TJ 85194, 29 juill. 2026, RG 26/00062
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Texte de la décision
MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 29 Juillet 2026
DOSSIER N° : N° RG 26/00062 - N° Portalis DB3I-W-B7K-C7RI
AFFAIRE : S.N.C. [T] [E] C/ S.C.I. [A]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE
ORDONNANCE DE REFERE DU 29 Juillet 2026
LE JUGE DES REFERES : Franck NGUEMA ONDO, Président
GREFFIER : Isabelle MASSON
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.N.C. [T] [E],
Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 898 629 167
dont le siège social est sis [Adresse 1]
Ayant pour avocat la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIES
représentée par Me François-hugues CIRIER, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON substitué par Me BENEDI Pauline
DEFENDERESSE
S.C.I. [A]
mmatriculée au Registre du Commerce et des sociétés sous le n° SIREN 789 210 127, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Antoine IFFENECKER de la SELARL QUARTZ AVOCATS, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE
Débats tenus à l'audience du : 22 Juin 2026
Date de délibéré indiquée par le Président 21 juillet 2026 prorogé au 29 Juillet 2026.
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte notarié en date du 28 janvier 2019, Monsieur et Madame [R], preneurs, ont conclu un bail commercial avec la S.C.I. [A], bailleresse, portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2], comprenant une partie commerciale (tabac-presse) et une partie habitation.
Par acte du 23 mai 2025, Monsieur et Madame [R] ont cédé leur fonds de commerce à la S.N.C. [T] [E] comprenant le bail commercial antérieur. Un avenant au bail avait préalablement été signé le 4 avril 2025 afin de changer sa destination.
Courant septembre 2025, des infiltrations d'eau sont apparues, provenant de la toiture en ardoise et affectant notamment deux chambres et la salle de bain de la partie habitation.
Par procès-verbal en date du 6 octobre 2025, un constat de commissaire de justice a été réalisé mettant en évidence l’étendue des désordres (moisissures dans la réserve commerciale, décollement d'enduit, revêtements soufflés dans la partie habitation, chambre rendue inutilisable par l'humidité).
La société POLYGON a effectué le 27 octobre 2025 une recherche de fuites, révélant les causes techniques précises des infiltrations : défauts d'étanchéité de la descente d'eaux pluviales avec fissures et perforations internes, déchirures du zinc de cheminée, fissures traversantes du pignon, et manque de relevé de gouttière. Une expertise amiable a également été organisée.
Parallèlement, la S.N.C. [T] [E] s’est plainte de dysfonctionnement de la chaudière. Un diagnostic énergétique a été réalisé le 12 janvier 2026. Il a confirmé une performance énergétique du logement à [Localité 3], la nécessité d’engager notamment des travaux d’isolation et de mise à jour du système de régulation du chauffage.
La S.N.C. [T] [E] a sollicité à plusieurs reprises la S.C.I. [A] afin de réaliser divers travaux de remise en état ou de remédiation à des désordres dénoncés.
Pour courriers recommandés en date des 18 et 25 janvier 2026, la S.N.C. [T] [E] a mis en demeure la S.C.I. [A] d’avoir à réaliser des travaux de réfection et l’isolation de la toiture, le remplacement de la chaudière, le traitement des remontées capillaires, la réparation de la fissure sur le mur extérieur et de faire intervenir un chauffagiste dans les 48 heures pour rétablir le fonctionnement normal du chauffage dans la partie habitation.
Par acte de commissaire de justice en date du 9 mars 2026, la S.N.C. [T] [E] a fait assigner devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne la S.C.I. [A] aux fins de la faire condamner à la réalisation de travaux sous astreinte.
L’affaire a été appelée à l’audience du 22 juin 2026.
La S.N.C. [T] [E] a demandé au juge des référés de :
Vu les articles 145 et 835 du code de procédure civile,
La JUGER recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et prétentions.REJETER toutes demandes, fins et prétentions adverses contraires au présent dispositif comme étant irrecevables et mal fondées.
En conséquence, à titre principal,
CONDAMNER la S.C.I. [A] à réaliser, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir les travaux suivants:- la réparation complète et l’isolation de la toiture en ardoise,
- la remise en conformité des évacuations,
- le traitement des remontées capillaires et la reprise des fissures intérieures,
- la mise en sécurité de l’installation électrique du logement (prises avec terre, conformité des circuits) et la mise en conformité de l’installation de chauffage,
- la reprise des murs de la dépendance
- La remise en état des embellissements à la suite des travaux de reprise.
JUGER que ces travaux devront être réalisés sous astreinte de 250 euros par jour de retard une fois le délai de 3 mois expiré.JUGER que le Juge des référés se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte,
A titre subsidiaire,
ORDONNER une mesure d’expertise judiciaire, sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile,CONDAMNER la S.C.I. [A] à lui verser une provision ad litem de la somme de 10.000 euros, à valoir sur les frais de justice, honoraires d’avocat et frais techniques déjà exposés ou à exposer pour la défense de ses droits.
En tout état de cause,
CONDAMNER la S.C.I. [A] à verser à la S.N.C. [T] [E] la somme provisionnelle de 20.000 euros au titre du trouble de jouissance,JUGER que le loyer sera réduit de moitié, à compter du 1er septembre 2025, date d’apparition des désordres, et ce jusqu’à complète réalisation des travaux,
En conséquence,
CONDAMNER, à titre provisionnel, la S.C.I. [A] à restituer à la S.N.C. [T] [E] la moitié des loyers versés à compter du 1er septembre 2025 jusqu’à la date de signification de l’ordonnance à intervenir,CONDAMNER la S.C.I. [A] à lui verser la somme provisionnelle de 7.177 euros au titre du remplacement de la chaudière.
La S.N.C. [T] [E] a précisé que le bailleur était tenu de délivrer et maintenir les lieux en état de servir à l’usage convenu, conformément aux dispositions de l’article 1719 du code civil. Elle a rappelé que les désordres relevaient exclusivement des grosses réparations la charge du bailleur. Elle a conclu que les travaux dont elle demande la réalisation ne souffriraient d’aucune contestation sérieuse, tout comme l’obligation d’indemniser son préjudice de jouissance.
La demanderesse a expliqué avoir été contrainte de procéder au remplacement de la chaudière à ses frais, pour un montant de 7.177 €. Elle a contesté les analyses opposées par la bailleresse sur les remédiations réalisées ou la charge des frais en résultant.
La S.C.I. [A] a comparu et a demandé au juge des référés de :
Débouter S.N.C. [T] [E] de toutes ses demandes, fins et conclusionsLa condamner à payer à la S.C.I. [A] : la somme de 5.000€ à titre de provision à valoir pour procédure abusive et vexatoire (1240 Code civil)la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 CPC.La condamner aux entiers dépens
La S.C.I. [A] a contesté la réalité ou l’actualité des désordres dénoncés, évoquant soit la réalisation de réparations conformes (protection provisoire de la toiture, séparation des eaux usées et pluviales, fissures sur le mur extérieur). S’agissant des demandes indemnitaires, elle a indiqué que la preneuse n’aurait souffert d’aucune rupture dans sa jouissance des locaux loués. Elle a souligné que le changement de la chaudière serait à la charge de la S.N.C. [T] [E] au regard des clauses contractuelles et que la chaudière était en bon état de fonctionnement et d’entretien lors de l’état des lieux d’entrée réalisé en mai 2025. La défenderesse a fait valoir de la mauvaise foi de sa locataire.
La décision a été mise en délibéré au 21 juillet 2026, délibéré prorogé au 29 juillet 2026 pour raisons de service.
MOTIFS
Il résulte des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile que « même en présence d'une contestation sérieuse, le président du Tribunal Judiciaire peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire ».
Sur les travaux sous astreinte
En l’espèce, les travaux dont il est demandé l’exécution sous astreinte visent à :
- la réparation complète et l’isolation de la toiture en ardoise,
- la remise en conformité des évacuations,
- le traitement des remontées capillaires et la reprise des fissures intérieures,
- la mise en sécurité de l’installation électrique du logement (prises avec terre, conformité des circuits) et la mise en conformité de l’installation de chauffage,
- la reprise des murs de la dépendance
Il résulte des éléments apportés par la S.C.I. [A] que certains de ces travaux auraient d’ores et déjà été réalisés :
- La remise en conformité des évacuations (facture n°26-05-348 du 6 mai 2026 de la société DGECO),
- la reprise des murs de la dépendance (facture n°2026-05-001 du 18 mai 2026 de la société MORISSET)
S’agissant de la reprise de la toiture, elle a été effectuée provisoirement par la société S.N. TOITURE en avril 2026 dans le cadre d’un bâchage provisoire en attente d’intervention sur l’été 2026 (facture n° FA000774 du 22/04/2026).
Par ailleurs, concernant le traitement des remontées capillaires, une procédure semble en cours afin de remédier et faire prendre en charge par l’assureur AXA les désordres dénoncés, dont l’une au moins des causes extérieures a été traitée (fissures sur le mur extérieur). Les parties ne transmettent cependant aucun information utile sur le déroulement de cette expertise amiable.
Enfin, s’agissant de la remise en sécurité de l’installation électrique et celle des appareils de chauffage, les dispositions contractuelles semblent en imputer la charge à la locataire, ce point étant contesté par cette dernière. Surtout, les difficultés rencontrées avec l’installation électrique ne sont étayées par aucun élément technique ou avis conforme. De même, le changement de chaudière rend sans objet les demandes concernant les appareils de chauffage sans plus de précisions.
Au surplus, si le bien immobilier devrait être sans doute beaucoup mieux isolé, la S.N.C. [T] [E] ne vise aucune disposition qui s’imposerait au bailleur de ce chef.
Dans ces conditions, la demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte sera rejetée.
L’article 145 du Code de procédure civile prévoit que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès l’épreuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé ».
En revanche, il résulte clairement des pièces produites que la remédiation définitive des désordres n’est pas définitivement acquise, notamment en ce qui concerne les problématiques d’infiltrations (travaux en toiture à réaliser). Dans ces conditions, la S.N.C. [T] [E] justifie suffisamment de l’intérêt légitime attendu au soutien de sa demande subsidiaire d’expertise judiciaire et il y sera fait droit.
Sur les demandes provisionnelles
Provision ad litem
Il est de jurisprudence établie que dans le cadre d’un litige, il est loisible au juge des référés, sur le fondement des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, d’accorder à une partie une avance sur ses frais de procédure, ce pour lui permettre d’entamer son action et faire valoir ses droits. Toutefois, cette demande doit être analysée in concreto, au regard notamment des besoins des parties, de l’urgence et de l’obligation sous-tendant leur demande.
En l’état des éléments du litige qui ne permettent pas de déterminer clairement une obligation non sérieusement contestable à l’égard de la défenderesse, sans éléments sur les besoins des parties, et que la mesure d’expertise a justement pour objet d’instruire, il y a lieu de débouter la S.N.C. [T] [E] de sa demande de provision ad litem.
Remboursement de la chaudière
En l’espèce, les clauses contractuelles semblent imputer la charge à la locataire, ce point étant contesté par cette dernière. De fait, le bail fait clairement référence aux dispositions de l’article 606 du code civil et R.145-35 1° et 2° du code de commerce, imputant notamment au titre des grosses réparations le changement de chaudière au propriétaire exclusivement. Ce point apparaît difficilement contestable au regard des arguments opposants repris par la S.C.I. [A].
Dans ces conditions, il sera fait droit à cette demande de provision formulée par la S.N.C. [T] [E] à hauteur de 7.177 €, correspondant au remplacement de la chaudière.
Préjudice de jouissance
A ce stade, et sans aucun élément concret permettant de fixer l’étendue des préjudices subis par la S.N.C. [T] [E], cette demande apparaît sérieusement contestable et sera rejetée. Il reviendra à l’expert de proposer les préjudices subis par la locataire du fait des désordres qu’il aura pu constater, puis au juge du fond d’établir l’éventuelle responsabilité de la S.C.I. [A] adéquate.
Sur les autres demandes
La demande formulée par la S.N.C. [T] [E] visant à restituer la moitié des loyers versés à compter du 1er septembre 2025 n’apparaît pas fondée et demeure de la seule compétence du juge du fond. Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.
Enfin, s’agissant de la demande provisionnelle reconventionnelle formulée par la S.C.I. [A], si le juge des référés peut, comme toute juridiction, condamner une partie à des dommages et intérêt pour procédure abusive, encore faut-il que cette demande soit relative à l’instance en cours. Or il a été fait droit partiellement aux demandes formulées par la S.N.C. [T] [E]. Surtout, il n’est pas justifié d’une mauvaise foi de sa part dès lors que la majorité des travaux ont été postérieurement à la délivrance de l’assignation. En conséquence, cette demande de la S.C.I. [A] sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante, la S.C.I. [A] sera condamnée aux entiers dépens.
Elle sera également condamnée, en équité, à verser à la S.N.C. [T] [E] la somme de 2.500 € au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés,
Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au Greffe, contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort,
REJETONS la demande de condamnation à réaliser des travaux sous astreinte formulée par la S.N.C. [T] [E] ;
Tous droits et moyens des parties étant réservés ;
Vu l'article 145 du Code de Procédure Civile, ORDONNONS une expertise,
Désignons en qualité d'expert :
[L] [U], [Adresse 4]
inscrit sur la liste de la cour d'appel de Rennes lequel aura pour mission de :
Convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise, en présentant une enveloppe financière prévisionnelle pour les investigations à réaliser,
Se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission, dans un délai fixé par l'expert, au plus tard dans le mois suivant la première réunion d'expertise,
Se rendre sur place, [Adresse 3] à [Localité 2],
Visiter les lieux et les décrire, tant la partie commerciale que la partie à usage d’habitation,
Vérifier si les désordres allégués dans l’assignation existent, dans ce cas les décrire, indiquer leur nature et la date de leur apparition, en rechercher les causes, et les effets,
Décrire la date d'éventuelles aggravations, en détailler les causes et origine, tout en précisant le caractère éventuellement évolutif des désordres,
Préciser, le cas échéant, si des travaux de remédiation sont intervenus depuis l’assignation et évaluer s’ils sont de nature à remédier aux désordres initialement dénoncés,
Préciser si les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses équipements, ils le rendent impropre à sa destination ;
Indiquer les solutions appropriées pour remédier aux désordres constatés, en évaluer le coût et la durée, poste par poste, après information des parties et communication par ces dernières, dans les quinze jours au minimum avant la réunion de synthèse ou la rédaction d'une note de synthèse, de devis et propositions chiffrés concernant les travaux envisagés,
Préciser, le cas échéant, les préjudices subis du fait des désordres, notamment au titre de la perte de jouissance de tout ou partie des locaux,
Indiquer si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres, soit pour prévenir les dommages aux personnes et aux biens, les décrire et en faire une estimation sommaire si nécessaire dans un rapport intermédiaire, les requérants étant alors autorisés à réaliser lesdits travaux à leurs frais avancés,
Disons que l'expert devra remplir personnellement la mission qui lui est confiée, et préciser dans son rapport qu'il a donné un exemplaire de son rapport aux parties par lettre recommandée avec accusé de réception ;
Disons qu'il devra convoquer les parties ou leurs défenseurs, prendre connaissance des documents de la cause estimés par lui nécessaires à l'accomplissement de sa mission et prendre en considération les observations et réclamations des parties, préciser la suite qui leur aura été donnée et lorsqu'elles seront écrites, les joindre à son avis ;
Disons que l'expert ne pourra recueillir l'avis d'un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu'il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, demeure et profession, ainsi que s'il y a lieu, leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêt avec elles ;
Invitons l'expert à établir un état prévisionnel du coût de l'expertise, à le communiquer au magistrat chargé du contrôle et aux parties dans le mois suivant la première réunion d'expertise ;
Rappelons que l'expert devra à l'issue de ses premières opérations indiquer aux parties les tiers dont la présence à la cause lui apparaît nécessaire, et qu'à cette fin il devra remettre aux parties son avis, conformément aux dispositions de l'article 245 du Code de procédure civile ;
Indiquons que lorsqu’il sera en mesure d'apporter aux parties les premières réponses techniques sur l'existence et les causes des désordres allégués et sur les travaux propres à y remédier, par une note adressée aux parties, l’expert s’efforcera de concilier les parties aux fins de conclusion d’une transaction qui pourra faire l’objet d’une homologation en application des dispositions de l’article 1541-1 du code de procédure civile ;
Informons les parties qu'il est de leur intérêt d'appeler immédiatement en cause tels tiers dont la responsabilité serait mise en évidence au cours des premières opérations d'expertise ;
Disons que le rapport sera déposé sous forme numérique et papier au greffe du tribunal et adressé sous forme dématérialisée chaque partie, un rapport sur support papier étant remis à la partie en faisant la demande à ses frais exclusifs ;
Disons que les convocations remises par l'expert le seront sous forme dématérialisée, les convocations par voie postale étant à la charge exclusive de la partie en faisant la demande;
Disons que l'expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal judiciaire, dans les 12 mois du prononcé de la consignation effective ;
Fixons la consignation à la somme de 3.500 € que la S.N.C. [T] [E] devra consigner à la régie des recettes et avances du Tribunal Judiciaire des Sables d'Olonne par chèque libellé à l'ordre de REGIE TJ SABLES OLONNE ou par virement bancaire, dans le délai de deux mois suivant la présente après quoi elle sera caduque (sauf à ce que celui-ci bénéficie de l'aide juridictionnelle totale) ;
Disons que l’expert qui souhaite refuser sa mission en informera le service des expertises dans les 15 jours suivant la notification de la décision, sans autre avis du greffe ;
Disons que l’expert pourra commencer ses opérations sur justification du récépissé du versement de la provision délivré par le régisseur à la partie consignataire, à moins que le magistrat chargé du contrôle lui demande par écrit de les commencer immédiatement en cas d’urgence ;
Désignons le juge chargé du contrôle des expertises, pour suivre le déroulement de la présente mesure d'instruction ;
CONDAMNONS la S.C.I. [A] à verser à la S.N.C. [T] [E] la somme de 7.177 € au titre du remplacement de la chaudière ;
REJETONS les autres demandes de condamnations provisionnelles formulées par la S.C.I. [A] et la S.N.C. [T] [E] ;
DISONS n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de restitution de la moitié des loyers depuis le 1er septembre 2025, formulée par la S.N.C. [T] [E] ;
CONDAMNONS la S.C.I. [A] aux entiers dépens ;
CONDAMNONS la S.C.I. [A] à verser à la S.N.C. [T] [E] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Ainsi faits et ordonné les jours, mois et ans susdits. La présente décision a été signée par Franck NGUEMA ONDO, Président et Isabelle MASSON, cadre greffière.
I. MASSON F. NGUEMA ONDO
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