CA Bourges, 7 août 2026, RG 25/00282

EXTRAIT DES MINUTES DU SECRETARIAT-GREFFE DE LA COUR D'APPEL DE BOURGES

REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

VS/RP

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- SCP AVOCATS CENTRE

-SCP PHILIPPE JUNJAUD - EDOUARD LEFRANC - JEREMY DEMONT ET ANCIEN NEMENT ERIC LIERE

- SELARL AVELIA AVOCATS

- TJ

LE : 07 AOUT 2026

COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 07 AOUT 2026

N° RG 25/00282 - N° Portalis DBVD-V-B7J-DXD5

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de [A] en date du 04 Février 2025

PARTIES EN CAUSE :

I - S.C.I. BIHANA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° SIRET : 949 880 942

Représentée par la SCP AVOCATS CENTRE, avocat au barreau de BOURGES

timbre fiscal acquitté

APPELANTE suivant déclaration du 14/03/2025

II - S.A.R.L. ADRESS'IMMO, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 2]

[Localité 2]

N° SIRET : 413 954 892

Représentée par la SCP PHILIPPE JUNJAUD - EDOUARD LEFRANC - JEREMY DEMONT ET ANCIEN NEMENT ERIC LIERE, avocat au barreau de [A]

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

III - S.C.I. [Localité 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social :

[Adresse 3]

[Localité 2]

N° SIRET : 409 790 797

Représentée par la SELARL AVELIA AVOCATS, avocat au barreau de [A]

timbre fiscal acquitté

INTIMÉE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Juin 2026 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. PERINETTI, Conseiller faisant fonction de président chargé du rapport.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Richard PERINETTI Conseiller faisant fonction de président de chambre

M. Alain TESSIER-FLOHIC Président de chambre

Mme Marie-Madeleine CIABRINI Conseillère

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MAGIS

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ARRÊT : CONTRADICTOIRE

prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSÉ DU LITIGE

Le 4 janvier 2023, la SCI [Localité 3] a donné mandat à la SARL Adress'immo de vendre son immeuble à usage mixte sis [Adresse 4] à Châteauroux au prix de 250 000 euros.

Le 18 avril 2023, la SCI Bihana a émis une offre d'achat au prix demandé, soit 267 500 euros, frais d'agence inclus.

Les 28 et 29 août 2023, elle a conclu avec la SCI Bihana, par l'intermédiaire de la société Adress'immo, un compromis de vente sous conditions suspensives.

Le 13 novembre 2023, nonobstant la réalisation des conditions suspensives, la SCI Bihana a fait part de son refus de réitérer la vente en la forme authentique lors du rendez-vous devant notaire fixé au 15 novembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, la société Adress'immo a assigné la société Bihana devant le tribunal judiciaire de

[A] en paiement de la somme de 17 500 euros au titre de ses honoraires de négociation.

Le 29 octobre 2024, la société [Localité 3] est intervenue volontairement à l'instance et a sollicité la condamnation de la société Bihana à lui payer la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente.

La société Bihana n'a pas été représentée en première instance.

Par jugement réputé contradictoire en date du 4 février 2025, le tribunal judiciaire de Châteauroux a :

' reçu la société [Localité 3] en son intervention volontaire,

' condamné la société Bihana à payer à la société [Localité 3] la somme de

25 000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans la promesse synallagmatique de vente qu'elles ont conclue les 28 et 29 août 2023,

' débouté la société Adress'immo de ses demandes principales,

' condamné la société Bihana à payer à la société Adress'immo la somme de

15 000 euros de dommages-intérêts,

' condamné la société Bihana aux dépens de l'instance avec distraction au profit de la SCP Junjaud-Lefranc-Demont,

' condamné la société Bihana à payer à la société Adress'immo la somme de

1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamné la société Bihana à payer à la société [Localité 3] la somme de

1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' débouté les sociétés Adress'immo et [Localité 3] de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par déclaration en date du 14 mars 2025, la société Bihana a interjeté appel de ce jugement, sauf en ce qu'il a reçu la société [Localité 3] en son intervention volontaire et débouté les sociétés Adress'immo et [Localité 3] de leurs demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 mai 2026, la société Bihana demande à la cour de :

' infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a :

> condamnée à payer à la société [Localité 3] la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans la promesse synallagmatique de vente qu'elles ont conclue les 28 et 29 août 2023,

> condamnée à payer à la société Adress'immo la somme de 15 000 euros de dommages-intérêts,

> condamnée aux dépens de l'instance avec distraction au profit de la SCP Junjaud-Lefranc-Demont,

> condamnée à payer à la société Adress'immo la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

> condamnée à payer à la société [Localité 3] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

' à titre principal, débouter la société Adress'immo et la société [Localité 3] de toutes leurs demandes formées à son encontre,

' condamner solidairement la société Adress'immo et la société [Localité 3] à la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts,

' à titre subsidiaire, si la cour retenait l'existence d'une faute qui lui est imputable, la « décharger » du paiement de la somme de 25 000 euros allouée à la société [Localité 3] au titre de la clause pénale,

' la « décharger » du paiement de la somme de 15 000 euros allouée à la société Adress'immo à titre de dommages-intérêts,

' en tout état de cause, condamner solidairement la société Adress'immo et la société [Localité 3] à lui verser la somme de 2 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamner solidairement la société Adress'immo et la société [Localité 3] aux entiers dépens d'appel et de première instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 décembre 2025, la société [Localité 3] demande à la cour de :

' confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

' condamner la société Bihana au paiement d'une indemnité d'un montant de

5 000 euros du chef de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamner la même aux entiers dépens devant la cour d'appel, dont distraction au profit de la SELARL Avelia, avocat aux offres de droit.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 mai 2026, la société Adress'immo demande à la cour de :

' confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

' débouter la société Bihana de l'intégralité de ses demandes,

' condamner la société Bihana à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

' condamner la société Bihana à lui payer la somme de 240 euros au titre des frais de constat de commissaire de justice du 19 mars 2026,

' condamner la société Bihana aux entiers dépens de la procédure d'appel.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 mai 2026.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE

Sur la pénalité due au titre de la clause pénale

En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l'espèce, la société Bihana fait grief au jugement attaqué de l'avoir condamnée à payer à la société [Localité 3] la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale stipulée dans la promesse synallagmatique de vente des 28 et 29 août 2023.

Elle demande à la cour, à titre principal, de débouter la société [Localité 3] de cette demande et, à titre subsidiaire, si la cour retenait l'existence d'une faute qui lui était imputable, de la « décharger » du paiement de la somme de 25 000 euros.

Elle fait valoir que son refus de réitérer la vente n'est pas fautif, en ce qu'il est la conséquence directe de la violation par la société [Localité 3] de ses obligations issues du compromis de vente. Elle soutient que le compromis de vente interdisait à la société [Localité 3] de remettre en location les lots composant l'immeuble sans son accord, dès lors que la vendeuse s'était engagée sur un état locatif déterminé à la date d'entrée en jouissance de l'acquéreuse. Elle prétend que la société San [Localité 4] a remis en location un appartement le 31 août 2023 sans son accord. Elle estime que l'accord donné par M. [F] [B] de la société MRZ [Localité 5] à cette relocation ne peut l'engager juridiquement, notamment en ce que ce dernier n'avait pas mandat pour autoriser la relocation et n'a pas informé le gérant de la société Bihana de cette dernière.

Il est constant que nonobstant la réalisation des conditions suspensives prévues dans le compromis de vente du 29 août 2023, la société Bihana a refusé de réitérer la vente par acte authentique lors du rendez-vous du 15 novembre 2023 devant notaire.

Le compromis de vente du 29 août 2023 stipule en page 20/22 :

« Les présentes conventions constituent, dès leur signature, un accord définitif sur la chose et sur le prix.

Elles seront réitérées au plus tard le 10 novembre 2023 par acte authentique [']

Dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, au plus tard à la date ci-dessus indiquée, elle ['] devra, en outre, payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme de vingt-cinq mille euros (25 000 €) ».

Il stipule par ailleurs en page 4/22 :

« Le vendeur déclare que les biens objet des présentes seront le jour de l'entrée en jouissance loués dans les conditions suivantes (sauf si entre la date de signature des présentes et le jour de la vente éventuelle, le ou les locataires donnaient congé) :

['] - Bail [H] [S] : T2 RDC fond de cour (annexe no 4 et no 5), locataires ayant donné leur préavis de départ (annexe no 6) [']

- Bail [Localité 6] : T2 2e étage gauche (annexe no 17 et no 18), locataire ayant donné son préavis de départ (annexe no 19) »

Comme le soutient justement la société Adress'immo, l'examen des termes de cette dernière clause ne permet pas de conclure que la société [Localité 3] se serait engagée à ne pas relouer le bien en cas de congé donné par un locataire. En effet, les parties n'ont pas expressément envisagé l'hypothèse de la remise en location du bien, la clause reprenant uniquement le nom du locataire actuel pour chaque logement et indiquant le cas échéant si un congé a déjà été donné, sans envisager les conséquences de ce dernier.

Par ailleurs, la société Adress'immo démontre avoir recueilli l'accord du mandataire de l'acquéreuse pour procéder à la remise en location des logements litigieux.

Il résulte en effet du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 mars 2026 que M. [G] [Z], apprenti de la société Adress'immo au moment des faits, a échangé les messages téléphoniques suivants avec M. [F] [B] de la société MRZ [Localité 5], mandataire de la société Bihana :

' Message de M. [Z] du 12 juillet 2023 : « Salut [F], je viens d'avoir un second préavis pour l'immeuble [Localité 3]. Peux-tu me dire si on doit remettre en location ou pas ' [Localité 7] journée »,

' Message de M. [B] du 12 juillet 2023 : « Salut [G], je viens d'avoir le retour. Effectivement vous pouvez remettre les deux en location, on fera les travaux ultérieurement. Merci à toi. Bonne journée »,

' Message de M. [B] du 17 juillet 2023 : « Étant donné que j'ai vendu [le] projet de l'immeuble [Adresse 5] entièrement loué, sais-tu où nous en sommes concernant la relocation des deux logements où le préavis est donné ' »

Il ressort sans ambigüité de cet échange de messages que la société Adress'immo a obtenu l'autorisation du mandataire de la société Bihana de procéder à la remise en location des deux appartements litigieux.

À cet égard, la société Bihana ne peut utilement soutenir à l'encontre de la société [Localité 3] que son mandataire aurait excédé ses pouvoirs. En effet, il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 1156, alinéa 1er, du code civil, « l'acte accompli par un représentant sans pouvoir ou au-delà de ses pouvoirs est inopposable au représenté, sauf si le tiers contractant a légitimement cru en la réalité des pouvoirs du représentant, notamment en raison du comportement ou des déclarations du représenté ».

Or, s'il était admis l'existence d'un dépassement d'un pouvoir, il n'est pas contesté que la société Adress'immo aurait pu croire de bonne foi en la réalité des pouvoirs de la société MRZ [Localité 5], de sorte que la théorie du mandat apparent conduirait à valider les actes accomplis par cette dernière pour le compte de la société Bihana.

Dans les rapports avec le vendeur, il est donc indifférent que la société Bihana ait été informée ou non par son mandataire du projet de relocation et qu'elle ait personnellement consenti ou non à ce projet, la société Adress'immo faisant justement observer qu'il appartient à la société Bihana d'engager la responsabilité de son mandataire si elle estime que ce dernier avait dépassé ses pouvoirs.

La société Bihana échoue donc à démontrer que la société [Localité 3] a violé ses obligations issues du compromis de vente. Il en résulte que son propre refus de réitérer la vente, qui ne saurait être justifié par un manquement contractuel de son cocontractant, constitue une faute.

La société Bihana soutient ensuite que la clause pénale prévue au compromis de vente ne peut valablement être mise en 'uvre par la société [Localité 3], dans la mesure où celle-ci n'a pas procédé à sa mise en demeure préalable de réitérer l'acte authentique. Elle conteste l'existence d'une dispense implicite de mise en demeure préalable.

Il convient de rappeler que la mise en demeure consiste en l'expression, par le créancier, de sa volonté d'obtenir l'exécution de l'obligation. Conformément à l'article 1344 du code civil, elle peut notamment avoir lieu par un acte portant interpellation suffisante du débiteur.

Contrairement à ce que soutient la société [Localité 3], aucun élément du dossier ne permet de conclure à la volonté implicite des parties de dispenser le créancier d'une mise en demeure préalable du débiteur pour la mise en jeu de la clause pénale.

L'examen des termes du compromis de vente conduit au contraire à conclure à la volonté des parties de maintenir l'exigence de mise en demeure préalable au cas présent, qui est celui du refus de réitération de la vente (« Dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, au plus tard à la date ci-dessus indiquée, elle ['] devra, en outre, payer à l'autre partie, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution, la somme de vingt-cinq mille euros (25 000 €) »), dès lors qu'elles ont pris soin de mentionner expressément l'absence d'exigence d'une mise en demeure préalable dans le paragraphe suivant (« Toutefois, la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de vingt-cinq mille euros (25 000 €) »).

La rédaction de ce dernier paragraphe démontre que les parties avaient envisagé la question de la mise en demeure au moment de la rédaction du compromis de vente, de sorte que si elles avaient entendu dispenser le créancier d'une telle mise en demeure pour obtenir paiement de la clause pénale en cas de refus de réitération de la vente, elles n'auraient pas omis de l'inscrire dans le paragraphe correspondant.

La société [Localité 3] ne peut donc se prévaloir d'une dispense implicite de mise en demeure préalable.

Or, il n'est pas soutenu ni démontré qu'elle ait mis en demeure la société Bihana de procéder à la signature de l'acte notarié de vente après avoir eu connaissance de sa volonté de ne pas réitérer la vente lors du rendez-vous du 15 novembre 2023.

Il en résulte qu'elle ne peut se prévaloir de la clause pénale insérée au compromis de vente du 29 août 2023.

Infirmant le jugement entrepris de ce chef, la société [Localité 3] sera donc déboutée de sa demande en paiement de la somme de 25 000 euros à ce titre.

Sur la responsabilité des sociétés [Localité 3] et Adress'immo

La société Bihana fait grief au jugement attaqué de l'avoir déboutée de sa demande de condamnation solidaire des sociétés Adress'immo et [Localité 3] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il a toutefois été retenu précédemment que la société [Localité 3] n'a commis aucun manquement contractuel, dès lors qu'elle ne s'est pas engagée dans le compromis de vente à ne pas relouer les logements vacants et qu'elle a, en tout état de cause, obtenu l'autorisation du mandataire de la société Bihana pour ce faire.

Il ne saurait davantage être reproché à la société Adress'immo d'avoir autorisé la remise en location des logements litigieux « sans en informer la SCI Bihana », dès lors qu'elle en a informé son mandataire, dont elle a expressément recueilli l'accord. Elle n'a pas davantage commis de faute en ne mentionnant pas le « projet de relocation » dans le compromis de vente, dont elle est la rédactrice, dès lors que la rédaction de la clause litigieuse du compromis est conforme à la réalité de la situation locative aux 28 et 29 août 2023, qu'aucun élément ne démontre qu'à cette date, les logements étaient déjà reloués, et que le mandataire de la société Bihana avait en tout état de cause autorisé ces remises en location.

La société Bihana échoue donc à démontrer la réunion des conditions de l'engagement de la responsabilité des sociétés [Localité 3] et Adress'immo.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral.

Sur le préjudice de la société Adress'immo

La société Bihana fait grief au jugement attaqué de l'avoir condamnée à payer à la société Adress'immo la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Elle soutient que le préjudice de la société Adress'immo est la conséquence directe de ses propres manquements. Elle prétend qu'elle ne justifie pas de l'étendue des démarches réalisées dans le cadre de la vente, qu'il n'y a eu qu'une visite de l'immeuble, que le compromis de vente est un modèle-type, que la société Adress'immo ne lui a prodigué ni information, ni conseil, et que cette dernière a disposé d'un mois et demi après le refus de réitération de la vente pour trouver un nouvel acquéreur, avant expiration de son mandat le 4 janvier 2023.

Il a été retenu précédemment que la société Adress'immo n'a commis aucune faute à l'encontre de la société Bihana.

Au regard des pièces versées au dossier, il apparait ensuite que, titulaire d'un mandat de vente confié par la société [Localité 3], la société Adress'immo a assuré la publicité de la mise en vente, fait visiter l'immeuble, rédigé un compromis de vente, réuni les documents nécessaires à la réitération de la vente et participé à la gestion de l'ensemble de l'opération, de sorte qu'elle a manifestement fourni du travail et engagé des frais pour permettre la réalisation de la vente.

Il convient encore de rappeler que le juge qui constate l'existence d'un préjudice ne peut débouter la victime de sa demande de dommages-intérêts au motif qu'elle ne justifierait pas suffisamment de l'étendue de ce dernier.

Ainsi, le refus fautif de réitération de la vente par la société Bihana lui a causé une perte de chance de percevoir des honoraires d'un montant de 17 500 euros TTC, qui a été justement évaluée par le premier juge à la somme de 15 000 euros, compte tenu du fait que le refus de réitérer la vente est intervenu deux jours avant la date de signature devant le notaire et alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la société Bihana à payer à la société Adress'immo la somme de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le jugement entrepris est infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et en ce qu'il a condamné la société Bihana à payer à la société [Localité 3] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, mais confirmé en ce qu'elle a été condamnée à payer cette somme à la société Adress'immo.

La société Bihana et la société [Localité 3] succombant partiellement en leurs prétentions respectives, elles seront condamnées, chacune pour moitié, aux

dépens de première instance et d'appel, dont distraction au profit de la SELARL Avelia pour ces derniers.

L'issue de la procédure et l'équité commandent de condamner la société Bihana à payer à la société Adress'immo la somme de 1 740 euros ' comprenant les frais du constat de commissaire de justice du 19 mars 2026 ' au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et de débouter les sociétés Bihana et [Localité 3] de leurs propres demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS