant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause et reproduisant l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ».
Un commandement de payer la somme de 1 558,27 euros, représentant le montant des loyers et charges dus ainsi qu’un commandement de justifier de l’assurance, visant la clause résolutoire a été délivré le 17 janvier 2025.
Ce commandement reproduit en termes apparents la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et les six mentions obligatoires prévues à peine de nullité par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les dispositions de l’article 7g de cette même loi.
Madame [K] sur laquelle repose la charge de la preuve en application des dispositions de l’article 1353 du code civil ne produit aucun élément permettant d’établir qu’elle s’est acquittée de l’ensemble des loyers et charges entre janvier 2022 et décembre 2024 comme elle l’affirme à l’audience.
Par ailleurs, d’après l’historique des versements produits par le bailleur, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.
La demande au titre de l’assurance a été abandonnée à l’audience.
La demande étant recevable, il convient dès lors de constater l'acquisition de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du bail depuis le 17 mars 2025, soit deux mois après le commandement d’avoir à payer les loyers et charges dus.
Dès lors, depuis cette date, Madame [K] est devenue sans droit ni titre à occuper le logement.
Sur la demande en paiement de l'arriéré de loyers et charges
Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
En l’espèce, il ressort des débats ainsi que des pièces versées que Madame [K] n’a pas réglé avec régularité, et ce depuis janvier 2022, le montant des loyers et charges, de sorte qu’elle reste due au 17 mars 2025, selon un décompte établi par la société mandataire [S], de la somme de 540,58 euros.
En conséquence, Madame [K] sera condamnée à verser à Monsieur [V] la somme de 540,58 euros au titre des loyers et charges impayés au 17 mars 2025.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire 
En application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Par dérogation au V, le VIII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au juge qui constate l’acquisition de la clause résolutoire d’accorder au locataire, ayant repris au jour de l’audience le paiement du loyer et des charges, une suspension des effets de la clause résolutoire. Ainsi, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d'effacement. Ce délai ne peut affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s'est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l’espèce, au regard du décompte fourni à l’audience, il ressort que la locataire s’acquitte régulièrement du montant du loyer résiduel, déduction faite de la part versée par la CAF au titre l’aide au logement. Il apparaît également que la dette relative aux impayés de loyers et charges est faible et s’élève à la somme de 540,58 euros ; que la dette générée à compter du 17 mars 2025, date de résiliation du contrat de bail, correspond à la part relative à l’aide au logement actuellement suspendue. La dette sera en outre régularisée rapidement après la reprise des versements par la CAF. Enfin, que Madame [K] est en capacité de régler sa dette locative tout en réglant le loyer et les charges courantes.
Au regard de ces éléments, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pour un délai de deux ans et ce jusqu’au 21 juillet 2028.
Toutefois, cette suspension de l’exigibilité de la dette impose à Madame [K] de s’acquitter, pendant ces 24 mois, du paiement du loyer courant et des charges.
Ainsi, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause de résiliation du bail.
En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.
Sur l’indemnité d’occupation :
En cas de résiliation du bail, Madame [K] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, soit 376,75 euros, jusqu’à la date de libération effective des lieux.
Sur la demande d’autorisation d’accès du propriétaire au logement du locataire sous astreinte :
Aux termes de l’article 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment tenu de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble ou encore de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.
En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et des débats que des punaises de lit ont été trouvées au domicile de Madame [K]. En ce sens, deux emails de deux entreprises distinctes, le 29 juillet 2024 et le 5 août 2024 en font état. L’un d’eux précisant que « la chambre de madame contient beaucoup de livres et sans pouvoir trouver de solution efficace pour les sortir de cette pièce et les vérifier et les passer à la congélation mes traitements ne seraient pas pleinement efficaces ». Un rapport de désinsectisation en date du 12 décembre 2024 atteste de l’intervention de l’entreprise à deux reprises au domicile de Madame [K] le 07 et 23 août 2024 et de l’absence de traces d’insectes ni de piqures. Il précise en outre, que Madame [K] s’est ultérieurement plainte de la présence de punaises de lit, et affirme que les inspections précédentes n’ont révélé aucune trace d’une nouvelle infestation. Il sensibilise sur l’origine potentielle due à l’introduction d’objets ou meubles récupérés à l’extérieur par Madame [K].
Dans un rapport d’intervention en date du 07 février 2025, la société EDEN VERT 3D atteste que le logement de Madame [K] présente des traces d’une infestation datant de quelques mois mais qu’aucun insecte vivant n’a été retrouvé. Par ailleurs, il précise que tenant compte des traces retrouvées dans le logement, il conseille un nettoyage complet ainsi que le désencombrement des livres afin de déterminer s’il existe encore une infestation par des punaises de lit.
Dans un autre rapport d’intervention en date du 21 février 2025, il est indiqué que Madame [K] a suivi scrupuleusement les consignes de nettoyage et à tout mis en œuvre aux fins de favoriser l’éradication. Il est précisé que la locataire a signalé la présence de punaises de lit dans l’appartement du dessous. En outre, Madame [K] communique deux factures de la société EDEN VERT 3D datées du 13 février et du 21 février 2025 justifiant le traitement contre les punaises de lit.
Le rapport d’enquête de l’inspectrice de salubrité en date du 10 février 2025 fait état de l’absence d’encombrement du logement et de la présence globale de nombreux livres rangés.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [V] ne rapporte pas la preuve de la persistance de punaises de lit dans le logement de Madame [K] postérieurement au mois de février 2025.
Par conséquent, Monsieur [V] sera débouté de sa demande tendant à l’autoriser à pouvoir pénétrer dans les lieux afin de procéder à une détection canine des punaises de lit après avoir débarrassé son logement de tous les encombrants et d’évacuer la terre de sommière présente, ce sous astreinte de 50 euros à compter de la signification de la décision à intervenir.
Sur la demande de condamnation de Monsieur [I] [V] à informer la Caisse d’Allocations Familiales du Gard
Le juge des contentieux de la protection n’a pas compétence pour statuer sur une telle demande à défaut de fondement juridique.
Par ailleurs, il est à rappeler qu’il est de la responsabilité tant du bailleur que du locataire de porter la décision judiciaire à la connaissance de la CAF aux fins de reprise des versements.
Par conséquent, Madame [K] sera déboutée de sa demande de ce chef.
Sur la demande d’indemnisation de Monsieur [V] 
En l’absence de demande chiffrée, Monsieur [V] sera débouté de sa demande d’indemnisation.
Sur la demande d’indemnisation de Madame [K] 
Aux termes de l'article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».
En l’espèce, Madame [K] indique avoir fait face à des difficultés de santé nécessitant plusieurs interventions chirurgicales entre 2022 et 2023 et affirme que le harcèlement et les accusations mensongères du mandataire du bailleur lui ont causé du stress supplémentaire.
Les difficultés de santé de Madame [K] n’ont aucun lien de causalité direct avec l’action en justice.
En outre, cette dernière découle des manquements contractuels de Madame [K] qui ne s’est pas acquittée de l’ensemble des loyers et charges. Ainsi, elle ne peut prétendre à l’indemnisation d’un préjudice découlant de sa propre faute.
Par conséquent, Madame [K] sera déboutée de sa demande d’indemnisation pour préjudice moral.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :
Madame [K], partie perdante, supportera la charge des dépens.
L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.
L’exécution provisoire sera constatée au terme du présent jugement.

PAR CES MOTIFS