TJ 84007, 15 juill. 2026, RG 25/00672

COUR D’APPEL DE [Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER
N° RG 25/00672 - N° Portalis DB3F-W-B7J-J7W7

JUGEMENT DU 15 Juillet 2026

DEMANDEURS :
Madame [G] [X]
née le 22 Octobre 1978 à [Localité 2] (DANEMARK)
[Adresse 1]
[Localité 3] (DANEMARK)
représentée par Me Florence ROCHELEMAGNE, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, Me Frédéric BERGANT, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Monsieur [T] [U] [W]
né le 19 Août 1972 à [Localité 4] (DANEMARK)
[Adresse 1]
[Localité 3] (DANEMARK)
représenté par Me Florence ROCHELEMAGNE, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, Me Frédéric BERGANT, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :
S.C.I. [A] prise en la personne de son représentant légal en exercice
SIREN 512.970.740
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Pierre PAMARD, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat avocat postulant, Me Julien SELLI, avocat au barreau d’AIX-en-PROVENCE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur
Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur
Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :
Audience publique du 03 Février 2026
Greffier : Frédéric FEBRIER
Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026 prorogé à ce jour .

JUGEMENT :
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

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EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 27 juin 2022, Mme [G] [X] et M. [T] [W] ont fait l'acquisition auprès de la SCI Lavergne, d'un bien immobilier avec piscine, situé [Adresse 3] à Saignon (Vaucluse).

Les acquéreurs ayant indiqué avoir constaté des fuites d'eau importantes affectant la piscine, ont fait dresser un constat d'huissier les 4 et 6 avril 2023 faisant ressortir une baisse du niveau d'eau.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 11 avril 2023, les consorts [R] ont signalé ce désagrément à la SCI Lavergne, laquelle, par mail du 2 mai 2023, a affirmé l'absence de fuite au moment de la vente, expliquant que la maison avait été louée jusqu'à la veille de la passation de l'acte notarié, sans aucune difficulté relative à la piscine.

Soutenant que ce désordre ne pouvait qu'être connu de la SCI Lavergne, Mme [X] et M. [W] ont saisi le juge de référés qui par ordonnance en date du 2 octobre 2023 a ordonné une expertise et désigné M. [V] en qualité d'expert.

Celui-ci a déposé son rapport le 3 septembre 2024.

Par exploit introductif d'instance en date du 17 février 2025, Mme [G] [X] et M. [L] ont fait assigner la SCI Lavergne devant le tribunal judiciaire d'Avignon aux fins d'indemnisation sur le fondement des dispositions de l'article 1641 du code civil.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 29 août 2025, Mme [G] [X] et M. [T] [W] ont conclu comme suit :
- condamner la SCI [A] à leur restituer la partie du prix de vente équivalente au coût des travaux réparatoires de la piscine affectée d'un vice caché, soit la somme de 60 000 euros TTC,
- condamner la SCI Lavergne à leur verser la somme de 1 313,76 euros en indemnisation de leur préjudice de surconsommation d'eau,
- condamner la SCI [A] à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- rejeter toute demande formulée à l'encontre des demandeurs,
- condamner la SCI Lavergne aux entiers dépens d'instance, comprenant les frais d'expertise de 4 000 euros.

Par dernières conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 4 juin 2025, la SCI Lavergne a conclu comme suit :
- juger opposable la clause d'exclusion de garantie des vices cachés contenue à l'acte de vente du 27 juin 2022,
- débouter Mme [G] [X] et M. [L] de leurs demandes,

Subsidiairement et en tout état de cause :
- juger que Mme [G] [X] et M. [L] ne justifient pas d'un vice caché susceptible d'engager la responsabilité de la SCI Lavergne,
- débouter Mme [G] [X] et M. [L] de leurs demandes,
- condamner Mme [G] [X] et M. [L] au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Par ordonnance en date du 10 novembre 2025, l'affaire a été déclarée close.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

L'acte de vente signé entre les parties, comporte la clause suivante :
Le VENDEUR atteste que la piscine est en eau à ce jour, en état de fonctionnement et entretenue (filtrage régulier, vidange, utilisation de produits adaptés, hivernage). Les factures d'achat de produits et d'entretien ont été remises à l'ACQUEREUR, qui le reconnaît.
Les parties déclarent avoir procédé entre elles à toute vérification et mise au courant du fonctionnement dès avant la réalisation de la vente.

Pour considérer que la piscine est affectée d'un vice caché, Mme [G] [X] et M. [T] [W] produisent un procès-verbal dressé les 4 et 6 avril 2023, dans lequel le commissaire de justice indique avoir le premier jour, placé plusieurs repères au niveau de l'eau de la piscine, et avoir constaté le deuxième jour de sa présence, que le niveau avait baissé de 9 centimètres.

Les demandeurs rappellent que l'expert judiciaire, M. [V], a conclu que la piscine est fuyarde dans des proportions supérieures aux limites fixées par les règles de l'art telles que fixées par la Directive Technique Piscines n° 1 de juin 1996 (supérieur à 3 litres/m²).

M. [V] a noté la présence de traces d'humidité et autres formations de calcite à l'extérieur du bassin, dont il précise qu'elles sont plus anciennes que la date d'acquisition du bien par les consorts [R]. Ceux-ci indiquent sans en justifier cependant avoir découvert ces traces après avoir procédé à un débroussaillage.

Le sapiteur auquel l'expert a fait appel, la société ANTERES, a indiqué que la perte d'eau hors évaporation est estimée à 800 litres par jour et que ses investigations avaient mis en évidence des défauts d'étanchéité sur la structure du bassin (scellement, parois).

Les photographies de ce rapport montrent à partir du local technique situé sous la terrasse en bois, la présence d'un suintement sur la paroi, un écoulement au niveau du scellement de la buse de refoulement de droite, et un suintement de la paroi côté skimmers à l'extérieur.

Ces éléments de constatations enseignent que les désordres affectant la piscine étaient apparents tenant aux manifestations de traces d'humidité avec formation de calcite et suintements de la paroi tant au niveau du local technique que de l'extérieur.

A titre surabondant, il est rappelé que Mme [G] [X] et M. [L] sont entrés dans les lieux le 27 juin 2022. Dans un échange de mails courant octobre 2022 relatif au paiement de la taxe foncière, Mme [X] a, le 17 octobre 2022, interrogé M. [A] sur les modalités de vidange de la piscine "quand elle est à moitié vide et pleine d'algues", sans toutefois considérer cette perte d'eau comme une anomalie puisque ce n'est que le 30 janvier 2023 que par l'intermédiaire de leur notaire, les acquéreurs vont signaler le problème.

De même, la constatation d'une perte d'eau importante ne sera effectuée qu'en avril 2023, le commissaire de justice constatant une diminution du niveau d'eau de 9 centimètres en deux jours, et alors que selon la société ANTERES, la perte d'eau est estimée à 800 litres par jour.

Si comme affirmé, le désordre est antérieur à la vente, ces données objectives permettent de considérer que la piscine se serait vidée entièrement au cours de l'été.

En conséquence des développements qui précèdent, il y a lieu de débouter Mme [G] [X] et M. [L] de leurs demandes.

Les dépens de l'instance seront mis à la charge de Mme [G] [X] et M. [L] qui succombent en leurs demandes.

Il y a lieu en outre de les condamner au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :