TJ 75056, 31 juill. 2026, RG 24/10033

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Christine MOLAYE

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10033 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6GCR

N° MINUTE : 1/2026

JUGEMENT INITIALEMENT EN DATE DU 28 JUILLET 2026 PROROGÉ EN DATE DU 31 JUILLET 2026

DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1]
ayant pour sigle RIVP
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIES en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P483

DÉFENDEUR
Monsieur [G] [E]
demeurant [Adresse 2]
représenté par Maître Christine MOLAYE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C852

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 juillet 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 31 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/10033 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6GCR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 août 1987, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [J] [E] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.944 francs hors charges.

Par acte sous seing privé du 30 juin 2022, à la suite du décès de M. [J] [E] et de Mme [K] [E], le bail a été transféré à M. [G] [E]

Conformément à la législation sur l’application du supplément de loyer de solidarité, chaque année une enquête sur les ressources du locataire est diligenté par la RIPV. Malgré plusieurs relances, M. [E] n’a pas répondu à l’enquête SLS 2024.
En l’absence de son avis d’imposition, un SLS au taux maximum a été facturé au défendeur.

Des loyers sont restés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7.994,31 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [G] [E] le 29 mars 2024.

Par assignation du 15 octobre 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [G] [E] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
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Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,29.412,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 28 mars 2025 et a fait, par la suite, l’objet de trois renvois.
A l’audience de renvoi du 06 janvier 2026, l’affaire a été appelé et jugée en l’absence du défendeur et mise en délibéré au 13 mars 2026.

Le conseil de M. [E] a sollicité une réouverture des débats au motif que l’épisode neigeux l’avait matériellement empêché de se présenter à l’audience du 06 janvier 2026.

Vu l’article 444 du Code de procédure civile, aux termes duquel le juge peut ordonner la réouverture des débats ;
Vu les articles 6 § 1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales et 16 du Code de procédure civile, garantissant le respect du principe du contradictoire et le droit à un procès équitable ;
Attendu qu’il apparaît nécessaire, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et afin d’assurer le respect du principe du contradictoire et des droits de la défense, de permettre aux conseils de présenter leurs observations ;
Il y a lieu, en conséquence, d’ordonner la réouverture des débats ;

À l'audience du 29 mai 2026 après réouverture des débats, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; elle s’oppose à l’octroi de tout délai.

M. [G] [E] représenté par son conseil, à titre principal, demande au juge des contentieux de la protection de :
* juger que les conditions d’application de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil sont réunies ;
* lui accorder les plus larges délais de paiement et, plus particulièrement, un délai de grâce de vingt-quatre mois afin de lui permettre de résoudre ses difficultés administratives et de s’acquitter de sa dette locative ;
* suspendre les effets de la clause résolutoire pendant toute la durée des délais ainsi accordés ;
* dire que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette locative est intégralement réglée dans les délais impartis.

À l’issue des débats, la décision a été prorogée et mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 28 mars 2024 et que la somme de 7.994,31 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au contrat de bail, la clause résolutoire ne produit effet qu’à l’expiration d’un délai laissé au locataire pour s’acquitter des causes du commandement.

En l’espèce, le bail a été conclu en 1987, soit antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, laquelle a ramené de deux mois à six semaines le délai laissé au locataire pour régulariser les causes du commandement.

Conformément au principe de non-rétroactivité de la loi posé par l’article 2 du code civil, les effets de la clause résolutoire demeurent régis par les stipulations contractuelles et les dispositions légales applicables lors de la conclusion du bail. Ainsi, le commandement de payer qui a été délivré le 28 mars 2024 aurait dû laisser au locataire un délai de deux mois, et non de six semaines, pour s’acquitter des causes du commandement. Cette solution a été confirmée par l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 13 juin 2024 (avis n° 24-70.002).

Toutefois, cette irrégularité n’est pas, à elle seule, de nature à entraîner la nullité du commandement.

En effet, en application de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité d’un acte pour vice de forme ne peut être prononcée qu’à la condition que celui qui l’invoque justifie du grief que lui cause l’irrégularité.

Or, il ressort des pièces produites qu’aucun règlement n’est intervenu, entre l’expiration du délai de six semaines et celle du délai de deux mois qui aurait dû être accordé à la locataire. Ainsi, celle-ci ne démontre pas que la réduction erronée du délai l’aurait privée de la possibilité de régulariser sa situation ou aurait porté atteinte à ses droits.

En l’absence de grief démontré, l’irrégularité affectant le commandement est sans incidence sur sa validité.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 mai 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ne ressort pas des pièces produites que M. [G] [E] se soit acquitté intégralement des loyers et charges courants avant la date de l’audience. Les conditions d’application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont donc pas réunies.

Dès lors, le juge ne dispose pas du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire, cette suspension étant légalement subordonnée au respect préalable des conditions précitées.

Il convient, en conséquence, de rejeter la demande tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Si aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, l’octroi de tels délais suppose toutefois que le débiteur justifie d’une capacité financière suffisante pour respecter l’échéancier sollicité, tout en tenant compte des intérêts légitimes du créancier.

En l’espèce, le locataire indique percevoir des revenus mensuels de 971 euros, alors que le montant de son loyer s’élève à environ 790 euros par mois. Après règlement de cette charge essentielle, il ne dispose que de ressources très limitées pour faire face à ses autres dépenses courantes ainsi qu’au remboursement de la dette locative.

S’il soutient, par ailleurs, que la caisse d’allocations familiales lui serait redevable d’une somme importante, cette seule affirmation, qui ne s’accompagne d’aucun élément permettant d’en apprécier le montant, le caractère certain ou la date prévisible de versement, ne permet pas de retenir une amélioration suffisamment certaine de sa situation financière.

Dans ces conditions, rien ne permet de considérer que le locataire sera en mesure de respecter un échéancier sur une durée de vingt-quatre mois.

Au surplus, le bailleur s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement, faisant valoir la persistance de l’impayé.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, et après avoir mis en balance la situation du débiteur avec les intérêts légitimes du créancier, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais de paiement. Le locataire sera, en conséquence, débouté de cette demande.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Attendu que le bailleur forme, à titre subsidiaire, une demande de résiliation judiciaire du bail ;
Mais attendu que la résiliation du bail est d’ores et déjà acquise par le jeu de la clause résolutoire, cette demande subsidiaire est devenue sans objet.
Il n’y a donc pas lieu de statuer de ce chef ;

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 décembre 2025, M. [G] [E] lui devait la somme de 12.067,13 euros hors SLS, soustraction faite des frais de procédure.

M. [G] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2024 sur la somme de 7.994,31 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.
Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [G] [E], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,