TJ 31555, 22 juill. 2026, RG 26/00707

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00707
N° Portalis DBX4-W-B7J-U46N

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 22 Juillet 2026

[E] [C]
[V] [N] épouse [C]

C/

[T] [W] [F]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le

à Maître Olivier GROC

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 22 Juillet 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Sophie FRUGIER, Greffier lors des débats et Norédine HEDDAB, Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 07 Mai 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition le 10 juillet 2026 puis prorogée au 22 juillet 2026 conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [E] [C], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau du TARN-ET-GARONNE

Mme [V] [N] épouse [C], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau du TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

M. [T] [W] [F], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 15 juin 2021, Monsieur [E] [C] et Madame [V] [N] épouse [C] ont donné à bail à Monsieur [T] [W] [F] un appartement à usage d'habitation ( Bâtiment A n°31) situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 467 euros et une provision sur charges mensuelle de 45 euros.

Le 23 septembre 2025, Monsieur [E] [C] et Madame [V] [N] épouse [C] ont fait signifier à Monsieur [T] [W] [F] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [E] [C] et Madame [V] [N] épouse [C] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2025, Monsieur [E] [C] et Madame [V] [N] épouse [C] ont ensuite fait assigner Monsieur [T] [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 1930,65 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 décembre 2025.

Après deux renvois, à l’audience du 7 mai 2026, Monsieur [E] [C] et Madame [V] [N] épouse [C], représentés par leur conseil, s'en réfèrent à leurs dernières conclusions écrites, aux termes desquelles ils demandent au juge des contentieux de la protection de :
- constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire au 24 novembre 2025,
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [W] [F] et de toutes personnes occupant les lieux de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire,
-de condamner Monsieur [W] [F] au paiement :
de la somme de 2636,30 euros, au titre des loyers et charges impayés pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de mai 2026 comprise, des loyers échus postérieurement au commandement, avec intérêts de droit, d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu'à départ effectif des lieux, cette indemnité étant indexée et assortie d'intérêts de droit, de la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, de tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens du locataire.
Monsieur [E] [C] et Madame [V] [N] épouse [C] font valoir à l'appui de leurs demandes qu'il n'existe aucune contestation sérieuse opposée aux demandes qu'ils formulent, dès lors que le locataire ne peut s'abstenir de régler ses loyers au motif de la nécessité pour son bailleur de faire réaliser des travaux dans les lieux loués, sauf à démontrer l'impossibilité totale d'habiter. Ils estiment que cette impossibilité n'est pas caractérisée en l'espèce, dès lors qu'il est fait état de désordres circonscrits, que la cause des moisissures invoquées reste indéterminée. Ils indiquent avoir mandaté une entreprise pour réaliser un devis de réparation s'agissant des volets roulants, qui est versé aux débats. Ils indiquent oralement à l'audience que Monsieur [W] [F] n'a pas permis l'accès à son logement. Ils s'opposent à la suspension de la clause résolutoire, estimant qu'il n'est pas démontré par le locataire qu'il dispose des capacités financières pour apurer la dette actuelle en sus du règlement des loyers à échoir.

Monsieur [T] [W] [F] comparaît en personne et renvoie expressément à son courrier explicatif du 5 mai 2026. Monsieur [T] [W] [F] conteste à titre principal la compétence du juge des référés, en raison de l'existence d'une contestation sérieuse quant au caractère décent du logement occupé. Il est produit un rapport du service d'hygiène et de santé de la mairie de [Localité 2] daté du 30 mars 2026 relevant un certain nombre d'éléments concernant l'état du logement. Monsieur [W] [F] précise cependant qu l'état du logement n'est pas la cause du défaut de paiement des loyers. A titre subsidiaire, il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, et en bénéficiant de délais de paiement pour apurer l'arriéré locatif, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il ne conteste pas avoir une dette de loyer mais indique qu'il a réalisé des versements récents qui doivent être pris en compte, et conteste l'inclusion dans la dette des frais de procédure qui ont été facturés, dont il demande la déduction à hauteur de 286,70 euros. Il estime ne devoir qu'une somme de 1401,80 euros au jour de l'audience. Il explique le fait de ne pas avoir payé le loyer par des difficultés financières. Il indique cependant avoir réglé le loyer du mois de mai et justifie de ses ressources actuelles en produisant un relevé des sommes versées par la CAF ainsi qu'un bulletin de salaire. Il indique ainsi être embauché dans le cadre d'un contrat à durée indéterminée depuis le mois de janvier 2026. Il précise avoir deux enfants à charge au domicile, et dit bénéficier d'un accompagnement par un travailleur social.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2026, prorogé au 22 juillet 2026.

Par note en délibéré dûment autorisée du 12 mai 2026, Monsieur [E] [C] et Madame [V] [N] épouse [C], par l’intermédiaire de leur conseil, ont produit un décompte actualisé daté du 11 mai 2026, laissant apparaître un montant actualisé de 1688,50 euros s’agissant de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR L'EXISTENCE D'UNE CONTESTATION SERIEUSE DES DEMANDES

L’article 1719 du code civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; »
L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »

La jurisprudence admet que le locataire soulève une exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement des loyers si le bailleur méconnaît son obligation de délivrance au point que les locaux loués sont impropres à l'usage auquel ils étaient destinés (Civ 3e, 6 juillet 2023, n° 22-15.923) et en matière d’habitation, sont insalubre ou indécents au point qu’ils sont impropres à l’habitation (Civ. 3e, 28 avril 2009, n° 08-11.749 ; Civ. 3e, 7 décembre 2015, n° 14-22.75).

Le locataire ne peut toutefois refuser de payer le loyer en invoquant l’exception d’inexécution que lorsqu’il se heurte à une impossibilité totale d’utiliser les lieux.
En l’espèce, le locataire Monsieur [W] [F] fait valoir qu'il ne relève pas du pouvoir du juge des référés de trancher quant au caractère décent ou non du logement. Pour autant, il convient de constater qu'aucune demande de travaux ou d'indemnisation d'un trouble de jouissance n'est formulé, de sorte qu'en l'état, aucune demande formée dans le cadre de la présente procédure n'implique un examen du caractère décent du logement.

S'il aurait pu être invoqué que l'indécence du logement constitue une exception d'inexécution soulevée par le locataire pour s'opposer au versement des loyers, Monsieur [W] [F] ne soulève pas une telle exception d'inexécution, précisant que l'état du logement n'a pas été la cause des impayés de loyers, qui ne sont dus qu'aux difficultés financières qu'il a connu. En tout état de cause, il n'argue pas d'un caractère inhabitable de l'habitation, seul susceptible de fonder une exception d'inexécution. Il produit en effet un rapport du service communal d'hygiène et de santé de la mairie de [Localité 2], qui fait mention de la présence de moisissures au dessus des blocs de volets roulants de la chambre, autour de la cabine de douche et sur la canalisation du WC, ainsi que la présence de passage d'air parasites sous les caissons des volets roulants, et des portes qui ne sont pas détalonnées. Il est conclu que le "logement présente un risque susceptible de porter atteinte à la santé de ses occupants". Ces éléments sont insuffisants à établir un caractère inhabitable du logement, dont Monsieur [W] [F] ne se prévaut pas en l'état.

Ainsi, il convient de considérer qu'il n'est pas opposé de contestation sérieuse faisant obstacle à l'examen des demandes en acquisition de la clause résolutoire et des demandes en paiement, Monsieur [W] [F] ayant en outre reconnu le principe de la dette locative, expliquant qu'il n'en contestait que le montant.

II. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 11 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [E] [C] et Madame [V] [N] épouse [C] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 décembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 15 juin 2021 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1528,86 euros a été signifié le 23 septembre 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [T] [W] [F] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 281,79 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 novembre 2025.

III. SUR LA DEMANDE DE PROVISION

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Monsieur [E] [C] et Madame [V] [N] épouse [C] produisent un décompte du 11 mai 2026 démontrant que Monsieur [T] [W] [F] reste devoir la somme de 1688,50 euros, mensualité de mai 2026 comprise. Il convient cependant de déduire de ce décompte les sommes de 135,22 euros et de 151,48 euros, facturés au titre de frais de poursuite. Il convient ainsi de relever que si la somme de 151,48 euros a été recréditée au locataire en date du 1er avril 2026, cette même somme avait été facturée deux fois, le 1er décembre 2025, et le 1er janvier 2026.
Monsieur [T] [W] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus, sa contestation ne portant que sur l'inclusion des frais de poursuite.

Ainsi, Monsieur [W] [F] sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1401,80 euros.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l'audience et ce depuis le mois de mars, des propositions de règlements formulées par Monsieur [T] [W] [F],et des justificatifs de ses ressources actuelles qui lui permettent d'apurer progressivement la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 40 euros chacune et d'une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.
A la demande de Monsieur [T] [W] [F], les effets de la clause résolutoire, et notamment l'expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [T] [W] [F] pourra faire l'objet d'une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [T] [W] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.
Néanmoins, Monsieur [E] [C] et Madame [V] [N] épouse [C] seront déboutés de leur demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce jour.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [E] [C] et Madame [V] [N] épouse [C], Monsieur [T] [W] [F] sera condamné à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,