CA Noumea, 30 juill. 2026, RG 25/00214

N° de minute : 196/2026

COUR D'APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 30 juillet 2026

Chambre civile

N° RG 25/00214 - N° Portalis DBWF-V-B7J-V5F

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 juin 2025 par le tribunal de première instance de NOUMEA (RG n° 23/931)

Saisine de la cour : 15 juillet 2025

APPELANT

Mme [Q] [B]

née le 16 septembre 1945 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Me Thérèse PELLETIER de la SELARL T. PELLETIER CONSULTANTS, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉ

M. [H] [D]

né le 7 décembre 1943 à [Localité 2],

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Me Vanessa ZAOUCHE de la SARL ZAOUCHE RANSON, avocat au barreau de NOUMEA

Substituée lors des débats par Me Véronique LE THERY avocate du même barreau

30/07/2026 : Copie revêtue de la formule exécutoire - Me ZAOUCHE

Expéditions - Me PELLETIER

- Dossiers CA et TPI

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 11 mai 2026, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Philippe ALLARD, Conseiller, président,

Mme Zouaouïa MAGHERBI, Conseiller,

Mme Béatrice VERNHET-HEINRICH, Conseillère,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Philippe ALLARD.

Greffier lors des débats : M. Petelo GOGO

Greffier lors de la mise à disposition : M. Petelo GOGO

ARRÊT :

- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, le délibéré fixé au 29 juin 2026 ayant été prorogé au 30 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- signé par Mme Zouaouïa MAGHERBI, conseiller en remplacement de M. Philippe ALLARD, président légitimement empêché, et par M. Petelo GOGO, greffier.

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FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par sous seing privé du 10 novembre 2022, M. [D] et Mme [N], son épouse, ont donné en location à Mme [B] épouse [E] un appartement de type F2 au sein de la [Adresse 1] à [Localité 3], pour une durée de deux années reconductible par tacite reconduction, à compter du 14 novembre 2022.

Un état des lieux a été dressé le 14 novembre 2022.

Selon commandement délivré le 13 mars 2023, dans lequel était reproduite la clause résolutoire prévue par le bail, M. [D] a mis la locataire en demeure de payer une dette locative de 265 000 FCFP

Selon requête introductive d'instance déposée le 7 avril 2023, Mme [B], se prévalant d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d'entretien du logement, a attrait M. [D] devant le tribunal de première instance de Nouméa en sollicitant l'annulation du commandement de payer, la suspension du paiement des loyers et le paiement de dommages et intérêts. En réponse, M. [D], se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire, a sollicité l'expulsion de la locataire ainsi que le paiement des loyers arriérés.

Selon jugement en date du 23 juin 2025, la juridiction a :

- rejeté les demandes de Mme [B],

- constaté la défaillance de Mme [B] dans le paiement du loyer prévu par bail du 10 novembre 2022,

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 10 novembre 2022 au 14 avril 2023,

- ordonné à Mme [B] et tout occupant des lieux de son fait, de quitter et rendre libres les lieux dont elle était locataire et ce dans les 15 jours suivant la signification du jugement, à défaut de quoi, elle en serait expulsée à ses frais, risques et périls ainsi que tous occupants des lieux de son chef et ce par toutes voies et moyens de droit, avec l'assistance de la force publique si besoin est,

- dit qu'à titre d'indemnité d'occupation, Mme [B] serait tenue de payer à M. [D] la somme de 88.500 FCFP par mois à compter du 14 avril 2023, date de résolution du bail, jusqu'à libération des lieux et remise des clés au bailleur,

- condamné Mme [B] à payer à M. [D] la somme de 354.000 FCFP avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023, jour du commandement de payer, au titre des loyers et indemnité d'occupation impayés,

- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire de la décision,

- condamné Mme [B] à payer à M. [D] la somme de 250.000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Mme [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 mars 2023 et de sa dénonciation du 21 mars 2023, qui seraient distraits conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la sarl Zaouche Ranson.

Le premier juge a retenu en substance :

- que si des désordres avaient été constatés lors de l'entrée dans les lieux, un artisan avait été rapidement mandaté pour y mettre fin ;

- que Mme [B] qui avait refusé de recevoir le prestataire, était responsable du retard ;

- que le préjudice de jouissance invoqué par la locataire ne l'avait pas exonérée de son obligation de payer les loyers de sorte que la clause résolutoire était acquise.

Par requête déposée le 15 juillet 2025, Mme [B] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives déposées le 27 janvier 2026, Mme [B] demande à la cour de :

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

- dire et juger que le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance et de sécurité du logement loué par bail du 10 novembre 2022 avec effet au 14 novembre 2022 ;

- dire et juger de nul effet le commandement de payer délivré le 13 mars 2023 ;

- dire et juger que la jouissance normale des lieux n'a été possible qu'à compter du 20 février 2023 ;

- dire et juger que Mme [B] ne doit les loyers qu'à compter du 20 février 2023 avec régularisation des charges ;

- dire et juger que le loyer est dû à compter du 20 février 2023 ;

- dire et juger que Mme [B] est créancière de la somme de 138.650 FCFP ;

- dire que le bailleur devra justifier de la régularisation annuelle des charges après celle présentée au 31 décembre 2024 ;

- dire et juger que Mme [B] est créancière au titre de la régularisation annuelle des charges au 14 novembre 2023, 14 novembre 2024 et 14 novembre 2025 à raison de 8.500 FCFP par mois ;

- condamner M. [D] à payer à M. [B] 710.000 FCFP à titre de dommages et intérêts, avec intérêt légal, à compter de la demande ;

- condamner M. [D] à payer à Mme [B] 300.000 FCFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;

- à défaut, fixer les unités de valeur dues à Mme [S] au titre de l'aide judiciaire totale.

Selon conclusions transmises le 8 décembre 2025, M. [D] demande à la cour de:

- confirmer l'ensemble des dispositions du jugement du 23 juin 2025 ;

- réactualiser la dette de Mme [B] à la somme de 379.970 FCFP au 6 décembre 2025 ;

- rejeter l'ensemble des prétentions formulées par Mme [B] ;

- condamner Mme [B] à payer à M. [D] la somme de 300.000 FCFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 mars 2023 et sa dénonciation du 21 mars 2023, distraits au profit de la selarl Zaouche Ranson.

MOTIFS

Mme [B], qui est entrée dans les lieux le 14 novembre 2022, n'a pas réglé les loyers de janvier, février, mars et avril 2022, reprenant le paiement du loyer courant et de la provision sur charges le 5 mai 2023.

Alors que M. [D] sollicite le bénéfice des effets du commandement de payer délivré le 13 mars 2023, Mme [B] excipe de la nullité de ce commandement au motif que le bailleur avait failli à son obligation de délivrance.

Le dossier permet de retenir la chronologie suivante :

Le 14 novembre 2022, lors de l'état des lieux, les défauts suivants ont été constatés :

- portée d'entrée : « porte grince »

- climatiseur de la chambre : « ne fonctionne pas »

- pare douche : « roulettes pare douche hs »

- porte de la salle d'eau : « rail de porte angle ne tiens pas bien »

- porte-fenêtre de la pièce principale : « vantail de gauche fermeture HS »

- plaque de cuisson : « allumage électrique fonctionne que sur 1 feu »

- four : « four non fixé » et « disjoncte à l'allumage »

- prises de courant de la pièce principale : « toutes les prises bougent »

- baie vitrée donnant sur la terrasse : « vantail de droite ne se dévérouille pas » et « vantail de gauche ne se dévérouille pas »

- chauffe eau électrique : fonctionnement « non vérifiable », « rouillé », « évacuation HS ». « vanne de sortie d'eau ne fonctionne pas ».

Par lettre recommandée datée du 29 novembre 2022 et postée le 1er décembre, Mme [B], reprochant au bailleur de ne pas assurer « une jouissance normale des lieux », a indiqué qu'elle « ne (devait) pas de loyer tant que les dits désordres ne (seraient) pas traités ». Elle s'y est également plainte du bris du hublot de la pièce principale.

Le même jour, la société Maison idéale a établi un devis d'un montant de 99 000 FCFP HT, visant à remédier aux désordres constatés le 14 novembre et prévoyant notamment la pose d'un nouveau climatiseur, que le mandataire du bailleur a accepté.

Le 1er décembre 2022, un électricien mandaté par l'agent immobilier est intervenu pour contrôler l'installation. Selon Mme [B], il s'agirait de M. [J]. Dans une lettre recommandée datée du 2 décembre et adressée à l'agent immobilier, la locataire explique qu'il aurait constaté que « le tableau électrique n'était pas aux normes et que le four et l'allumage de la plaque gaz faisaient faux contact ».

Le gérant de la société Maison idéale, M. [V], a voulu intervenir le 7 décembre pour effectuer les réparations mais a essuyé un refus de la part de Mme [B] au motif qu'elle n'était pas « satisfaite des services pour l'entretien de l'appartement » (courriel adressé le 5 décembre par M. [V] à l'agent immobilier). Mme [B] conteste avoir refusé l'accès de l'appartement à M. [V] expliquant que c'était celui-ci qui avait refusé d'intervenir lorsqu'il avait appris l'existence du « problème électrique ».

Le 6 décembre, l'agent immobilier a adressé à la locataire le message suivant :

« Suite à votre refus au près de notre prestataire pour effectuer les travaux de votre appartement, je vous transmets ci-joint le devis validé avec les travaux demandés listés.

Nous ne pouvons pas vous donner de date d'intervention car cela dépend du planning de notre prestataire.

Notre prestataire est chargé de vous contacter afin de convenir d'un rendez-vous. »

A la réception de ce message, Mme [B] n'a pas contesté s'être opposée à l'intervention de la société Maison idéale : notamment, ce point n'est pas abordé dans sa lettre recommandée du 19 décembre 2022 dans laquelle elle confirmait qu'elle n'entendait pas payer le loyer tant que les travaux ne seraient pas réalisés et elle sollicitait une indemnisation.

En l'état de ces éléments, la cour retiendra que la société Maison idéale n'a pu réaliser les travaux projetés au début du mois de décembre en raison de l'opposition de la locataire.

Dans un mail adressé le 2 janvier 2023, Mme [B] a indiqué à l'agent immobilier qu'elle avait pris connaissance du « devis du prestataire » du 29 novembre et l'a interrogé sur le remplacement ou le changement du chauffe-eau, la réparation du hublot du salon, la mise en conformité du four et du « système électrique », en lui demandant de lui « préciser le matin où (le) prestataire tous travaux (pouvait) venir pour effectuer la totalité des travaux ».

Le 4 janvier, l'agent immobilier a adressé à Mme [B] le message suivant :

« Concernant les travaux de votre appartement, je viens de contacter le prestataire qui pourra effectuer l'intervention à partir du 16 janvier 2023, il vous contactera afin de convenir d'une date précise pour l'intervention (...)

La mise en service du four est comprise dans le devis validé.

Le prestataire me contactera une fois sur place pour la réparation de l'évacuation du ballon d'eau chaude et la réparation du hublot du salon si nécessaires.

Merci de nous préciser la nature de votre demande concernant la conformité électrique de l'appartement. »

Le 5 janvier, Mme [B] a informé l'agent immobilier qu'un rendez-vous avait été pris avec M. [V], déjà nommé, le 9 janvier et réclamé « la mise aux normes de l'installation : tableau électrique, four, plaques, etc... », la reprise du hublot et l'évacuation du ballon d'eau chaude.

Un électricien, M. [T], est ultérieurement intervenu : il a établi une facture daté du 26 février 2023, d'un montant de 16.000 FCFP TTC, dans laquelle il a fourni la description suivante des travaux réalisés :

« CONTROL DE L'ENSEMBLE DES PRISES (AUCUN PROBLEME)

CONTROL DE LA TERRE (AUCUN PROBLEME)

CABLAGE FOUR ET PLAQUE REMIS DANS LE BON SENS

SERRAGE DES DISJONCTEUR (OK)

REPERAGE DISJONCTEUR DANS LE TGBT REMIS A NEUF

TESTE DE LA PRISE FOUR (OK)

TESTE DE LA SOTIE FILS PLAQUE DE CUISSON (OK) »

et fait le commentaire suivant :

« J'atteste avoir effectué un contrôle électrique dans l'appartement au [Adresse 1], mise à part quelques réglages que j'ai éffectué, rien d'autre à signaler. »

Il n'est pas prétendu que les travaux des entreprises Maison idéale et [T] auraient été défectueux.

Il résulte de ce qui précède que le logement présentait, lors de l'entrée dans les lieux, divers désordres tels que tous les équipements mentionnés au contrat de location n'étaient pas en état de fonctionnement (climatiseur) et qu'il existait même une suspicion de non-conformité de l'installation électrique. L'intervention de M. [T] démontrera que l'installation électrique n'était affectée que de défauts mineurs.

Le bailleur ne s'est pas désintéressé de son obligation de délivrance et a pris les mesures nécessaires pour mettre en conformité son logement en sollicitant l'intervention d'un prestataire, la société Maison idéale. L'opposition initiale de Mme [B] puis sa réponse tardive aux sollicitations de l'agent immobilier ont empêché le bailleur de remédier rapidement aux désordres. Par son comportement, Mme [B] a prolongé la situation dommageable dont elle se plaint, au-delà du mois de décembre.

Dans ces conditions, Mme [B] n'est pas fondée à opposer l'exception d'inexécution pour justifier le défaut de paiement des loyers de janvier, février, mars et avril 2023. Elle l'admet d'ailleurs implicitement dans ses conclusions lorsqu'elle demande à la cour de la décharger de tout loyer « pour la période du 14 novembre 2022 au 20 février 2023 », tout en n'expliquant pas pourquoi elle n'avait pas repris ses paiements dès le mois de mars.

Il ne peut être reproché à M. [D] d'avoir délivré de mauvaise foi un commandement de payer le 13 mars 2023. Celui-ci est régulier et a produit ses effets, en l'absence de régularisation dans le mois du commandement. C'est à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et condamné Mme [B] à payer une somme de 354.000 FCFP au titre des loyers et charges impayés.

Un commandement de payer avec rappel de la clause résolutoire devant être délivré au locataire en vertu de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le coût des actes de Me [R], huissier de justice, en date des 13 mars et 21 mars 2023, doit être supporté par Mme [B]. Leur coût a d'ores et déjà intégré par le premier juge dans les dépens. Ce coût ne saurait donner lieu à une seconde condamnation au travers d'une réactualisation de la dette à 379.970 FCFP (354.000 + 16.165 + 9.805).

En réparation du préjudice occasionné par le défaut de délivrance du logement, une indemnité de 100.000 FCFP sera allouée à Mme [B].

Eu égard à l'âge de la locataire et à la modicité de la dette, des délais de paiement seront, ainsi que le prévoit l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, accordés à Mme [B], selon les modalités précisées dans le dispositif.

Le premier juge a d'ores et déjà fait droit à la demande de frais irrépétibles présentée par M. [D].

PAR CES MOTIFS