TJ 2b033, 23 juill. 2026, RG 26/00163

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 26/00163 - N° Portalis DBXI-W-B7K-DPMR

Syndic. de copro. [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMONIA GESTION, SAS au capital de 750,00 € immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 833 131 774, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

Mme [O] [S]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 23 Juillet 2026

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMONIA GESTION, SAS au capital de 750,00 € immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 833 131 774, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocats au barreau de BASTIA substitué par Me Alexis ORI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR(S) :

Mme [O] [S], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Muriel VINCENSINI
GREFFIER LORS DES DEBATS : Aurore LAINÉ
GREFFIER LORS DU DELIBERE : Annie FIESCHI

DÉBATS :

Audience publique du : 07 Mai 2026 mise en délibéré au 23 Juillet 2026.

DÉCISION :

Réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :

Copie délivrée le :
à :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par exploit en date du 26 janvier 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMONIA GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 5], a fait assigner Madame [O] [S] devant la présente juridiction aux fins d’obtenir sa condamnation, aux visas de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 696 et 700 du code de procédure civile, à lui verser les sommes suivantes :

3.846,75 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1er janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2025, date de la mise en demeure 1.200,00 euros à titre de dommages et intérêts né de sa résistance abusive1.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Il a également sollicité la condamnation de Madame [O] [S] aux dépens et le prononcé de l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mai 2026 date à laquelle elle a été retenue.

Le Syndicat des copropriétaires, représenté par un avocat, a indiqué oralement se référer au dossier déposé à l’audience et maintenir ses demandes initiales.

Au soutien de ses prétentions, il a exposé que Madame [O] [S] est propriétaire d’un appartement dépendant de la copropriété située [Adresse 6] et que toutes les démarches amiables pour parvenir au règlement des charges de copropriété, et notamment une mise en demeure en date du 29 août 2025, sont demeurées vaines.

Il a soutenu que le refus de cette copropriétaire de s’acquitter de sa quote-part de charges de copropriété est fautif et entraîne une désorganisation de la gestion budgétaire du syndicat. Il a ajouté que ces manquements répétés causent à la collectivité privée des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble un préjudice financier certain et que malgré diverses relances, Madame [O] [S] n’a plus réglé la moindre charge depuis le 21 mai 2021.

Citée dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civile, Madame [O] [S] n’a pas comparu et n’était pas davantage représentée à l’audience.

En application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juillet 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera rappelé que conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera en outre indiqué qu’il appartient aux copropriétaires de notifier au syndic tout changement d’adresse.

I – Sur la demande relative au paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».
L’article 14-1 énonce que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale ».
L’article 19-2 de la même loi prévoit qu’« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22 ».
Il résulte de ces dispositions que chaque copropriétaire devient, vis-à-vis du syndicat, débiteur de sa quote-part de charges dès lors que les comptes ont été approuvés par un vote de l'assemblée générale. A défaut du versement des charges et provisions sur charges de copropriété échues à leur date d'exigibilité après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, celles-ci, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont par ailleurs imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée au titre des charges impayées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite, au terme du dispositif de l’assignation délivrée, la condamnation de Madame [O] [S] au paiement de la somme de 3.846,75 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1er janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2025, date de la mise en demeure.

Au soutien de sa demande, il verse aux débats une attestation de propriété, une situation de compte individuel au 9 janvier 2026, les appels de fonds adressés à la copropriétaire, une mise en demeure datée du 29 août 2025 et présentée à son destinataire le 4 septembre 2025 et les procès-verbaux d’assemblée générale du 4 octobre 2023 et du 22 septembre 2025 ayant approuvé les comptes des exercices clos au 31/12/2022 et au 31/12/2023 ainsi que les budgets prévisionnels pour les années 2024 et 2025.

L’examen du décompte général permet de constater que sont facturés les charges approuvées au titre de ces exercices ainsi que les frais nécessaires à leur recouvrement, conformément aux dispositions légales précitées.

En revanche, les frais libellés « Frais constitution assignation » en date du 31 octobre 2025 pour un montant de 250 euros seront écartés au titre du règlement des charges et des frais, ces frais relevant des frais irrépétibles. 

Au vu de ces éléments et des dispositions légales ci-dessus rappelées, il apparaît que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de Madame [O] [S] d’un montant de 3.596,75 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1er janvier 2026 inclus.

Madame [O] [S] sera par conséquent condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMONIA GESTION, la somme de 3.596,75 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1er janvier 2026 avec intérêts au taux légal à compter du 4 septembre 2025, date de la mise en demeure.

II. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires soutient que le refus de cette copropriétaire de s’acquitter de sa quote-part de charges de copropriété est fautif et entraîne une désorganisation de la gestion budgétaire du syndicat. Il ajoute que ces manquements répétés causent à la collectivité privée des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble un préjudice financier certain et que malgré diverses relances, Madame [O] [S] n’a plus réglé la moindre charge depuis le 21 mai 2021.

L’examen du décompte général permet de noter qu’aucun règlement de charges n’est en effet intervenu depuis le 21 mai 2021 malgré une mise en demeure reçue le 4 septembre 2025. Ces carences dans l’accomplissement des obligations lui incombant en sa qualité de copropriétaire, au premier rang desquelles le paiement des charges, sont fautives et justifient l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 500 euros.
Madame [O] [S] sera en conséquence condamnée à payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts au le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 1].

II- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [O] [S], partie perdante au procès, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l'article 700 alinéa 1 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les circonstances de l’espèce commandent de condamner Madame [O] [S] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMONIA GESTION, la somme de 1 200,00 euros sur ce fondement.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,