TJ 19031, 28 juill. 2026, RG 26/00098

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 26/00098 - N° Portalis DBXF-W-B7K-C7K4
DÉCISION : CONTRADICTOIRE
Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BRIVE [Localité 1]
DU 28 JUILLET 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE BRIVE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Me Olivier BROUSSE, avocat au barreau de LIMOGES, substitué par Me Sabine MORA, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [V], né le 30 Novembre 1989 à [Localité 2] (AFGHANISTAN), demeurant [Adresse 2]

Comparant

Madame [A] [R] [Q] épouse [V], née le 05 Janvier 1998 à [Localité 2] (AFGHANISTAN), demeurant [Adresse 2]

Comparante

Copie exécutoire Me [Localité 3], Mme et M. [V] le 29/07/2026

DÉBATS : Audience publique du 16 Juin 2026

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 28 Juillet 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 07 février 2024 à effet au 14 février 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE a donné en location à Monsieur [W] [V] et Madame [A] [R] [Q] épouse [V] un logement situé [Adresse 3] [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 348,13 euros, outre la somme de 99,18 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 17 juin 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, les mettant en demeure de régler la somme principale de 250,88 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 29 avril 2026, fait assigner Monsieur [W] [V] et Madame [A] [R] [Q] épouse [V] devant ce tribunal, auquel il demande de :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au dit bail par l’effet du commandement en date du 17 juin 2025,
- constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et en prononcer la résiliation,
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 1.097,11 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 08 avril 2026,
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux loués une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges indexé à chaque anniversaire selon l’index fixé dans le bail,
- ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est du logement qu’ils occupent sis [Adresse 4],
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner solidairement les défendeurs à tous les frais et dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 16 juin 2026.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5], représenté par son avocat, a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 945,98 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés au 04 juin 2026, terme de mai 2026 inclus. Il a indiqué qu’un accord de règlement a été conclu le 13 avril 2026 avec les locataires à hauteur de 34,49 euros par mois en sus du loyer courant et des provisions pour charges.

Comparaissant en personne, Monsieur [W] [V] et Madame [A] [R] [Q] épouse [V] n’ont pas contesté le montant de leur dette et ont confirmé l’accord conclu.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 28 juillet 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE BRIVE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 19 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 6] le 04 mai 2026, soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 16 juin 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers et charges dus par les locataires au 04 juin 2026, terme de mai 2026 inclus, s’élève à la somme de 945,98 euros. Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte et les défendeurs ne le contestent pas. Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [W] [V] et Madame [A] [R] [Q] épouse [V] à payer au demandeur la somme de 945,98 euros au titre des loyers et charges dus au 04 juin 2026, terme de mai 2026 inclus.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le contrat de location signé par les parties contient, en son article 4.2.2, une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 17 juin 2025 pour avoir paiement de la somme de 250,88 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire et est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décompte qui lui était joint a permis aux défendeurs de connaître le détail des loyers et charges qui leur étaient réclamés. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 17 août 2025 par acquisition de la clause résolutoire et d'accueillir en conséquence la demande en expulsion.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative et que le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Cet article précise dans son paragraphe VII) que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus et que les délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Le même texte dispose que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, et que dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, les parties ont conclu un accord de règlement le 13 avril 2026 à hauteur de 34,49 euros par mois en sus du loyer courant et des provisions pour charges. Dès lors, les défendeurs seront autorisés à s’acquitter du montant de leur dette au moyen de 27 versements mensuels successifs de 34,49 euros chacun, suivis d’un 28ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu’en outre, la clause résolutoire reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l’expulsion des lieux des défendeurs ou de tous occupants de leur chef pourra être poursuivie, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

En pareil cas, les défendeurs seront solidairement condamnés à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges avec indexation à chaque anniversaire selon l’index fixé dans le bail et ce, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés. Il sera précisé que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé du présent, est de 462,35 euros.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner in solidum Monsieur [W] [V] et Madame [A] [R] [Q] épouse [V] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 5], qui a été contraint de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 100 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [W] [V] et Madame [A] [R] [Q] épouse [V] sont condamnés in solidum aux dépens.

PAR CES MOTIFS