CA Pau, 31 juill. 2026, RG 24/01496

PC/HB

Numéro 26/2210

COUR D'APPEL DE PAU

1ère Chambre

ARRÊT DU 31/07/2026

Dossier : N° RG 24/01496

N° Portalis DBVV-V-B7I-I3LY

Nature affaire :

Demande d'exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l'ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d'un élément de construction

Affaire :

E.A.R.L. LE BOUQUET

C/

E.A.R.L. PREMIERE SOURCE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 31 juillet 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 16 décembre 2025, devant :

Monsieur Patrick CASTAGNÉ, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Hélène BRUNET, greffier présent à l'appel des causes,

Monsieur Patrick CASTAGNÉ, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame France-Marie DELCOURT et en a rendu compte à la Cour composée de :

Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président,

Madame France-Marie DELCOURT, Conseillère,

Mme Anne BAUDIER, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANTE :

E.A.R.L. LE BOUQUET

E.A.R.L. inscrite au RCS de PAU, sous le n° 539 198 663, représentée par Madame [M] [D] ès qualité de gérante

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par Maître Elodie BEDOURET, avocat au barreau de PAU

INTIMÉE :

E.A.R.L. PREMIERE SOURCE

E.A.R.L inscrite au RCS de PAU sous le n° 897936589, représentée par Monsieur [A] [J] ès qualité de gérant

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par Maître Cécile FELIX de la SELARL CASADEBAIG & ASSOCIES - ELIGE PAU, avocat au barreau de PAU

sur appel de la décision

en date du 10 AVRIL 2024

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PAU

RG numéro : 22/02191

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 30 avril 2021, l'EARL Le Bouquet a vendu aux époux [A] [J] et [R] [T] deux bâtiments d'élevage situés à [Localité 3] (64), pour la somme de 320 000 €.

Aux termes de cet acte était stipulée une clause intitulée 'travaux à effectuer par le vendeur', mettant à la charge de celui-ci divers travaux devant être réalisés pour le 2 juin 2021, à défaut de quoi, le montant du séquestre de 10 000 € serait versé à l'acquéreur.

Suivant procès-verbal de constat d'huissier de justice du 3 juin 2021, les époux [J] ont fait constater divers désordres affectant le bien acquis.

Par LRAR du 17 septembre 2021, l'EARL Le Bouquet a mis en demeure l'EARL Première Source, venant aux droits des époux [J], de faire procéder à la mainlevée du séquestre, estimant avoir satisfait à ses obligations de réalisation des travaux convenus.

Par acte du 5 décembre 2022, l'EARL Première Source a fait assigner l'EARL Le Bouquet devant le tribunal judiciaire de Pau aux fins de la voir condamner au paiement des frais supplémentaires engagés pour la mise en oeuvre de l'exploitation, du fait de la non réalisation des travaux mis à sa charge dans l'acte de vente.

Par jugement du 10 avril 2024, le tribunal judiciaire de Pau a :

- jugé irrecevable la demande de condamnation de M. [K] à verser à M. [J] une somme de 5 000 € au titre d'un préjudice moral,

- constaté que la condition tenant à l'exécution des travaux prévus à l'acte authentique n'est pas pleinement réalisée pour justifier la remise à l'EARL Le Bouquet de la somme de 10 000 € constituée à titre de séquestre,

- constaté qu'en exécution des prévisions de l'acte authentique la somme de 10 000 € constituée à titre de séquestre en la comptabilité de Me [V], notaire, doit en conséquence revenir à l'EARL Première Source,

- condamné l'EARL Le Bouquet à verser à l'EARL Première Source la somme de 1 007,04 € TTC au titre de son préjudice financier,

- condamné l'EARL Le Bouquet aux entiers dépens,

- condamné l'EARL Le Bouquet à payer à l'EARL Première Source la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Au soutien de sa décision, le tribunal a retenu :

- que si certains désordres mentionnés dans le procès-verbal de constat du 3 juin 2021 n'entraient pas dans les travaux à la charge du vendeur, plusieurs autres éléments ont été relevés, démontrant l'inexécution ou l'exécution défectueuse par l'EARL Le Bouquet de ses obligations,

- que les explications fournies par l'EARL Le Bouquet demeurent parcellaires et techniquement non fondées,

- que l'acte authentique de vente ne souffre d'aucune ambiguïté s'agissant du sort de la somme séquestrée devant revenir aux acquéreurs en cas de non réalisation des travaux au 2 juin 2021,

- que les travaux présentés comme réalisés par l'EARL Première Source ne peuvent donner lieu à indemnisation en sa faveur dès lors que :

> s'agissant d'une facture qui correspondrait à de 'menus travaux' effectués pour permettre l'exploitation du bâtiment, il n'est pas démontré que les sommes qui figurent sur le seul devis produit à ce titre aient été réglées,

> la facture de la société H-Tube ne permet pas de vérifier que le détail des prestations y figurant est en lien avec les travaux non réalisés par l'EARL Le Bouquet,

> les sommes de 23,90 € et de 2 612,83 € sollicitées ne sont pas justifiées,

- que les travaux qui étaient à la charge du vendeur aux termes des prévisions contractuelles et dont les montants sont justifiés par l'EARL Première Source s'élèvent à la somme totale de 1 007,04 € TTC,

- que l'assignation du 5 décembre 2022, à l'initiative de l'EARL Première Source, ne vise que l'EARL Le Bouquet, personne morale, M. [J] et M. [K] restant étrangers à l'instance, de sorte que la demande développée contre M. [K] au bénéfice de M. [J] au titre d'un préjudice moral est irrecevable.

L'EARL Le Bouquet a interjeté appel de cette décision par déclaration transmise au greffe de la cour le 24 mai 2025, critiquant le jugement en ce qu'il a :

- jugé irrecevable la demande de condamnation de M. [K] à verser à M. [J] une somme de 5 000 € au titre d'un préjudice moral,

- constaté que la condition tenant à l'exécution des travaux prévus à l'acte authentique n'est pas pleinement réalisée pour justifier la remise à l'EARL Le Bouquet de la somme de 10 000 € constituée à titre de séquestre,

- constaté qu'en exécution des prévisions de l'acte authentique la somme de 10 000 € constituée à titre de séquestre en la comptabilité de Me [V], notaire, doit en conséquence revenir à l'EARL Première Source,

- condamné l'EARL Le Bouquet à verser à l'EARL Première Source la somme de 1 007,04 € TTC au titre de son préjudice financier,

- condamné l'EARL Le Bouquet aux entiers dépens,

- condamné l'EARL Le Bouquet à payer à l'EARL Première Source la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du magistrat de la mise en état du 12 novembre 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 12 juillet 2024, l'EARL Le Bouquet, appelante, demande à la cour :

- d'infirmer le jugement dont appel, en ce qu'il a :

> jugé irrecevable le demande de condamnation de M. [K] à verser à M. [J] une somme de 5 000 € au titre d'un préjudice moral,

> constaté que la condition tenant à l'exécution des travaux prévus à l'acte authentique n'est pas pleinement réalisée pour justifier la remise à l'EARL Le Bouquet de la somme de 10.000 € constituée à titre de séquestre,

> constaté qu'en exécution des provisions de l'acte authentique la somme de 10 000 € constituée à titre de séquestre en la comptabilité de Me [V], doit en conséquence revenir à l'EARL Première Source,

> condamné l'EARL Le Bouquet à verser à l'EARL Première Source la somme de 1 007,04 € TTC au titre de son préjudice financier,

> condamné l'EARL Le Bouquet aux entiers dépens,

> condamné l'EARL Le Bouquet à payer à l'EARL Première source la somme de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

- de débouter l'EARL Première Source de l'ensemble de ses demandes,

- de condamner l'EARL Première Source au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles 1231 et suivants du code civil :

- que ses manquements contractuels ne sont pas démontrés, dès lors que le constat d'huissier produit par l'EARL Première Source a été réalisé non contradictoirement, sur la base des seuls dires du gérant de l'EARL Première Source, et postérieurement à la prise de possession des lieux par cette dernière, de sorte qu'il ne peut être exclu que certains désordres relèvent de son fait,

- qu'elle a satisfait à la quasi-intégralité des points en litige, et que les travaux convenus ont été réalisés, ce qui justifie la levée du séquestre à son profit,

- que le bien a été vendu en l'état, et que l'acheteur doit supporter les désagréments qu'il a pu constater lors des visites préalables à la vente,

- que les demandes indemnitaires de l'EARL Première Source ne peuvent aboutir en ce qu'elles ne sont formulées que sur la base de devis, de sorte que la réalité du préjudice évoqué n'est pas démontrée.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 11 octobre 2024, l'EARL Première Source, formant appel incident, demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

> constaté que la condition tenant à l'exécution des travaux prévus à l'acte authentique n'est pas pleinement réalisée pour justifier la remise à l'EARL Le Bouquet de la somme de 10 000 € constituée à titre de séquestre,

> constaté qu'en exécution des provisions de l'acte authentique la somme de 10 000 € constituée à titre de séquestre en la comptabilité de Me [V], notaire, doit en conséquence revenir à l'EARL Première source,

> condamné l'EARL Le Bouquet aux entiers dépens,

> condamné l'EARL Le Bouquet à payer à l'EARL Première Source la somme de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a :

> condamné l'EARL Le Bouquet à verser à l'EARL Première source la somme de 1 007,04 € TTC au titre de son préjudice financier,

Statuant à nouveau,

- ordonner la mainlevée du séquestre,

- condamner l'EARL Le Bouquet à lui verser la somme de 16 119,09 € au titre du préjudice financier subi,

- condamner l'EARL Le Bouquet à lui verser ainsi qu'à M. [J] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir, au visa des articles 1104, 1142 et 1240 du code civil :

- que le constat d'huissier du 3 juin 2021 a été soumis au débat contradictoire et que l'EARL Le Bouquet n'a pas sollicité la réalisation d'un constat contradictoire,

- que l'EARL Le Bouquet n'a pas répondu aux obligations auxquelles elle s'était engagée aux termes de l'acte de vente du 21 avril 2021, ce qui ressort clairement du constat qu'elle produit, dont les constatations font foi jusqu'à preuve du contraire,

- que la demande de mainlevée du séquestre est recevable pour la première fois en cause d'appel, comme étant l'accessoire de la demande de reconnaissance de la responsabilité contractuelle de l'EARL Le Bouquet,

- que l'absence de réalisation des travaux prévus à l'acte de vente a entraîné un surcoût de l'opération d'achat, puisqu'elle a été contrainte d'engager des frais à hauteur de 16 119,09 € TTC pour remédier aux manquements de l'EARL Le Bouquet.

MOTIFS

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande de condamnation de M. [K] à payer à M. [J] la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de préjudice moral dès lors :

- que les seules parties au litige régulièrement constituées (tant en première instance qu'en cause d'appel) sont l'EARL Première Source et l'EARL Le Bouquet, et non leurs gérants à titre personnel,

- que l'EARL Première Source (dont M. [J] est le gérant) n'a pas interjeté appel incident de ce chef du dispositif et qu'aucune demande n'est formée à ce titre dans ses conclusions d'intimée contenant appel incident,

- que si l'EARL Le Bouquet a, dans sa déclaration d'appel, mentionné dans les chefs de dispositif contestés celui par lequel le tribunal a déclaré irrecevable la demande de condamnation de M. [K] à payer à M. [J] la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts (chef de dispositif ne lui faisant, en soi, nullement grief), l'EARL Le Bouquet ne formule à ce titre aucune prétention dans le dispositif de ses conclusions d'appelante.

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Il a été constitué un séquestre d'une montant de 10 000 € entre les mains du notaire instrumentaire, en garantie de l'exécution, avant le 2 juin 2021, par l'E.A.R.L. Le Bouquet, de divers travaux et prestations dont la liste est limitativement énumérée en page 8 de l'acte de vente du 30 avril 2021.

L'E.A.R.L. Première Source verse aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice dressé le 3 juin 2021 qui, s'il n'a pas été établi contradictoirement, n'en constitue pas moins un élément de preuve soumis à la libre discussion des parties (au même titre que les attestations produites par l'E.A.R.L. Le Bouquet, pour celles ayant trait directement à l'objet du litige, soit celles établies par MM. [S], [C], [Y], [L] et [F]), étant en outre constaté que les descriptions et appréciations littérales du commissaire de justice sont corroborées et objectivées par les photographies annexées au procès-verbal.

La mise en perspective de ces trois types de documents établit que, sur les 19 postes de travaux/prestations mentionnés dans l'acte de vente, n'ont, de manière certaine, pas été réalisés ou n'ont été réalisés que partiellement, les postes suivants :

- 'couvrir le lanterneau', le terme utilisé dans l'acte de vente correspondant (cf. photographies annexées au P.V. de constat) au 'faîtage métallique mis en place pour réunir les deux pans de la toiture' du bâtiment d'exploitation décrit par le commissaire de justice qui a constaté qu'il laisse écouler de l'eau de pluie au-dessus de l'emplacement 38,

- 'nettoyer le bureau et les sanitaires' : le commissaire de justice a constaté, deux jours après la date fixée dans l'acte de vente, soit dans un délai exclusif de toute imputation de la situation à l'acquéreur, l'état d'empoussièrement et de saleté de ces pièces, confirmé par les photographies annexées au P.V.,

- 'vérifier l'absence de fuite au ballon eau chaude et cuve à eau froide et réparer si présence' : le commissaire de justice ayant constaté (photographies à l'appui) la présence de fuites, non colmatées au niveau du cumulus principal, de la cuve d'eau froide et de la vanne d'arrivée d'eau, non imputable à l'acquéreur, pour le même motif que ci-dessus,

- 'nettoyer le circuit de lait et vérifier absence de fuite et de bouchon et réparer si présence' : le P.V. de constat faisant état de multiples fuites (vanne de purge du bac d'attente de gauche, vanne d'arrivée du lait au niveau des couloirs 3 et 4),

- 'vérifier le bon fonctionnement de toutes les pompes ainsi que de l'Ecorel et remettre en état si avaries' : le P.V. de constat fait état du bruit anormal de fonctionnement de la pompe de transfert entre cuve de préparation et cuve d'attente et d'une fuite au niveau de la pompe du cumulus de 1 500 litres,

- 'remise en état des pipettes du bâtiment neuf' : le P.V. de constat fait état de l'absence d'alimentation en eau des pipettes destinées à hydrater les animaux, malgré l'ouverture d'une vanne dans le local technique destinée à envoyer l'eau vers lesdites pipettes, le premier juge ayant exactement considéré que l'argument soutenu par l'E.A.R.L. Le Bouquet (tenant à l'absence de mise en oeuvre de l'horloge commandant le système de distribution d'eau) ne peut être retenu au regard des termes de l'acte visant une 'remise en état' supposant un dysfonctionnement desdites pipettes.

Il convient de considérer, s'agissant des autres postes en litige (vidange des silos de lait et nettoyage des abords du bâtiment) :

- que les attestations concordantes de MM. [S], [Y] et [F] indiquant avoir participé à la vidange des silos, le 3 mai 2021 ne sont contredites par aucun élément matériel probant, le P.V. de constat mentionnant seulement l'impossibilité de vérifier l'intérieur du silo 1 et ne comportant aucune mention s'agissant du silo 2, le laps de temps écoulé entre la prise de possession par l'E.A.R.L. Première Source et le devis de lavage de 2 silos du 29 septembre 2021 ne permettant pas d'imputer cette vidange à l'inexécution de l'engagement pris par le vendeur,

- que l'E.A.R.L. Le Bouquet verse aux débats une facture, datée du 31 mai 2021, relative au 'nettoyage du tour des bâtiments' établie par M. [U] [L] qui indique, dans une attestation du 14 février 2023, avoir laissé, à la demande de M. [J], présent sur les lieux, laissé des matériaux et matériels pouvant lui être utiles en remplacement de pièces usées ou cassées et les avoir stockés en un seul tas sur la partie gauche du terrain, étant constaté qu'à l'exception de cet 'amoncellement', il n'est fait état dans le P.V. de constat d'aucun désordre aux abords du bâtiment,

- que l'E.A.R.L. Le Bouquet justifie, de ces chefs, de l'exécution des obligations résultant pour elle de l'acte de vente.

Au vu des développements qui précèdent, le coût des interventions strictement nécessaires à la réalisation des travaux non exécutés par l'E.A.R.L. Le Bouquet s'établit, à l'analyse des justificatifs versés aux débats (devis et factures, pièces 4, 5, 6 et 7) à la somme globale de 3 398,18 € TTC, soit les postes du devis Thion suivants : remplacement vanne chauffe eau, remplacement vanne et tuyau remplissage réserve eau froide remplacement vanne vidange bac attente, remplacement de 2 vannes, réfection du circuit de pipettes du bâtiment 2, remplacement d'une pompe de transfert (le P.V. de constat ne fait état que du dysfonctionnement d'une seule pompe).

Compte-tenu de la nature du séquestre constitué dans l'acte du 30 avril 2021 telle que déterminée ci-dessus, il convient, infirmant le jugement entrepris, d'ordonner main-levée du séquestre, de juger que la somme séquestrée sera remise par le notaire instrumentaire à concurrence de 3 398,18 € à l'E.A.R.L. Première Source et de 6 601,82 € à l'E.A.R.L. Le Bouquet et de débouter les parties du surplus de leurs demandes.

Compte-tenu des succombances réciproques, la cour condamnera, in solidum et, dans leurs rapports entre elles, à concurrence de moitié chacune, l'EARL Le Bouquet et l'E.A.R.L. Première Source aux dépens de première instance et d'appel.

L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du C.P.C. en faveur de l'une quelconque des parties, s'agissant tant des frais irrépétibles exposés en première instance que de ceux exposés en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS,