TJ 34172, 5 août 2026, RG 26/00065

DOSSIER : N° RG 26/00065 - N° Portalis DBYB-W-B7K-QHMX

Copie exécutoire à
Me Emmanuelle CARRETERO
Me Nicolas GALLON
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 05 Août 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé, lors des débats
et de Cécile PAILLOLE, Greffier, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. -SFHE - Société Française des Habitations Economiques, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuelle CARRETERO, avocate au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [X] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 1] du 02/06/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

Les débats ont été déclarés clos le 23 Juin 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 05 Août 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 22 juillet 2019, la SFHE - Société Française des Habitations Économiques a donné à bail à Monsieur [X] [O] et Madame [I] [J] épouse [O] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 334,44 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 72,14 euros.

Par bail séparé signé le 14 décembre 2010 et ayant pris effet le 10 décembre 2010, la SFHE - Société Française des Habitations Économiques a donné à bail à Monsieur [X] [O] et Madame [I] [J] épouse [O] un emplacement de stationnement n°050053 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 39,76 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SFHE - Société Française des Habitations Économiques a fait signifier à Monsieur [X] [O], par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, un commandement de payer la somme principale de 346,19 euros, au titre des loyers et provisions sur charges du logement et du garage, restés impayés, arrêté à la date du 15 octobre 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 24 décembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, la SFHE - Société Française des Habitations Économiques a fait assigner Monsieur [X] [O] pour l'audience du 26 mai 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Monsieur [X] [O] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation de Monsieur [X] [O] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Monsieur [X] [O] à payer la somme de 641,23 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts de droit,
- la condamnation de Monsieur [X] [O] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [X] [O], daté du 30 avril 2026. La conclusion est que Monsieur a 3 enfants en garde alternée de 12, 16 et 18 ans. Retraité, il perçoit 936 euros de prestations familiales CAF. En 2025, il a eu des difficultés à régler son loyer suite à des complications familiales. Il a repris le paiement depuis février 2026 : le 22/02 de 200 euros, le 26/03 de 200 euros, le 17/04 de 110 euros. Monsieur a subi une opération début février. Il est en incapacité pour le moment de se déplacer. Il sera représenté par Maître [Z] lors de l’audience. Un ASLL maintien a été signé avec Madame [V] de l’association Habitat et Humanisme le 7 avril 2026. Une demande FSL Maintien sera sollicitée auprès de la métropole une fois tous ses droits ouverts (ASPA, C2S…). Un virement permanent et un plan d’apurement de 36 euros sont envisagés.

***

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour les conclusions du défendeur et a finalement été évoquée à l’audience du 23 juin 2026.

À l'audience du 23 juin 2026, la SFHE - Société Française des Habitations Économiques était représentée par son conseil. Monsieur [X] [O] était représenté par son conseil.

La SFHE - Société Française des Habitations Économiques a, par le biais des conclusions de son conseil, demandé:
- rejeter toutes conclusions contraires,
- faire droit de plus forts aux demandes de la SFHE,
- le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Monsieur [X] [O] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation de Monsieur [X] [O] au paiement de celle-ci à compter du 20 décembre 2025,
- la condamnation de Monsieur [X] [O] à payer la somme de 939,69 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts de droit,
- la condamnation de Monsieur [X] [O] aux entiers dépens et à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [X] [O] a, par le biais des conclusions de son conseil, demandé :
- l’octroi d’un délai de paiement de 36 mois pour apurer l’arriéré,
- la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à l’apurement de sa dette,
- dire qu’après l’apurement de la dette, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir jouée,
- laisser aux parties la charge de leurs frais et dépens.

La décision a été mise en délibéré au 5 août 2026.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, la SFHE - Société Française des Habitations Économiques justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La SFHE - Société Française des Habitations Économiques justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l'espèce, le bail relatif au stationnement a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l'accessoire.

Le commandement de payer du 20 octobre 2025 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 2 décembre 2025, date de résiliation desdits baux.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il ressort du décompte que les sommes de 76,21 euros et de 71,38 euros au titre de frais pour location sont imputées au locataire. Or, la bailleresse ne fournit aucun justificatif de ces sommes.

Dès lors, ces sommes seront retirées du décompte.

En conséquence, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [X] [O] se trouve redevable de la somme totale de 792,10 euros s’agissant du logement et de l’emplacement de stationnement, en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 17 juin 2026, mensualités du mois de juin comprises, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [X] [O] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle totale de 792,10 euros à la SFHE - Société Française des Habitations Économiques.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la situation financière de Monsieur [X] [O] exposée à l’audience, notamment le fait qu’il dispose actuellement d’allocations retraites de 876,87 euros par mois et d’allocations à hauteur de 920,29 euros par mois, ainsi que la reprise du paiement intégral des loyers courants avant la date de l’audience, justifient de lui accorder des délais dans les conditions prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, les clauses de résiliation de plein droit reprendront leur plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [X] [O] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si les baux n'avaient pas été résiliés à compter de la date de résiliation des baux, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.
Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [X] [O], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [X] [O] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La SFHE - Société Française des Habitations Économiques sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS