TJ 67482, 30 juill. 2026, RG 26/01439

N° RG 26/01439 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OEIP

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 26/01439 -
N° Portalis DB2E-W-B7K-OEIP

Minute n° 219/26

Copie exec. à :

Me Emmanuel JUNG

Le

Le Greffier

Me Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]

JUGEMENT DU 30 JUILLET 2026

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 1], sise [Adresse 2] / [Adresse 3] / [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic le cabient BENEDIC - ALSIMMO, immatriculé au RCS sous le n° 440 962 538, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

DEFENDEUR :

Monsieur [H] [K] [O] [M]
né le 15 Septembre 1979 à [Localité 3], demeurant [Adresse 6]
défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Célia HOFFSTETTER, Juge, Président,
assistée de Sameh ATEK, Greffier

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

DÉBATS :

A l'audience publique du 02 Juillet 2026 à l’issue de laquelle le Président, Célia HOFFSTETTER, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Juillet 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Célia HOFFSTETTER, Juge et par Sameh ATEK, Greffier

N° RG 26/01439 - N° Portalis DB2E-W-B7K-OEIP

FAITS MOYENS PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [H] [M] est copropriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 1] sis [Adresse 7] / [Adresse 3] / [Adresse 8] à [Localité 2].

Par jugement rendu le 2 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Strasbourg avait déjà condamné Monsieur [M] à régler ses arriérés de charges de copropriété. La créance de Monsieur [M] avait été intégralement recouvrée.

Monsieur [M] a été mis en demeure de régler les sommes dues au titre notamment de ses charges de copropriété arrêtées au 13 janvier 2026.

Par assignation remise le 9 février 2026 dans les conditions de l’article 656 du code de procédure civile, le SDC [Adresse 1] a attrait Monsieur [M] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de le voir condamné à lui verser une somme de 12 324, 92 € au titre des arriérés de charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2025, et une somme de 336 € au titre des frais de relance, de mise en demeure et de transmission du dossier à auxiliaire de justice, ainsi qu’une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts et une somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure.

Au soutien de ses demandes, le SDC [Adresse 1] indique avoir mis en demeure Monsieur [M] concernant ses charges de copropriété impayées. Il explique être confronté à des difficultés de trésorerie en raison de ses impayés, dont il résulte un préjudice qu’il chiffre à la somme de 800 €. Il demande aussi à ce que soient mis à la charge de Monsieur [M] les frais de relances ou mises en demeure et les frais d’avocat pour mise en demeure.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [M] n’a pas constitué avocat. La présente décision étant susceptible d’appel et la convocation en justice n’ayant pas été délivrée à personne, il sera statué par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 12 mai 2026, le dossier a été évoqué à l’audience du même jour, et le jugement a été mis en délibéré au 2 juillet 2026, prorogé au 30 juillet 2026 en raison de la charge du cabinet.

MOTIFS

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale :

Sur les arriérés de charges de copropriété :
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il résulte de l’article 14-1 de la loi précitée que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale de copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf si l’assemblée générale fixe au syndicat des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée en assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, lesquelles sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Il appartient en conséquence au syndicat des copropriétaires, qui entend voir condamner un copropriétaire à payer un arriéré de charges de copropriété, de produire notamment, outre le décompte de répartition des charges, les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes pour les années pour lesquelles les charges sont réclamées, ainsi que les documents comptables faisant apparaître la somme à répartir et les tantièmes de répartition, étant précisé que la simple production de documents qualifiés d’extraits de compte ou de décomptes, constitués de lignes de débits et de crédits, est insuffisante pour établir sa créance.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
Une copie du livre foncierDes appels de charge et travauxDes relevés individuels de chargesLes procès-verbaux des assemblées générales des 31 mai 2023, 22 mai 2024 et 28 mai 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé et adoption du budget prévisionnel de l’exercice suivant, ainsi que l’adoption de travauxLe contrat de syndic pour la période du 28 mai 2025 au 30 juin 2026Un relevé de comptes établi pour la période du 1er janvier 2021 au 15 janvier 2026La mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 28 avril 2025
Il ressort de ces documents que depuis le 1er juin 2023, date à laquelle les arriérés de charges de Monsieur [M] ont été recouvrés suite au jugement rendu le 2 novembre 2021 et aux versements effectués par Monsieur [M], ce dernier reste redevable de la somme de 12 660, 92 €.

Il convient néanmoins de déduire de cette somme les frais de mise en demeure et de transmission du dossier à auxiliaire de justice, le contrat de syndic prévoyant le versement de ces sommes n’étant pas versé aux débats. En effet, seul le contrat de syndic prenant effet au 28 mai 2025 est versé à la procédure, alors que les frais de mise en demeure et de transmission du dossier à auxiliaire de justice sont respectivement datés du 20 septembre 2024, du 21 octobre 2024 et du 31 décembre 2024, cette période n’étant pas couverte par le contrat de syndic produit par le SDC [Adresse 1].

De même, les frais mis en compte au titre des appels du 1er septembre 2025 concernant les espaces verts pour la somme de 40, 76 €, la somme de 2, 91 € et la somme de 14, 61 € doivent être déduits du montant des arriérés de charge dus par Monsieur [M], aucun justificatif ni appel de fonds concernant ces dépenses n’étant versé à la procédure.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [M] à verser au SDC [Adresse 1] une somme de 12 266, 64 € au titre des ses charges de copropriété arrêtées au 15 janvier 2026, premier appel de fonds pour l’année 2026 compris.

Aux termes de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

À défaut de mise en demeure, les intérêts sont dus à compter de l’assignation en justice (3e Civ., 12 janv. 2000, n° 98-13.379).

Les intérêts ne sont pas dus pour les charges venues à échéance postérieurement à la délivrance du commandement (3e Civ., 12 nov. 2020, n° 19-21.018).

Les intérêts réclamés seront calculés sur la somme de 10 453, 25 € à compter de la réception de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, soit le 28 avril 2025, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement :
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

À cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne font pas partie des dépens, ces sommes devant être mises à sa charge en application de l’article 10-1. A l’inverse les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 4], 4ème ch., 10 févr. 2014, n° 12/02567 : JurisData n° 2014-002745).

De plus les frais d’assignation sont inclus dans les dépens, les honoraires d’avocat sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, et les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ne sont pas imputables au seul copropriétaire concerné dans la mesure où ils font partie de la gestion courante du syndic de copropriété (CA [Localité 4], 4ème ch., 8 avr. 2013, n° 11/07453 : JurisData n° 2013-007140).

En tout état de cause, les rapports entre un syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis par le règlement de copropriété et non par le contrat entre le syndicat et le syndic, de sorte qu’il ne peut être mis à la charge du copropriétaire défaillant des frais de remise à l’avocat et des frais de remise au commissaire de justice après sommation de payer du seul fait qu’ils soient prévus dans le contrat de syndic (3e Civ., 11 déc. 2012, n° 11-27.621).

En l’espèce, les frais de « transmission du dossier à l’auxiliaire de justice » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

De plus, il a déjà été établi que le contrat de syndic versé à la procédure n’est pas applicable à la période au cours de laquelle les frais de mise en demeure réclamés ont été exposés. Cette dépense n’est donc pas justifiée.

Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :
L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, Monsieur [M], bien que déjà condamné à s’acquitter de ses arriérés de charges de copropriété, n’a cependant effectué aucun versement pour régler celles-ci après le recouvrement des sommes mises à sa charge suite à ce premier jugement ce qui démontre sa mauvaise foi.
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L’absence de règlement de ses charges de copropriété par Monsieur [M] a pour effet d’obérer la trésorerie du syndicat et de contraindre les autres copropriétaires à pallier sa carence, de sorte qu’il en résulte un préjudice.

Monsieur [M] doit par conséquent être condamné à verser au SDC [Adresse 1] une somme de 800 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, Monsieur [M], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris les dépens d’exécution.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, tenu aux dépens, Monsieur [M] sera condamné à verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 € au profit du syndicat des copropriétaires.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est immédiatement exécutoire de plein droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS