TJ 31555, 20 juill. 2026, RG 26/00390

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 72A

N° RG 26/00390 - N° Portalis DBX4-W-B7J-U2TO

JUGEMENT

N° B

DU : 20 Juillet 2026

[F] [E] [L] [B]

C/

[H] [X] [Q] [M] [D]
[J] [G] [O] [K] épouse [D]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 20 Juillet 2026

à M. [F] [B]
M. [H] [D]
Mme [J] [D]

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 20 Juillet 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Mélanie RAINSART, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assisté de Norédine HEDDAB Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 21 Mai 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [F] [E] [L] [B], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

ET

DÉFENDEURS

M. [H] [X] [Q] [M] [D], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Mme [J] [G] [O] [K] épouse [D], demeurant [Adresse 5]

représentée par son épouxMonsieur [H] [D]

EXPOSE DU LITIGE
Par acte notarié en date du 25 mars 2025, Monsieur [F] [B] a vendu à Monsieur [H] [D] et Madame [J] [K] épouse [D] les lots de copropriété n°2 et n°16 correspondant à un appartement de type T4 ainsi qu’un cellier situés au sein du bâtiment A « Le Sauvegarde » de la [Adresse 6], [Adresse 7] à [Localité 2].
Par requête en date du 16 décembre 2025, Monsieur [F] [B] a saisi le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de solliciter la condamnation des époux [D] au remboursement de la somme de 348,41€ au titre des charges de copropriété indûment payées et au paiement d’une somme de 20€ à titre de dommages et intérêts.
Un constat de carence a été dressé le 4 décembre 2025 par le conciliateur de Justice dans le ressort du tribunal judiciaire de Toulouse, Monsieur [N] [R].
L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2026.

Monsieur [F] [B], comparaît en personne. Ce dernier actualise sa prétention à hauteur de 150 euros au titre du préjudice moral. Il avance que les acquéreurs n’ont pas payé le solde de charges de copropriété, malgré leur engagement inscrit sur l’acte de vente. A ce titre, il précise qu’une assemblée générale de la copropriété s’est tenue le 31 mars 2025, faisant état d’un solde à hauteur de 348,41 euros devant être remboursé par les acquéreurs conformément à l’acte notarié. Il indique les avoir mis en demeure de régler ces sommes. Il énonce avoir fait une réclamation à la chambre des notaires afin que cette difficulté soit réglée entre professionnels. En réponse aux défendeurs, il conteste devoir la somme de 347,80 euros, dans la mesure où cette somme a été payée sur les fonds de réserve du syndic.

Monsieur [H] [D] comparaît en personne et, muni d’un pouvoir, représente son épouse, Madame [J] [K] épouse [D]. Tous deux sollicitent le rejet des prétentions adverses, ainsi que la condamnation de monsieur [F] [B] au remboursement de la somme de 347,80€ payés par eux au titre de travaux votés avant la vente du bien immobilier.
Ils reconnaissent par ailleurs devoir la somme de 348,41 euros au titre des charges de copropriété mais estime qu’elle se compense avec celle due par la partie adverse. Ils affirment avoir réglé la somme de 347,80 euros, alors qu’elle ne leur incombait pas, comme en témoigne les deux procès-verbaux des assemblées générales des 29 mars 2024 et 31 mars 2025. En outre, il demande le rejet des prétentions du demandeur et réclame la somme de 150 euros au titre du préjudice moral.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION.

I. Sur les demandes de paiement

Il résulte de l’article 1103 du code civil que les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En outre, l’article 1217 prévoit que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation.
En l’espèce, il ressort de l’acte de vente du 25 mars 2025 conclu entre les parties les termes suivants : « En ce qui concerne la régularisation des charges courantes de l’exercice antérieur non encore approuvé (…)
Dans l’hypothèse où la régularisation des comptes fournis par le syndic ferait apparaître un débit, la somme correspondant à ce débit restera intégralement à la charge du VENDEUR qui s’oblige d’ores et déjà à la rembourser sans délai à la première demande de l’ACQUÉREUR sur justification des appels réalisés par le syndic à ce titre ; Corrélativement, et dans l’hypothèse où la régularisation des comptes fournis par le syndic ferait apparaitre un crédit, la somme correspondant à ce crédit sera intégralement due au VENDEUR, L’ACQUÉREUR s’obligeant à la lui reverser sans délai, sur justification des décomptes réalisés par le syndic à ce titre. Ces engagements ne concernent que les régularisations au titre d’exercice(s) antérieur(s) à celui actuellement en cours (…) »

Sur la demande en paiement de la somme 348,41 euros formée par Monsieur [F] [B]
Il ressort des documents transmis par les parties qu’un solde de 348, 41 euros a été versé aux époux [D] en date du 31 mars 2025, ce dernier faisant suite à l’assemblée générale du 31 mars 2025 qui a arrêté les charges de l’année 2024. En cela, la répartition des charges établie par l’agence immobilière ACANTHE PYRENEES émet un rappel de charges pour l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 concernant les lots n°2 et n°16, ces charges ayant été versées aux acquéreurs à hauteur de 348, 41 euros.
Conformément aux dispositions contractuelles, ces sommes ont été versées aux nouveaux acquéreurs à la suite d’une régularisation des charges payées au titre de l’année 2024, de sorte qu’elles sont dues au vendeur. Ces sommes sont, par ailleurs, reconnues par les acquéreurs au vendeur.
Ainsi, Monsieur [H] [D] et Madame [J] [K] épouse [D] seront condamnés à payer à Monsieur [F] [B] la somme de 348, 41 euros.

Sur la demande de paiement de la somme de 347, 80 euros formée par les époux [D]
En l’espèce, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 29 mars 2024 et notamment de la résolution n°10, que les travaux de remplacement de trois collecteurs d’eaux usées en sous-sol ont été votés par les copropriétaires de la [Adresse 6] pour un montant total de 4 700 euros.
Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 31 mars 2025 et notamment de la résolution n°15, que l’entreprise PUJOL avait été retenue pour exécuter les travaux de plomberie décidés par l’assemblée générale du 29 mars 2024, mais qu’elle s’est finalement désistée. La résolution indique, à ce titre, que l’assemblée générale donne mandat au conseil syndical « pour choisir et accepter les nouveaux devis présentés » de telle sorte que les surplus de ces devis seront pris sur le fonds travaux s’ils sont supérieurs aux montants votés lors de l’assemblée de mars 2024.
Cependant, il ressort de l’appel de fonds du 1er avril 2025 que les travaux votés n’ont, finalement, pas été pris entièrement en charge par le fonds de travaux votés en 2024 et ont bien été requis aux nouveaux acquéreurs à hauteur de 306, 91 euros (347, 80 euros – 49, 35 euros + 8, 46 euros). Cette somme est conforme à ce qui était inscrit dans un mail en date du 11 juillet 2025 écrit par Madame [T] [S], notaire assistant, et qui a visiblement été raturé et corrigé par les époux [D].
Ainsi, Monsieur [F] [B] sera condamné à payer à Monsieur [H] [D] et à Madame [J] [K] épouse [D] la somme de 306, 91 euros, conformément aux dispositions contractuelles, dès lors que les travaux ont été votés préalablement à la signature de la promesse de vente.

II. Sur les demandes de dommages-intérêts

Sur la demande de Monsieur [F] [B]
Les articles 1217 et 1231-1 du code civil prévoient que le débiteur peut être condamné au paiement de dommages-intérêts à raison de l’inexécution de son obligation s’il ne justifie pas que cette dernière a été empêchée par la force majeure.
A ce titre, il convient donc d’établir une faute contractuelle, un préjudice et un lien de causalité.
Il appartient à la partie qui entend voir engager la responsabilité contractuelle de rapporter la preuve du préjudice indemnisable et en lien avec le fait générateur de responsabilité dont elle sollicite réparation. Qu'il soit entier ou résulte d'une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.
En l’espèce, il ressort des éléments développés que les époux [D] n’ont pas rendu les sommes dues à Monsieur [F] [B], alors même que ces derniers avaient connaissance et conscience de leurs quanta. Ce dernier a ainsi dû multiplier les démarches amiables et judiciaires pour régler le litige, alors même que les acquéreurs ne contestaient pas devoir la somme sollicitée.
De la sorte, il conviendra de condamner solidairement Monsieur [H] [D] et à Madame [J] [K] épouse [D], co-acquéreurs, à payer la somme de 150 euros à Monsieur [F] [B] au titre du préjudice moral que ce dernier a subi.

Sur la demande de Monsieur [H] [D] et Madame [J] [K] épouse [D]
En l’espèce, si les époux [D] démontrent bien qu’une somme à hauteur de 306,91 euros leur était due au titre de l’appel de fonds du 1er avril 2025, aucun élément ne permet de prouver que cette créance était connue par l’acquéreur. Aucune faute contractuelle n’est en l’espèce démontrée.
En outre, aucune pièce ne démontre un préjudice vécu par les acquéreurs.
Ils seront donc déboutés de leur demande en paiement de dommages et intérêts.

III. Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [H] [D] et Madame [J] [K] épouse [D], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,