TJ 75056, 31 juill. 2026, RG 25/11005

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Mathieu VAUGEIN

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Maxime TONDI

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/11005 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOCL

N° MINUTE : 4/2026

JUGEMENT INITIALEMENT EN DATE DU 28 JUILLET 2026 PROROGÉ EN DATE DU 31 JUILLET 2026

DEMANDEUR
Monsieur [B] [Q]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Maxime TONDI, membre de la SELARL CABINET TONDI, avocats au barreau du VAL DE MARNE, vestiaire PC 145

DÉFENDERESSE
Madame [S] [H]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Mathieu VAUGEIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D0315

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 29 mai 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 juillet 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 28 juillet 2026
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/11005 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBOCL

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 21 septembre 1997, M. [B] [Q] a consenti un bail d’habitation à Mme [S] [H] sur des locaux situés au [Adresse 3] - à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.275 francs et d’une provision pour charges de 150 francs.

Des loyers sont restés impayés et la locataire n’a pas justifié de l’assurance des lieux loués.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 11.768,77 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de justifier d’une assurance locative dans un délai d’un mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [H] le 2 juin 2025.

Par assignation du 23 septembre 2025, M. [B] [Q] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin, voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [S] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
−

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,11.768,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1.200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 septembre 2025.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 28 janvier 2026 et un renvoi été ordonné à la suite de la demande du conseil du défendeur.
À l'audience de renvoi du 29 mai 2026, M. [B] [Q], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. M. [B] [Q] considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais s’oppose à l’octroi de tout délai et à la suspension de la clause résolutoire. Il précise que si l’attestation d’assurance des risques locatif à bien été communiqué, elle l’a été tardivement.

Mme [S] [H] représenté par son conseil, sollicite un nouveau renvoi.
Elle expose par ailleurs dans ses conclusions en réponse n° 1 visée à l’audience, qu’elle entend demander au juge du contentieux de la protection de :
À titre principal :
* Dire et juger que la clause résolutoire insérée au bail du 21 septembre 1997 n’est pas acquise, tant au titre du prétendu défaut d’assurance que des loyers impayés, compte tenu des paiements effectués et de la procédure de surendettement en cours ;
En conséquence,
* Débouter le bailleur de ses demandes tendant au constat de la résiliation de plein droit du bail, à l’expulsion, au paiement d’une indemnité d’occupation ainsi qu’à l’allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive.
À titre subsidiaire :
* Dire et juger que les manquements reprochés au défendeur ne présentent pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation judiciaire du bail, au regard de son ancienneté dans les lieux, de sa bonne foi, de la poursuite des paiements et de la procédure de surendettement en cours ;
En conséquence,
* Débouter le bailleur de sa demande de résiliation judiciaire du bail et ordonner le maintien du contrat de bail.
En tout état de cause :
* Ordonner l’établissement d’un décompte contradictoire des loyers et charges et fixer le montant exact de l’arriéré locatif restant dû ;
* Dire que cet arriéré sera apuré dans le cadre du plan de surendettement à intervenir ou, à défaut, accorder à la locataire des délais de paiement adaptés à sa situation financière ;
* Débouter le bailleur de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
* Débouter le bailleur de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
* Dire que chacune des parties conservera à sa charge ses propres dépens et frais irrépétibles ;
* Débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

À l’issue des débats, la décision a été prorogée et mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de renvoi

Aux termes de l’article 446-1 du code de procédure civile, le juge dirige les débats et peut renvoyer l’affaire à une audience ultérieure lorsqu’il l’estime nécessaire au respect du principe du contradictoire ou à une bonne administration de la justice.

En l’espèce, l’affaire a déjà fait l’objet d’un premier renvoi lors de l’audience du 28 janvier 2026.

Le bailleur, personne physique, s’oppose à toute nouvelle demande de renvoi, faisant valoir que la dette locative excède désormais la somme de 11.000 euros et que le report de l’affaire ne ferait qu’aggraver le préjudice résultant de l’absence de règlement des loyers.

Par ailleurs, le dossier apparaît en état d’être jugé, les parties ayant été mises en mesure de faire valoir leurs observations et de produire les pièces qu’elles estimaient utiles au soutien de leurs prétentions.

Dans ces conditions, aucune considération tenant au respect du contradictoire ou à une bonne administration de la justice ne justifie qu’il soit fait droit à la demande de renvoi.

Il y a donc lieu de rejeter cette demande et de retenir l’affaire.

2. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

2.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [B] [Q] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 27 mai 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 11.768,77 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 juillet 2025.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, que les revenus du foyer de Mme [S] [H] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette.

S’il est justifié de plusieurs règlements intervenus postérieurement à la signification du commandement de payer, ces paiements n’ont toutefois pas permis d’apurer, dans le délai légal de deux mois, l’intégralité de la dette locative visée au commandement. Les causes de celui-ci n’ayant ainsi pas été intégralement réglées dans le délai imparti, la clause résolutoire a produit ses effets de plein droit à son expiration.

En outre, il ressort du décompte produit aux débats que la dette locative s’élève désormais à la somme de 11.763,31 euros, laquelle révèle un manquement grave et persistant de la locataire à son obligation essentielle de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Ce manquement est, à lui seul, suffisamment grave pour justifier, s’il en était besoin, la résiliation judiciaire du bail, sans que l’ancienneté des relations contractuelles ou la bonne foi de la locataire soient de nature à faire obstacle à cette mesure.

La locataire fait enfin valoir qu’une procédure de surendettement est en cours et qu’une audience est fixée au 17 juin 2026 à la suite d’une contestation de la décision de recevabilité du dossier.

Toutefois, aux termes des dispositions des articles L. 722-2 et suivants du code de la consommation, la recevabilité d’un dossier de surendettement ou l’instruction de celui-ci a notamment pour effet de suspendre ou d’interdire, dans les conditions prévues par ces textes, certaines procédures d’exécution diligentées contre le débiteur. En revanche, ces dispositions n’ont ni pour objet ni pour effet de faire obstacle au pouvoir du juge de constater l’acquisition d’une clause résolutoire lorsque les conditions légales de son acquisition étaient réunies avant l’intervention des mesures de traitement du surendettement, ni de priver le créancier de son droit d’obtenir un titre constatant l’existence et le montant de sa créance.

En l’absence de décision de la commission de surendettement ou du juge du surendettement arrêtant des mesures imposant un rééchelonnement, une suspension ou un effacement de la dette, la procédure de surendettement en cours est donc sans incidence sur le présent litige.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera rejetée et l’acquisition de la clause résolutoire constatée.

Il sera également relevé que si Mme [H] à pu justifier de l’existence d’une police d’assurance pour les risques locatif, elle ne rapporte pas la preuve de l’avoir fait dans le délai d’un mois imparti par le commandement de justifier d’une assurance locative en date du 27 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [B] [Q] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Attendu que le bailleur forme, à titre subsidiaire, une demande de résiliation judiciaire du bail ;
Mais attendu que la résiliation du bail est d’ores et déjà acquise par le jeu de la clause résolutoire, cette demande subsidiaire est devenue sans objet.
Il n’y a donc pas lieu de statuer de ce chef ;

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [B] [Q] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 mai 2026, Mme [S] [H] lui devait la somme de 11.763,31 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [S] [H] ne conteste pas devoir un solde au titre des loyers et charges. Le décompte produit à la présente procédure est un document contradictoire susceptible d’être contredit ; cependant Mme [H] n’apporte aucun élément probant et précis de nature à remettre en cause ce montant. Par conséquent, elle sera condamnée à payer cette somme de 11.763,31 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.
Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 juillet 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [B] [Q] ou à son mandataire.

5. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Mme [S] [H] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [S] [H], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.

PAR CES MOTIFS,