T. com. 3601, 24 juin 2026, n° 2026000133

TRIBUNAL DE COMMERCE DE CHATEAUROUX JUGEMENT DU 24/06/2026

Demandeur(s) : SCI NOAH ET NINA (SCI) [Adresse 1] représentée par sa gérante, Madame [Y] [A] Défendeur(s) : Monsieur [D] [O] [Adresse 2] comparant en personne

Composition du Tribunal

Lors des débats à l'audience publique du 25/03/2026 à14H30 :

Greffier d'audience : Maître Claire FELAN

Délibéré par ces mêmes juges.

La minute du jugement est signée par le Président du délibéré et le Greffier. Le jugement est rendu par mise à disposition au greffe ce jour à 14 H 30.

FAITS ET PROCEDURE

La société SCI NOAH & NINA (RCS BLOIS 889 268 850) a régularisé avec Monsieur [D] [O] un bail professionnel en date du 10 mai 2021 pour des locaux dépendant d'un cabinet médical sis [Adresse 3] CHAUSSEE-SAINT-VICTOR.

Plus précisément, le bail portait sur une partie à usage privatif consistant en un bureau de 28,32 m2, ainsi qu'une partie à usage collectif à savoir une salle d'attente, une cuisine, un vestiaire et un WC.

Il était prévu dans le bail un loyer mensuel de 520,00 € et une provision sur charges mensuelle de 150,00 €, et un dépôt de garantie de 520,00 €.

Monsieur [D] [O] a mis un terme au bail et a quitté les lieux le 07 juin 2023.

La SCI NOAH & NINA a sollicité une régularisation de charges pour les années 2022 et 2023 et un complément de loyer.

N'ayant reçu aucun règlement, la SCI NOAH & NINA a adressé le 13 février 2025 au Tribunal judiciaire de CHATEAUROUX une requête en injonction de payer la somme totale de 1.071,75 €.

Cette requête a été transmise par le greffe du Tribunal judiciaire au greffe du Tribunal de commerce de CHATEAUROUX le 15 mai 2025.

Par ordonnance du 17 novembre 2025, le Président du Tribunal de commerce de CHATEAUROUX a fait droit à la demande.

Monsieur [D] [O] a formé opposition le 16 décembre 2025, par lettre recommandée avec accusé de réception postée le 17 décembre 2025, à cette ordonnance signifiée le 28 novembre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du Tribunal de commerce de CHATEAUROUX du 25 mars 2026 à 14H30.

A cette date, elle a été plaidée, et mise en délibéré au 27 mai 2026. Le délibéré a été prorogé au 24 juin 2026.

DEMANDES

La SCI NOAH & NINA sollicite du Tribunal de :

Condamner Monsieur [D] [O] à lui payer les sommes de :

1.071,75 €, au titre du loyer de juin 2023 et de la régularisation des charges locatives de 2022 et 2023 soit 1.591,75 €, déduction faite du dépôt de garantie de 520,00 €;

31,80 €, au titre des frais de greffe pour la procédure d'injonction de payer ;

45,38 € au titre des factures du commissaire de Justice ;

99,96 € au titre de la provision sur dépens versée après opposition.

Monsieur [D] [O] sollicite du Tribunal de :

Rejeter les demandes de la SCI NOAH & NINA, en l'absence de pièce justificative et les modalités de répartition des charges entre les différents praticiens exerçant dans les locaux n'étant pas établies ;

Ordonner que lui soit restitué le dépôt de garantie de 520,00 €, en l'absence de dégradations locatives.

SUR CE,

Vu les articles 1416 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu l'article 1103 du Code Civil,

Vu le bail professionnel en date du 10 mai 2021,

Attendu que l'opposition formée le 17 décembre 2025 à l'ordonnance d'injonction de payer du 17 novembre 2025, rendue par le Président du Tribunal de commerce de CHATEAUROUX, signifiée le 28 novembre 2025, est recevable, ayant été formée dans le mois de la signification ;

Attendu que le bail professionnel souscrit par Monsieur [D] [O] auprès de la SCI NOAH & NINA le 10 mai 2021 prévoit dans son article 5 le principe du règlement d'impôts et charges, celles-ci étant énumérées au paragraphe 5.2.1. ;

Que l'article 5.3 prévoit également le principe du règlement d'une provision sur charges mensuelle de 150,00 €, avec une régularisation au débit ou au crédit en fin d'année au cours du premier trimestre suivant en fonctions des dépenses réellement engagées, ces dernières permettant d'ajuster la provision mensuelle actualisée ;

Attendu que le cabinet médical accueillait plusieurs praticiens, lesquels occupaient des parties privatives liées à leur activité, mais également des parties communes permettant l'accueil de la clientèle ;

Que les charges réclamées par le bailleur à Monsieur [O] correspondent à des charges qui sont propres à son activité pour la partie privative, telles que l'électricité, l'eau ou le chauffage, mais qu'aucune individualisation n'a été prévue entre les praticiens avec un comptage spécifique, le principe appliqué par la SCI NOAH & NINA étant de répercuter les factures entre les praticiens présents au moment de la facturation ;

Qu'en outre, il existe des charges que l'on peut qualifier de communes correspondant à l'entretien intérieur et extérieur, l'éclairage et le chauffage de la cuisine et de la salle d'attente : que là encore la répartition a été effectuée en fonction du nombre de praticiens en activité au moment de la facturation, et non en fonction du nombre de locaux qu'ils soient vides ou occupés ;

Attendu qu'en opérant ainsi, le surcoût de la vacance des locaux est supporté par les locataires en place, dont Monsieur [O], alors qu'ils n'ont aucune

responsabilité et action sur l'occupation des locaux en raison de leur statut de locataire, cette responsabilité revenant au propriétaire ;

Que l'application du raisonnement de la SCI NOAH & NINA à l'extrême aurait pu aboutir à une répercussion de la totalité des charges sur Monsieur [O] s'il avait été le seul praticien en activité dans les locaux, avec une charge financière totalement imprévue au moment de la conclusion du contrat ;

Attendu qu'un mode de répartition aussi critiquable aurait pu être retenu s'il avait été initialement prévu et accepté par les parties dans le bail professionnel, ce qui n'est manifestement pas le cas ;

Qu'en effet, le principe de la régularisation des charges est bien prévu dans le bail, mais pas ses modalités ;

Qu'une répartition individualisée aurait pu être prévue avec des souscompteurs, ou en fonction de la surface occupée, ou en fonction du nombre de praticiens en activité ; mais que tel n'est pas le cas en l'espèce ;

Que Monsieur [O] n'a pas pu donner son accord préalable sur les modalités de répartition des charges réclamées par la SCI NOAH & NINA ;

Qu'il a d'ailleurs manifesté ses interrogations dans son courrier du 14 novembre 2023 ;

Qu'il a uniquement accepté le principe du versement d'une provision de 150,00 € par mois ;

Qu'à défaut de modalités contractuelles de répartition, les charges seront arrêtées au montant provisionné, et que la SCI NOAH & NINA sera déboutée de sa demande au titre de la régularisation de charges ;

Attendu que la SCI NOAH & NINA réclame par ailleurs un solde de 69,00 € au titre du solde du loyer de juin 2023 ;

Que Monsieur [O] est resté taisant sur cette demande ;

Qu'il y a lieu de le condamner à payer cette somme de 69,00 € à la SCI NOAH & NINA, avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2025, date de la signification de l'ordonnance d'injonction de payer ;

Attendu que la SCI NOAH & NINA a déduit des sommes qu'elle réclamait le montant du dépôt de garantie de 520,00 € ;

Qu'il y a lieu d'ordonner à la SCI NOAH & NINA de restituer à Monsieur [O] ce dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

Attendu qu'il convient d'ordonner la compensation des sommes dues entre les parties ;

Attendu qu'il n'apparaît pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge de ses propres frais et dépens ;

PAR CES MOTIFS