TJ 31555, 28 juill. 2026, RG 26/00515

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00515 - N° Portalis DBX4-W-B7J-U3GL

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Juillet 2026

[F] [S]
[W] [K] épouse [S]

C/

[C] [B]
[O] [H]
[P] [R]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 28 Juillet 2026

à SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 28 Juillet 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 29 Mai 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [F] [S], demeurant [Adresse 4]

représenté par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Me Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [W] [K] épouse [S], demeurant [Adresse 4]

représentée par la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par Me Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [C] [B], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

M. [O] [H], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Mme [P] [R], demeurant [Adresse 7] [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [S] et Madame [W] [K] épouse [S] ont donné a bail à Monsieur [C] [B] un appartement à usage d’habitation (porte n°G103) et un garage (n°97 et 98) situés [Adresse 9] à [Localité 2] par contrat signé électroniquement prenant effet au 1er février 2024, moyennant un loyer de 650 euros et une provision sur charges de 60 euros.

Monsieur [O] [H] et Madame [P] [R] se sont portés respectivement caution solidaire des engagements du locataire à l’égard des bailleurs par acte séparé en date du 25 janvier 2024 dans la limite de la somme de 102240 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [S] et Madame [W] [K] épouse [S] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 mai 2025 puis le 3 septembre 2025 à Monsieur [C] [B] pour un montant en principal de 2.965,35 euros, dénoncé aux cautions le 17 septembre 2025.

Monsieur [F] [S] et Madame [W] [K] épouse [S] ont ensuite fait assigner Monsieur [C] [B], Monsieur [O] [H] et Madame [P] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] statuant en référé respectivement les 26 novembre 2025 et 20 novembre 2025.

Aux termes de l'assignation, Monsieur [F] [S] et Madame [W] [K] épouse [S] ont sollicité de :
- Constater la mauvaise foi évidente du locataire pour défaut de paiement de loyers,
- Constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire conventionnelle insérée dans le bail pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014),
- Ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [C] [B] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et l’assistance d’un serrurier,
- Voir condamner solidairement par provision Monsieur [C] [B] ainsi que Monsieur [O] [H] et Madame [P] [R], ces derniers pris en leur qualité de cautionnaire , au paiement de la somme de 1453,75 euros au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois de novembre 2025 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,
- Les voir condamner solidairement par provision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux, soit à la somme de 744,20 euros,
- Dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupant n’aura pas quitté les lieux litigieux,
- Juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 3 septembre 2025,
- Les voir condamner in solidum au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- Les voir condamner in solidum au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais des commandements conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 20 février 2026, Monsieur [F] [S] et Madame [W] [K] épouse [S], représentés par leur conseil, ont maintenu les demandes reprises dans leur acte introductif d’instance et ont actualisé la dette locative à la somme de 251,27 euros.

Monsieur [O] [H], en sa qualité de caution solidaire, a comparu en personne, a indiqué que Monsieur [C] [B] avait eu des problèmes de santé et n’avait pu se présenter à l’audience et a précisé que le loyer courant était payé.

Il a en outre précisé que ce dernier souhaitait rester dans les lieux et indiqué qu’il allait solder la dette avant la date du délibéré.

Monsieur [C] [B], assigné par acte de commissaire de justice signifié à étude le 26 novembre 2025, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Madame [P] [R], assignée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 20 novembre 2025, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

Aucune note n’est parvenue à la présente juridiction en délibéré.

Par ordonnance de référé avant dire droit, en date du 13 avril 2026, le juge des contentieux de la protection a :

ORDONNE la réouverture des débats à l’audience du 29 mai 2026 à 10 h 30 du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, statuant en référé, [Adresse 1], [Adresse 10] à TOULOUSE (31500), salle Marianne ;

ORDONNE la comparution personnelle des parties et notamment celle de Monsieur [C] [B] à l’audience du 29 mai 2026 à 10 h 30 du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Toulouse statuant en référé, [Adresse 11] à Toulouse, Salle Marianne ;

INVITE Monsieur [F] [S] et Madame [W] [K] épouse [S] à faire délivrer à Monsieur [C] [B] ainsi qu’à Monsieur [O] [H] et Madame [P] [R] un avenir d’audience pour l’audience du 29 mai 2026 à 10 h 30 du juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire à Toulouse (31500), en leur signifiant l’ordonnance ;

DIT surseoir à statuer sur toutes les demandes ;

RESERVE l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 29 mai 2026, Monsieur [F] [S] et Madame [W] [K] épouse [S], représentés par leur conseil, ont maintenu les demandes reprises dans leur acte introductif d’instance et ont actualisé la dette locative à la somme de 304,33 euros en précisant que le loyer courant, soit celui du mois de mai 2026, avait été réglé outre une somme complémentaire de 700 euros.

Monsieur [O] [H], en sa qualité de caution solidaire, a comparu en personne, a indiqué que Monsieur [C] [B] étant malade il le représentait et a demandé en son nom de pouvoir rester dans les locaux litigieux et a donc sollicité la suspension de la clause résolutoire et a proposé en son nom de solder la dette en 3 mensualités et précisé que le loyer courant était payé.

Monsieur [O] [H] a par ailleurs sollicité les mêmes délais de paiement pour lui-même en sa qualité de caution solidaire et a précisé être responsable logistique, percevoir un salaire de 2.500 euros par mois, être pacsé et avoir un enfant à charge.

Madame [P] [R], assignée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 20 novembre 2025, puis par avenir d’audience délivré le 28 avril 2026 délivré en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 27 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date 9 septembre 2025.

L'action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux."

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et un commandement de payer a été signifié le 3 septembre 2025 à Monsieur [C] [B] pour un montant en principal de 2.965,35 euros lui laissant cependant un délai de deux mois pour apurer la dette.

Ce délai étant plus favorable au locataire, il convient de vérifier si la dette a été soldée dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 4 novembre 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [F] [S] et Madame [W] [K] épouse [S] produisent un décompte en date du 28 mai 2026 justifiant un arriéré locatif d’un montant de 304,33 euros, mensualité de mai 2026 incluse,

Monsieur [C] [B] représenté par Monsieur [O] [H] a reconnu la dette à l’audience.

Par définition, Madame [P] [R], n’ayant pas comparu à l’audience, n’a pas contesté la dette.

Monsieur [C] [B], Monsieur [O] [H] et Madame [P] [R] seront en conséquence condamnés solidairement et à titre provisionnel au paiement de la somme de 304,33 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2025, date du commandement de payer.

III. SUR LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DELAIS DE PAIEMENT:

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l'espèce, il est justifié du paiement du loyer courant par Monsieur [C] [B] avant l’audience.

En conséquence, Monsieur [C] [B] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme il l'a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l'apurement de la dette.

En conséquence Monsieur [C] [B] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion est devenue sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation solidaire de Monsieur [C] [B], de Monsieur [O] [H] et de Madame [P] [R] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle.

Par ailleurs, Monsieur [O] [H] sera autorisé sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil à s’acquitter de la dette selon les modalités reprises au dispositif de la présente décision.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [C] [B], Monsieur [O] [H] et Madame [P] [R], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens qui comprendront notamment le coût des commandement de payer, du signalement à la CCAPEX, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir Monsieur [F] [S] et Madame [W] [K] épouse [S], Monsieur [C] [B], Monsieur [O] [H] et Madame [P] [R] devront leur verser une somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront condamnés in solidum.

PAR CES MOTIFS