TJ 21231, 24 juill. 2026, RG 25/00425

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON
[Adresse 1]
[Localité 1]

Minute n°

Références : RG n° N° RG 25/00425 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-I5YZ

M. [S] [B]

C/

M. [A] [C]

Mme [V] [C]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 24 Juillet 2026

DEMANDEUR :

M. [S] [B], demeurant [Adresse 2]
Représenté par Maître Jean-Louis CHARDAYRE, avocat au barreau de Dijon

assignation en référé du 25 août 2025

DEFENDEURS :

M. [A] [C], demeurant [Adresse 3]
Représenté par Maître Juliette HEBMANN de la SCP THEMIS AVOCAT & ASSOCIES, avocat au barreau de Dijon

Mme [V] [C], demeurant [Adresse 3]
Représentée par Maître Juliette HEBMANN de la SCP THEMIS AVOCAT & ASSOCIES, avocat au barreau de Dijon

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Marie LANGLOIS
GREFFIER lors des débats : Martine LECOMTE
GREFFIER lors du prononcé : Caroline BREDA

DEBATS:

Audience publique du : 22 Mai 2026

DECISION:

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement le 24 Juillet 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
à :
+ COPIE AUX PARTIES

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 7 mars 2013 soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Monsieur [S] [B] a donné en location à Monsieur [A] [C] et Madame [V] [C] un studio meublé au 1 er étage situé [Adresse 4] à [Localité 2] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 355 €.
Par exploit d'un commissaire de justice en date du 17 juin 2025, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [A] [C] et Madame [V] [C] un commandement visant la clause résolutoire pour paiement de la somme de 4 232,00 €, ledit commandement ayant été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 juin 2025.

Par acte d'un commissaire de justice déposé à l'étude le 25 août 2025 Monsieur [S] [B], a saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Dijon, statuant en référé, afin de :
constater que les époux [C] ne se sont pas acquittés des loyers et charges dont ils sont redevables envers lui au titre du logement donné en location sis [Adresse 4] à [Localité 2] malgré l’expiration des délais légaux suite à la délivrance du commandement de payer du 17 juin 2025,constater la résiliation de plein droit du bail liant Monsieur [B] aux époux [C] et par application de la clause résolutoire figurant au bail, et pour le studio sis [Adresse 4] à [Localité 3],ordonner l’expulsion des époux [C] occupants sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, condamner solidairement les époux [C] à lui régler à titre provisionnel la somme de 4 478,00 € correspondant aux loyers et charges du logement demeurés impayés outre 447,80 € au titre de la clause pénale, sauf à parfaire, au jour du prononcé de l’acquisition de la résolutoire et de la résolution du bail d’habitation, condamner solidairement les époux [C] à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle pour le logement, couvrant les loyers et charges dus, pour un montant mensuel de 390,00 jusqu’à libération effective des lieux, et révisable selon les dispositions contractuelles liant les parties, condamner les mêmes solidairement au paiement de la somme de 1 000 ,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront outre le coût de l’assignation, celui du commandement de payer.
Le 27 août 2025 copie de cette assignation a été délivrée au représentant de l’État dans le département.
L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour mise en état du dossier, et retenue pour être plaidée à l’audience du 22 mai 2026.
Aux termes de ses dernières conclusions, Maître HEBMANN, conseil des époux [C], sollicite du Juge des Référés de :
- dire et juger Monsieur et Madame [C] recevables et bien fondés en leurs demandes,
- dire et juger que Monsieur [B] a méconnu ses obligations en qualité de bailleur,
- dire et juger que le logement objet du bail est indécent,
- prononcer l’exception d’inexécution de ne pas payer les loyers jusqu’à réalisation de travaux nécessaires à la décence du logement,

- en conséquence, débouter Monsieur [B] de l’ensemble de ses demandes,
- dire et juger que Monsieur [B] doit réaliser les travaux de nature à rendre conforme et décent le logement loué,

- en conséquence, condamner Monsieur [B] à réaliser les travaux suivants :

- le remplacement de la seule fenêtre du logement,
- la remise aux normes de l’installation électrique
- la réparation de la fixation du chauffe-eau,
L’installation d’une séparation entre le cabinet d’aisance et la partie de pièce à usage de cuisine,
L’installation d’un dispositif de ventilation permanente conforme au décret n° 2002 -120 du 30 janvier 2002, 
- suspendre le paiement du loyer portant sur le logement jusqu’à la justification par Monsieur [B] du respect de son obligation de délivrance d’un logement décent,
- condamner Monsieur [B] à verser à Monsieur [C] la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,
- A titre subsidiaire, accorder à Monsieur [C] des délais de paiement selon le plan proposé,
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de ce plan,
- dire et juger que le bail se poursuivra en cas de respect dudit plan,
- EN TOUT ETAT DE CAUSE, débouter le bailleur de sa demande d’expulsion,
- réduire ou supprimer la clause pénale,
- débouter Monsieur [B] de sa demande au titre de l’article 700 du CPC,
- condamner Monsieur [B] à régler à Monsieur [C] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,
- condamner le même aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, les époux [C] exposent :
Que le 15 octobre 2025 la SDAT a procédé à un diagnostic du logement lequel constate un logement dégradé par l’humidité et les moisissures, ne respectant pas les normes en raison de l’absence de VMC d’isolation des fenêtres et de dysfonctionnement des radiateurs ;
Qu’un inspecteur sanitaire a procédé à trois visites domiciliaires et a établi un rapport le 23 février 2026 aux termes duquel il envisage la prise d’un arrêté de traitement de l’insalubrité en application du code de la construction et de l’habitation ;
Que le locataire est bien fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution pour ne pas payer son loyer dès lors qu’il démontre qu’il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser normalement les lieux loués selon la destination convenue et que cette impossibilité ;
Que l’insalubrité du logement présente un risque d’apparition de pathologies respiratoires, d’atteinte à la santé mentale liés au manque d’éclairement naturel, un risque de choc et de blessures liés au défaut de fixation du chauffe-eau et un risque de développement de pathologies infectieuses ou parasitaires en raison de l’absence de séparation entre le cabinet d’aisance et la partie de pièce à usage de cuisine ;
Qu’il n’est pas nécessaire de produire de certificat médical dès lors que les conditions objectives d’indécence sont établies par des rapports officiels ;
Que malgré toutes ses difficultés, il n’a pas démérité dans le paiement de ses loyers, alors même qu’il vit seul dans le logement, son épouse ayant dû repartir dans leur pays d’origine, et lui se trouvant en situation de chômage ;
Que le logement est d’une superficie de 12 m² et non de 16 m² comme indiqué au contrat de bail ;
Que la première procédure diligentée par le bailleur en 2014 a pris fin suite à une caducité prononcée par le Tribunal d’instance de DIJON le 18 avril 2014 ;
Que la CAF avait proposé au bailleur par courrier du 16 mars 2026 la mise en place d’un plan d’apurement sur 36 mois laquelle n’a pas été suivi d’effet par Monsieur [B] ;
Aux termes de ses dernières conclusions, Maître [N] maintient ses demandes en apportant les précisions suivantes :
- Pour admettre l’exception d’inexécution la cour de cassation exige l’inhabitabilité du logement,
Le rapport de l’[Localité 4] ne constitue pas une décision et n’a pas les effets juridiques d’un arrêté préfectoral d’insalubrité non produit aux débats en l’espèce,
La SDAT n’est pas qualifiée pour constater l’insalubrité ou l’indécence du logement, elle n’a fait que rendre son diagnostic social et financier,
La SDAT s’est contentée de relever la présence d’humidité sans rechercher si cet état n’était pas la cause du locataire lui-même,
Le logement a vocation à être loué à des étudiants lesquels n’ont pas une grosse consommation d’eau, alors que Monsieur [C] lave son linge et le fait sécher dans le logement,
A aucun moment, avant la présente procédure Monsieur [C] n’a fait été d’une insalubrité du logement,
Monsieur [C] a été locataire une première fois du logement de 2005 à 2011 avec une dame [H] qu’il avait présenté comme étant son épouse,
Si Monsieur [C] n’avait pas été satisfait des conditions de logement, il n’aurait pas régularisé un second contrat de bail,
Le logement a été loué en 2012 à une étudiante, sans que cette dernière ne lui fasse part de difficulté,
L’état des lieux d’entrée concernant le bail conclu entre les parties en 2013 montre que le logement était en bon état, que l’électricité était aux normes, le chauffe-eau neuf. Des photos sont produites pour en justifier,
La demande de travaux ne se justifient pas.

A l’audience du 22 mai 2025 les conseils des parties respectives maintiennent leurs prétentions telles qu’exposées dans leurs écritures et déposent leur dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité :
Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend (…).
Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département de la Côte d'Or le 2 avril 2025, soit six semaines, avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions deux mois avant la notification de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.
En l'espèce, le locataire soulève une contestation sérieuse, une exception d’inexécution qui justifient le rejet de la demande de Monsieur [B].

Sur la contestation sérieuse et l’exception d’inexécution :
Monsieur et Madame [C] prétendent en l’espèce que le logement est insalubre et indécent.
Il résulte des pièces du dossier que :
- Monsieur [C] a été locataire une première fois du logement de 2005 à 2011,
- il n’a fait aucun reproche à son bailleur sur des désordres et la superficie du logement lors de ce premier contrat,
- un second contrat de bail a été régularisé en 2013 avec un état des lieux qui fait état d’un logement décent, en bon état voire en très bon état avec un chauffe-eau neuf et une installation électrique aux normes,
- des photos prises à l’occasion de l’état des lieux d’entrée sont communiquées aux débats qui montrent un logement propre et décent,
- à l’entrée dans les lieux Monsieur [C] a accepté le logement tel qu’il est, notamment sans cloisonnement entre la cuisine et le cabinet d’aisance,
- La SDAT a établi un simple diagnostic social et financier dans le cadre de la procédure d’expulsion, ce qui ne correspond pas à une expertise,
- Le courrier de l’[Localité 4] n’a pas davantage de vocation à s’analyser comme une expertise, mais à un constat,
- En l’état aucun arrêté préfectoral n’a été établi constatant l’insalubrité, l’indécence ou l’inhabitabilité du logement,
- Les griefs sur l’insalubrité ou l’indécence du logement interviennent alors que le jeu de la clause résolutoire est acquis, et que Monsieur [C] n’a pas saisi le Juge de l’exécution de la difficulté d’exécution du contrat de bail,
- Le logement a été loué à une étudiante en 2012 sans difficultés,
- M et Mme [C] occupent le logement depuis plus de 10 ans, ce qui peut laisser supposer que les désordres évoqués relèvent de leur responsabilité lesquels n’utilisent pas le logement à bon escient (lavage et séchage du linge, ouverture ou non de la fenêtre pour la ventilation)
- les photos (de très mauvaise qualité) produites aux débats par les défendeurs peuvent également supposer le manque d’entretien de l’appartement.

En l’espèce, Monsieur et Madame [C] n’apportent aucun élément établissant l’état d’insalubrité du logement, telle qu’une expertise technique établie par un homme de l’art
Les anomalies du logement n’ont pas empêché Monsieur et Madame [C] de signer le contrat de bail. Ils sont réputés prendre le logement en l’état avec notamment une seule fenêtre comme ouverture. Etant observé que ce logement a plus vocation à être loué à des étudiants logeant en intermittence et non de manière durable.
Il n’est pas non plus démontré en l’espèce que le logement est inhabitable.
Dès lors que le manquement du bailleur à son obligation contractuelle n’est pas démontré, les locataires ne peuvent invoquer l’exception d’inexécution pour justifier du non-paiement des loyers.
Compte tenu de ces éléments, la demande de travaux sera rejetée pour les mêmes raisons, ainsi que la demande de suspension du paiement des loyers.
Il convient d’ailleurs de préciser que le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit permettre une aération suffisante, ce qui est le cas en l’espèce.

Sur le fond
Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Il résulte des pièces versées aux débats :
Que Monsieur [A] [C] et Madame [V] [C] n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer qui leur a été délivré le 17 juin 2025.
Qu’en conséquence, les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à compter du 29 juillet 2025.
Que depuis l'acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [A] [C] et Madame [V] [C] sont occupants sans droit ni titre de sorte que, faute de libération spontanée des lieux, il pourra être procédé à leur   expulsion avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article l 412-1 du Code de procédures civiles d’exécution.    
En outre, afin de réparer le préjudice découlant pour le bailleur de condamner Monsieur [A] [C] et Madame [V] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, sur la base du loyer et des charges afférentes soit la somme de 390 € par mois, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la totale libération des lieux loués.
Il ressort du dernier décompte versé à l’audience que les locataires restent devoir à Monsieur [S] [B], au titre de l’arriéré locatif, la somme de 5 222 €, somme qui n’est pas contestée par les locataires.
En conséquence, Monsieur [A] [C] et Madame [V] [C] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [S] [B] la somme de 5 222 €.

Sur la clause pénale :
Il est demandé la somme de 447,80 € au titre de la clause pénale prévue au contrat.
Selon l’article 4.i de la du 6 juillet 1989 est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à recevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location
La clause pénale prévue au contrat de bail est contraire aux dispositions légales applicables en l’espèce.
En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement
Aux termes du paragraphe V de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».
Par l'intermédiaire de leur conseil Monsieur [A] [C] et Madame [V] [C] sollicitent des délais de paiement en mettant en avant leur bonne foi, ainsi que leur situation familiale et professionnelle.
Il convient de noter qu’aucun élément n’est apporté sur la situation de Madame [C] qui serait repartie en Inde et qui n’habiterait plus dans le logement.
En l’espèce, les locataires défaillants ont déjà bénéficié tacitement de délais pendant la durée de la présente procédure. Par ailleurs, ils se sont autorisés à stopper le règlement du loyer courant, sans attendre de décision judiciaire, et en invoquant des griefs qui ne sont pas corroborés par des preuves tangibles.
Au vu de ces éléments la demande de délais avec effet suspensif de la clause résolutoire sera rejetée

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance :
En application de l'article 1231-6 du code civil alinéa 3, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ;
En l’espèce, les locataires sollicitent la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance.
Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, le juge peut accorder une provision au créancier, dès lors que cette provision est justifiée.
Au regard des observations déjà formulées et de l’absence d’élément objectif sur l’insalubrité, l’indécence du logement, il ne peut pas être fait droit à cette demande.

Sur les autres demandes :
En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [A] [C] et Madame [V] [C] aux dépens de l’instance, lesquels comprennent notamment le coût du commandement et de l’assignation en référé, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui pourront être prises sur les biens et valeurs mobilières du locataire.
En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l’espèce, il est équitable de laisser à chacune des parties ses frais irrépétibles.
En application des dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS