TJ 40088, 29 juill. 2026, RG 26/00060

N° RG 26/00060 - N° Portalis DBYL-W-B7K-DK66

RÉPUBLIQUE FRANCAISE _ AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

JUGEMENT DU 29 Juillet 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Jean-Marie VIGNOLLES
GREFFIER : Delphine DRILLEAUD

DEMANDEUR(S) :

S.D.C. NOTRE [Localité 1], sis [Adresse 1]
représenté par Maître Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN, substitué par Maître SUHAS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [O] [Z], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE : 16 Juin 2026

JUGEMENT MIS A DISPOSITION AU GREFFE : 29 Juillet 2026

copie délivrée à Me [M]
Mme [Z]

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [O] [Z] est propriétaire au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3] [Localité 1] situé [Adresse 4] à [Localité 2] des lots n° 20, 26 et 58, respectivement composés d’un appartement, d’une cave et d’un parking, qui sont soumis au statut de la copropriété.

Par contrat du 8 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier NOTRE [Localité 1] a confié les fonctions de syndic à la SAS [K] IMMOBILIER.

Toutes les démarches amiables entreprises par le syndic auprès de Madame [O] [Z] pour l’inviter à régler son arriéré de charges de copropriété, dont une mise en demeure du 6 septembre 2024 et un commandement de payer qui lui a été délivré le 19 mai 2025, sont restées infructueuses.

Par acte de commissaire de justice du 28 avril 2026, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier NOTRE [Localité 1] a assigné Madame [O] [Z] devant le juge du contentieux de proximité du tribunal judiciaire de ce siège, sur le fondement des articles 10, 10-1 nouveau et 30 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 45-1 nouveau du décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié par le décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, 1103, 1104, 1231-1 et 1231-6 du Code civil, 696 et 700 du Code de procédure civile, pour entendre :

condamner Madame [O] [Z] à lui payer une somme de 6 373,22 euros au titre des charges de copropriété restées impayées, outre intérêts au taux légal à compter du 6 septembre 2024,
condamner Madame [O] [Z] à lui payer une somme de 280,87 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement,
condamner Madame [O] [Z] à lui payer une somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,
débouter Madame [O] [Z] de toute demande éventuelle de délais de grâce,
condamner Madame [O] [Z] à lui payer une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamner Madame [O] [Z] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.
L'affaire a été évoquée lors de l'audience du 16 juin 2026.

Représenté par Maître Guillaume [M] substitué par Maître Matthieu SUHAS, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier NOTRE [Localité 1] a sollicité le bénéfice intégral de l’acte introductif d’instance.

Comparante, Madame [O] [Z] n’a pas contesté la matérialité de sa dette qu’elle a expliquée par la défaillance de ses locataires dans le paiement du loyer, précisé être en reconversion professionnelle pour devenir professeur des écoles, certifié avoir réglé, le 2 juin 2026, une somme de 3 000 qui ramène sa dette à 3 704,09 euros et sollicité des délais de paiement pour la solder par versements mensuels de 150 euros.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier NOTRE [Localité 1] s’est opposé à cette requête en rappelant que la défenderesse n’a pas respecté l’échéancier dont ils étaient convenus.

Le délibéré a été fixé au 29 juillet 2026.

En cours de délibéré, le demandeur a adressé au tribunal le décompte, actualisé au 4 juin 2026, de sa créance qui s’élève à 3 704,09 euros compte tenu du versement de 3 000 euros effectué par Madame [O] [Z] le 2 juin précédent.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande principale et les délais de paiement

En application combinée des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi ;

Aux termes de l'article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors qu’elles ne sont pas individualisées, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

En vertu de l’article 14-1 de la même loi, les copropriétaires doivent verser au syndicat les provisions découlant des budgets prévisionnels votés en assemblée générale, lesquelles sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier NOTRE [Localité 1] réclame la condamnation de Madame [O] [Z] à lui payer une somme de 3 704,09 euros au titre des charges de copropriété qu’elle n’a pas réglées ;

Il verse tout d’abord aux débats, à l’appui de sa prétention, la correspondance recommandée avec demande d’avis de réception du 24 janvier 2023 par laquelle Maître [J] [R], notaire à [Localité 3], adresse à l’agence immobilière [K] ET SABLE, syndic de l’ensemble immobilier NOTRE [Localité 1] situé [Adresse 5] à [Localité 4], la notification du transfert de propriété, le même jour, des lots n° 20, 26 et 58 de l’ensemble immobilier NOTRE [Localité 1], vendus par Monsieur [I] [U] à Madame [O] [Z] ;

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier NOTRE [Localité 1] produit ensuite les procès-verbaux des assemblées générales des 8 juin 2023, 7 juin 2024 et 17 juin 2025 dont les listes des copropriétaires présents et représentés et des copropriétaires absents ou non représentés, portées sur leurs premières pages, prouvent que Madame [O] [Z] était absente et non représentée aux première et troisième mais présente ou représentée à la deuxième ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 juin 2023 consigne, en sa 4e résolution l’approbation, à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, des comptes de l’exercice 2022 dont il convient de rappeler que seule leur approbation donne force à la répartition des charges et à l’inscription des éventuels excédents ou insuffisances au crédit ou au débit du compte individuel de chaque copropriétaire, en ses 5e, 6e, 11e et 16e résolutions l’approbation respective, à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, de travaux de mise en sécurité du bâtiment A, de travaux de réfection du plancher suite à son affaissement, de pose de sous compteurs individuels d’électricité et de réfection du mur pignon côté voisin, en sa 7e résolution l’approbation à la majorité des copropriétaires présents ou représentés du budget prévisionnel pour l’exercice 2024, et en sa 9e résolution l’élection, à l’issue d’un second vote et à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés, de la SAS [K] IMMOBILIER en qualité de syndic, à partir du 1er juillet 2023 et jusqu’au 30 juin 2026 ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juin 2024 révèle, en sa 4e résolution l’approbation, à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, des comptes de l’exercice 2023, en sa 6e résolution l’approbation à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés du budget prévisionnel pour l’exercice 2025, en sa 7e résolution b, c et d le rejet, pour défaut de majorité des copropriétaires présents ou représentés, des devis des entreprises PYRÉNÉES AUTOMATISMES, PESQUE MENUISERIE et APBB relatifs au remplacement de la barrière par un portail battant, au remplacement d’un morceau de la clôture et à la suppression du portillon, en sa 9e résolution l’adoption à la majorité des copropriétaires présents ou représentés de la mise en place d’un digicode sur le portail en fer forgé, en sa 11e résolution l’approbation à la majorité des copropriétaires présents ou représentés de la réfection du marquage au sol du parking de la résidence, en sa 18e a résolution l’adoption à la majorité des copropriétaires présents ou représentés du déplacement et du remplacement des cones destinés à prévenir le stationnement sur les parties communes, et en sa 21e b résolution la désignation de la société SESO pour réaliser le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) ainsi que le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juin 2025 recèle, en sa 4e résolution l’approbation à la majorité des copropriétaires présents ou représentés des comptes de l’exercice 2024, en ses 9e et 10e résolutions le rejet à la majorité des copropriétaires présents ou représentés des devis des entreprises COLAS et EMBTP pour la reprise de l’enrobé du portail jusqu’à l’entrée RENAULT, en ses 12e et 13e résolutions le rejet, toujours à la majorité des copropriétaires présents ou représentés, des devis des entreprises COLAS et EMBTP pour la reprise de l’enrobé du portail jusqu’à la dernière place visiteur, et en sa 18e résolution l’adoption, à la majorité des copropriétaires présents ou représentés du devis de travaux de la société SCHINDLER pour mettre en place un kit GSM 4G ;

Il s’infère par ailleurs du dossier que Madame [O] [Z] n’a querellé aucun de ces procès-verbaux, les attestations établies le 2 juillet 2025 par Madame [Y] [W] [K], directrice générale de la SAS [K] IMMOBILIER et syndic en exercice de la résidence [Etablissement 1], prouvant que les assemblées générales des 8 juin 2023, 7 juin 2024 et 17 juin 2025 n’ont fait l’objet d’aucun recours dans les deux mois suivant la diffusion des procès-verbaux ;

Enfin, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] verse aux débats les appels de fonds et les décomptes de charges qui ont été adressés à Madame [O] [Z] entre les 15 mars 2023 et 13 mars 2026 et qui correspondent aux comptes approuvés lors des différentes assemblées générales précédemment évoquées, ainsi que le relevé détaillé de son compte daté du 4 juin 2026 sur lequel apparaît un débit de 3 704,09 euros ;

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7], ainsi, justifie parfaitement la somme de 3 704,09 euros qu’il réclame à Madame [O] [Z] ;

Il convient dès lors de constater que Madame [O] [Z] est redevable envers le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], au titre des charges de copropriété restées impayées au 4 juin 2026, d’une somme de 3 704,09 euros ;

Madame [O] [Z] sollicite l’octroi de délais pour se libérer de cette dette par versements mensuels de 150 euros ; le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier NOTRE [Localité 1] s’y oppose ;

Conformément à l’article 1343-5 du Code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, la décision du juge suspendant les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard n’étant pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

Il résulte de cet article que le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés au débiteur ou s’ils doivent lui être refusés ;

Il a été précédemment souligné que Madame [O] [Z], qui est actuellement en période de reconversion professionnelle, a réglé au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier NOTRE [Localité 1], le 2 juin 2026, une somme de 3 000 euros représentant 44,75 % de sa dette, soit près de la moitié; cet important versement qui témoigne de sa bonne foi justifie qu’elle soit accueillie en sa demande ;

Par ailleurs, l’argument du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier NOTRE [Localité 1] pour s’opposer à l’octroi de délais de paiement, en l’occurrence la défaillance de Madame [O] [Z] dans l’exécution d’un échéancier, est inopérant ;

En effet, Madame [O] [Z] a querellé, dans un courrier recommandé avec demande d’avis de réception adressé au conseil du demandeur le 23 août 2025, la somme de 540 euros qui lui était réclamée au titre des honoraires dudit conseil, et n’a par ailleurs reçu aucune réponse à sa demande de lui confirmer son accord sur l’échéancier qu’elle proposait pour solder sa dette en 12 versements mensuels, les 11 premiers de 365 euros et le dernier de 374,41 euros, devant être effectués entre les mois de septembre 2025 et août 2026, si bien qu’à défaut de réponse et d’acceptation de sa proposition, elle s’est abstenue de régler quelque somme que ce soit au titre de l’échéancier qu’elle lui avait proposé ;

Le prétendu défaut de respect de l’échéancier, ainsi, est purement controuvé puisque les parties ne sont jamais convenues de quelque calendrier de remboursement que ce soit ;

Des délais de paiement seront par conséquent accordés à Madame [O] [Z] selon les modalités fixées au dispositif de cette décision, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule échéance l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, quinze jours après l’envoi infructueux d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement de la créance

En application du paragraphe a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] sollicite du tribunal qu’il condamne Madame [O] [Z] à lui payer une somme de 280,87 euros qui agrège le coût de trois mises en demeure qu’elle indique avoir adressées les 10 septembre 2024, 2 décembre 2025 et 9 mars 2026 à Madame [O] [Z], soit 126 euros (42 x 3), et celui du commandement de payer qu’il lui a fait délivrer le 21 mai 2025, soit 154,87 euros ;

Il est cependant loisible de constater que seule la mise en demeure du 6 septembre 2024 est justifiée, le demandeur produisant l’accusé de sa réception, mais que celles des 2 décembre 2025 et 9 mars 2026, qui ne sont même pas produites, ne le sont pas, si bien que leur coût restera à la charge du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] ;

En outre, le commandement de payer ne figure pas sur la liste des frais et honoraires, contractuellement fixée, imputables aux seuls copropriétaires concernés ;

Dès lors, la somme due par Madame [O] [Z] au titre des frais nécessaires engagés par le demandeur pour recouvrer sa créance s’élève à 42 euros ;

Elle sera par conséquent condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] [Localité 1] une somme de 42 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure,;

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier NOTRE [Localité 1] sollicite du tribunal qu’il condamne Madame [O] [Z] à lui payer, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de sa mise en difficulté financière, une somme de 1 500 euros ;

Or, il ne verse aux débats aucune pièce, d’origine comptable notamment, qui permettrait au tribunal d’appréhender objectivement et concrètement la “mise en difficulté financière” qu’il allègue ;

Il sera donc débouté de cette demande.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile

Les circonstances de la cause démontrent que sa responsabilité est imputable à Madame [O] [Z];

Il serait dès lors inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier NOTRE DAME les frais, non compris dans les dépens, qu'il a été contraint d’engager pour ester en justice ;

Madame [O] [Z] sera par conséquent condamnée à lui payer une indemnité de 800 euros.

Sur les dépens

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens;
Madame [O] [Z], qui succombe, sera donc condamnée aux entiers dépens de l'instance et de ses suites.

PAR CES MOTIFS