TJ 34172, 5 août 2026, RG 25/01448

DOSSIER : N° RG 25/01448 - N° Portalis DBYB-W-B7J-QCUK

Copie exécutoire à

Maître Emmanuelle CARRETERO
Maître [B] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 05 Août 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,
assistée de Sofia STATOUA, Greffier placé, lors des débats
et de Cécile PAILLOLE, Greffier, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. -SFHE - Société Française des Habitations Economiques, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Emmanuelle CARRETERO, avocate au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [Z] [D] [Q], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Delphine CLAMENS-BIANCO, avocate au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C341722026004589 du 11/05/2026 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

Les débats ont été déclarés clos le 23 Juin 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 05 Août 2026.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 29 juillet 2002 et ayant pris effet le 1er août 2022, la S.A. SFHE – Société Française des Habitations Économiques a donné à bail à Madame [Z] [D] [Q] et Monsieur [C] [Q] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], rez-de-jardin, logement n°2, [Localité 2] [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 315,70 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 40,47 euros et une provision mensuelle d’eau de 10,22 euros.

Par bail séparé signé le 27 août 2002 et ayant pris effet le 1er août 2002, la S.A. SFHE – Société Française des Habitations Économiques a donné à bail à Madame [Z] [D] [Q] et Monsieur [C] [Q] un parking n°P21 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 20,61 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. SFHE – Société Française des Habitations Économiques a fait signifier à Madame [Z] [D] [Q], par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 284,66 euros, au titre des loyers et provisions sur charges du logement et du parking, restés impayés, arrêté à la date du 2 septembre 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 13 novembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, la S.A. SFHE – Société Française des Habitations Économiques a fait assigner Madame [Z] [D] [Q] pour l'audience du 14 avril 2026 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :
- le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Madame [Z] [D] [Q] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation de Madame [Z] [D] [Q] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Madame [Z] [D] [Q] à payer la somme de 1 927,16 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts de droit,
- la condamnation de Madame [Z] [D] [Q] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2026, l’assignation et la date d’audience ont été dénoncées à l’association GERONTO SUD, en tant que mandataire spécial de Madame [Z] [D] [Q].

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [Z] [D] [Q], daté du 1er avril 2026. La conclusion est que la locataire ne s’est pas présentée aux convocations du travailleur social.

***

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et a finalement été évoquée à l’audience du 23 juin 2026.
À l'audience du 23 juin 2026, la S.A. SFHE – Société Française des Habitations Économiques était représentée par son conseil. Madame [Z] [D] [Q] était représentée par son conseil.

La S.A. SFHE – Société Française des Habitations Économiques a, par le biais des conclusions de son conseil, demandé :
- le rejet de toutes conclusions contraires,
- faire droit de plus fort aux demandes de la SA SFHE,
- le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison de l'impayé de loyers et de charges,
- l'expulsion de Madame [Z] [D] [Q] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [Z] [D] [Q] au paiement de celle-ci,
- la condamnation de Madame [Z] [D] [Q] à payer la somme de 5 834,37 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,
- la condamnation de Madame [Z] [D] [Q] aux entiers dépens et à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [Z] [D] [Q] a, par le biais des conclusions de son conseil, demandé :
- statuer ce que de droit sur la mise en œuvre de la clause résolutoire par le bailleur,
- prononcer la résiliation du bail tenant l’absence d’occupation du logement par Madame [Q] depuis le 30 septembre 2025,
- constater que Madame [Z] [Q] n’occupe plus le logement concerné depuis le 30 septembre 2025 et qu’elle réside en EHPAD à compter de cette date,
- autoriser le bailleur à reprendre possession pleine et entière du logement,
- en conséquence, dire qu’il n’y a pas lieu de condamner Madame [Q] au titre d’une indemnité d’occupation mensuelle tenant l’absence d’occupation du logement depuis le 30 septembre 2025,
- dire qu’il n’y a pas lieu à condamner au titre de l’article 700 du code de procédure civile au versement de la somme de 400 euros tenant l’extrême précarité de Madame [Q].

La décision a été mise en délibéré au 5 août 2026.

Motifs

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, la S.A. SFHE – Société Française des Habitations Économiques justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

La S.A. SFHE – Société Française des Habitations Économiques justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets des clauses résolutoires

L'article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été renouvelé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l'espèce, le bail relatif au parking a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l'accessoire.

Le commandement de payer du 4 septembre 2025 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 17 octobre 2025, date de résiliation desdits baux.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [D] [Q] sollicite son absence de condamnation au titre de l’indemnité d’occupation en raison de son départ du logement le 30 septembre 2025.

Au soutien de sa demande, elle invoque son placement en EHPAD à compter de cette date.

Elle fournit à ce titre une notification en date du 20 octobre 2025 de l’allocation personnalisée d’autonomie en établissement ainsi qu’une notification en date du 4 février 2026 de l’aide sociale à l’hébergement sous réserve du reversement auprès de l’établissement d’accueil, de 90 % des ressources et de l’intégralité de l’aide au logement avec participation des obligés alimentaires.

Cependant, pour justifier de son placement en EHPAD, la locataire ne produit qu’un bordereau de facturation pour la période de mars 2025.
Elle ne justifie donc pas de la date de son placement au sein de cet EHPAD.

De son côté, la bailleresse sollicite la condamnation de Madame [Z] [D] [Q] au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération définitive des lieux et la restitution des clés.

Elle indique à ce titre qu’elle vient d’apprendre à la lecture des conclusions de la demanderesse que cette dernière n’occupe plus le logement. Elle précise par ailleurs que les clés ne lui ont jamais été restituées.

En conséquence, à compter de la résiliation des baux, et en l’absence de restitution des clés, Madame [Z] [D] [Q], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer des indemnités mensuelles d’occupation de montants équivalents à ceux des loyers augmentés des provisions sur les charges, qui auraient été exigibles si les baux n'avaient pas été résiliés, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, ces indemnités mensuelles d’occupation seront indexées, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il est imputé à la locataire les sommes de 147,54 euros et 134,43 euros au titre de frais pour location sans que la bailleresse n’en justifie.

Dès lors, en l’absence de justification, ces sommes seront déduites du décompte.

Sur les pénalités de retard

L’article L 442-5 du Code de la construction et de l’habitation dispose notamment qu’aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l'article L. 101-1, les organismes d'habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l'Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l'avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d'immatriculation au répertoire national d'identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. À défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l'organisme d'habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s'acquitter de cette obligation.

En outre, la S.A. SFHE – Société Française des Habitations Économiques sollicite la condamnation provisionnelle de Madame [Z] [D] [Q] à ce titre.

En application des dispositions de l'article L.442-5 du code de la construction et de l'habitation, il n'y a pas lieu de laisser cette somme à la charge du locataire, dans la mesure où l'imputation de ces sommes sanctionne le fait de ne pas avoir adressé au bailleur un document qui présente des fins purement statistiques, sans entrer dans un dispositif d'ordre public de maintien ou de conservation du logement.

En conséquence, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [Z] [D] [Q] se trouvent redevables de la somme totale de 5 514,30 euros s’agissant du logement et du parking, en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 17 juin 2026, mensualités du mois de mai comprises, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [Z] [D] [Q] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle totale de 5 514,30 euros à la S.A. SFHE – Société Française des Habitations Économiques.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la défenderesse n’ayant pas repris le paiement intégral de ses loyers et charges avant la date de l’audience, le tribunal n’est pas en mesure de lui permettre de reprendre le paiement des loyers courants augmentés d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Madame [Z] [D] [Q] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.
Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [Z] [D] [Q], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Madame [Z] [D] [Q] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La S.A. SFHE – Société Française des Habitations Économiques sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS