TJ 31555, 24 juill. 2026, RG 26/01433

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 72A

N° RG 26/01433 - N° Portalis DBX4-W-B7J-VAHX

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 24 Juillet 2026

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE LE [Adresse 4], représenté par son Syndic, la société FONCIA [B], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

C/

[J] [H]
[Y] [F]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Me François MOREAU

Expédition délivrée à toutes les parties le

JUGEMENT

Le Vendredi 24 Juillet 2026, le Tribunal judiciaire de [B],

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice Président au Tribunal judiciaire de [B], statuant en matière civile, assisté d’Aurélie BLANC Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER Cadre Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 07 Avril 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE LE [Adresse 4], représenté par son Syndic, la société FONCIA [B], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Me François MOREAU, avocat au barreau de [B]

ET

DÉFENDEURS

M. [J] [H], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

M. [Y] [F], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte de commissaire de justice en date du 15/09/2025, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 9], agissant par son syndic, la société FONCIA [B], a fait assigner Monsieur [J] [H] et Monsieur [Y] [F] devant ce tribunal aux fins de les voir condamner, avec exécution provisoire, aux dépens et au paiement des sommes suivantes :
- solidairement, 2.064,00 € au titre des charges de copropriété et frais impayés arrêtés au 19/08/2025, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- 300,00 € à titre de dommages et intérêts,
- 1.000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'audience du 07/04/2026, le syndicat, représenté par son conseil, actualise sa créance principale à la somme de 2.211,20 € arrêtée au 01/04/2026, compte tenu des charges échues depuis l’assignation.
Il s’oppose à tout délai.

Monsieur [J] [H] demande au tribunal de vérifier la créance du syndicat, dans son principe et dans son montant.
Il précise que le PACS entre lui et Monsieur [Y] [F] a été résilié en 2021 et que l’appartement est squatté depuis 2024. Il expose sa situation financière et sollicite l’échelonnement de la dette par mensualités de 50,00 €, charges à échoir en sus.

Monsieur [Y] [F] n’a pas comparu, et personne pour lui, bien qu’ayant été régulièrement cité à l’étude.

Le jugement, insusceptible d’appel, sera rendu par défaut.

MOTIFS

Sur les charges de copropriété hors frais :

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

- l’attestation notariée établissant la qualité de copropriétaire indivis de Monsieur [J] [H] et Monsieur [Y] [F] pour les lots n°41 (appartement T2) et 100 (parking extérieur),
- la mise en demeure de payer du 05/11/2024,
- les commandements de payer du 04/02/2025, du 07/02/2025 et du 25/02/2025,
- les appels de fonds portant sur les appels provisionnels de charges courantes et pour travaux, fonds travaux et avance de trésorerie,
- le compte du copropriétaire au 19/08/2025 et au 01/04/2026,
- les factures d’honoraires du syndic et de frais d’huissier,
- l’attestation de tentative de médiation du 05/08/2025,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date du 18/06/2024 et du 24/09/2025, portant approbation des comptes de l'exercice écoulé, du budget prévisionnel de l'exercice suivant et adoption de travaux, non contestés,
- le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que Monsieur [J] [H] et Monsieur [Y] [F] restent devoir, après déduction des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965, pour un total de 1.355,29 €, la somme de 855,91 € à titre de charges de copropriété au 01/04/2026.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

La solidarité à la dette ne se présume pas, et faute pour le syndicat de produire le règlement de copropriété incluant une clause de solidarité entre copropriétaires indivis, la condamnation sera conjointe et non solidaire.

Sur les frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 :

L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que "par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur".

- sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de mise en contentieux (420,00 € x 2).

Il convient toutefois de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.
Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l'arriéré de charges de Monsieur [Y] [F] et Monsieur [J] [H] à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.
Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d'honoraires supplémentaires de l'activité de recouvrement des charges n'en change pas la nature. Dès lors, les frais d'ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d'une créance à l'encontre d'un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l'article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l'accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l'occasion de frais de relance et de recouvrement.

- sur le coût de l’assignation :

Le coût de l’assignation (165,64 €) est à inclure dans les dépens, et à exclure dans la dette au titre des charges et frais visés à l’article 10-1.

Monsieur [J] [H] et Monsieur [Y] [F] seront donc condamnés conjointement et non solidairement uniquement au paiement de la mise en demeure du 05/11/2024 et des commandements de payer du 04/02/2025, du 07/02/2025 et du 25/02/2025, soit la somme de 349,65 € au titre des frais précontentieux, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15/09/2025.

Sur les autres demandes :

Conformément à l'article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondantes aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. »

En l'espèce, Monsieur [J] [H] sollicite du tribunal le règlement de sa dette par mensualités de 50 €.
Les circonstances de l'espèce justifient d'accorder des délais de paiement dont les détails sont repris au dispositif de la présente décision. Il convient cependant de préciser que la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible de plein droit si l’échéancier visé au dispositif de la présente décision n’est pas respecté ponctuellement.

Le seul défaut de paiement à bonne date du copropriétaire défaillant est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de Monsieur [J] [H] et Monsieur [Y] [F].
La demande du Syndicat au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

Monsieur [J] [H] et Monsieur [Y] [F], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, en ce compris les frais d'assignation du 15/09/2025.

Eu égard à la situation financière de Monsieur [J] [H], il n’est pas inéquitable de rejeter la demande formée contre lui par le syndicat.
Monsieur [Y] [F], qui s’abstient de comparaître en justice et de faire connaître sa situation financière, sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 300,00 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la qualification du jugement, rendu en dernier ressort, il n’y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS