TJ 30189, 28 juill. 2026, RG 26/00146

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 26/00146 - N° Portalis DBX2-W-B7K-LPM5

Syndic. de copro. [Adresse 3] . RCS [Localité 2] N° 487 530 099.

C/

[E] [W]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 JUILLET 2026

DEMANDERESSE
Syndic. de copro. [Adresse 3] . RCS [Localité 2] N° 487 530 099., dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SELARL GDG, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, vestiaire :

DEFENDEUR

M. [E] [W]
né le 17 Décembre 1955 à [Localité 3], demeurant [Adresse 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie TARDIEU, juge du tribunal judiciaire

Greffier : Jean-Jacques PONS, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 12 Mai 2026
Date des Débats : 12 mai 2026
Date du Délibéré : 28 juillet 2026

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l'article 473 du code de procédure civile, en dernier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 28 Juillet 2026 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [Z] [W] est propriétaire des lots 2924 et 2936 constitués respectivement d’un appartement et d’un cellier au sein de la [Adresse 6] située [Adresse 7] [Localité 4].
Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS [F] a, par acte en date du18 février 2026 assigné Monsieur [Z] [W], devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, afin de le voir condamner au paiement de:
- la somme de 2.132,88 euros au titre de l’arriéré dû correspondant au 2ème appel de provision sur charges 2025-2026 inclus avec intérêts à taux légal à compter de la présente assignation ;
- la somme totale de 974,12 euros au titre des frais de recouvrement ;
- la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts
- la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- aux entiers dépens de l’instance

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***
L’affaire a été retenue à l’audience en date du 12 mai 2026.

Régulièrement assigné à personne conformément à l'article 654 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [W] n’a pas constitué avocat. Dès lors, conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

***

MOTIFS DE LA DECISION

Vu l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22".
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale”.

* * *

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :
Le relevé de propriété.Le contrat de syndic par lequel la SAS NEXITY [F] a été désignée es qualité de syndic du 01/10/2023 au 30/09/2026.Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.Les procès-verbaux d’assemblée générale en dates des 09 septembre 2023, 22 juin 2024 et 27 juin 2025 approuvant respectivement les comptes de l’exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024,01/04/2024 au 31/03/2025 actualisant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2024 au 31/03/2025 et 01/04/2025 au 31/03/2026 et approuvant le budget prévisionnel du 01/04/2025 au 31/03/2026 et du 01/04/2026 au 31/03/2027.Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 20 octobre 2025, pour un montant total de 3.107 euros.Des appels de fonds et factures de 2023 à 2026La mise en demeure en date du 16 novembre 2023 adressée à Monsieur [Z] [W] par courrier recommandé avec accusé de réception.Une ordonnance de non conciliation du 07 octobre 2025.
Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que Monsieur [Z] [W] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 16 novembre 2023 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittances, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 09 septembre 2023, 22 juin 2024 et 27 juin 2025 approuvant respectivement les comptes de l’exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024,01/04/2024 au 31/03/2025 actualisant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2024 au 31/03/2025 et 01/04/2025 au 31/03/2026 et approuvant le budget prévisionnel du 01/04/2025 au 31/03/2026 et du 01/04/2026 au 31/03/2027 que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Le Syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 8] produit un décompte arrêté au 20 octobre 2025 sur lequel il apparait une dette de charges de copropriété d’un montant de 3.107 euros (composé de la somme de 2.132,88 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et de 974,12 euros au titre des frais de recouvrement.)

Toutefois, il apparait que les frais de recouvrement sont constitués par :
16/11/2023 : Mise en demeure par LRAR [V] : 52 euros17/05/2024 : Mise en demeure par LRAR [V] : 52 euros06/09/2024 : Relance après mise en demeure [V] : 52 euros16/09/2024 : BJA Dernier avis avant poursuite du 16/09/2024 [W] : 53,17 euros18/12/2024 : Facture : honoraires [F] de sommation de payer : 117,60 euros25/03/2025 : LEXRON – SOMMATION DE PAYER : 122,95 euros11/06/2025 : Facture vacation contentieuse constitution dossier pour conciliation : 117,60 euros05/08/2025 : GDG ASSOCIES AVOCATS : requête conciliation dossier [W] : 360 euros15/09/2025 : Facture vacation contentieuse suivi trimestriel : 117,60 euros07/10/2025 : GDG AUDIENCE DE CONCILIATION : 360 euros20/10/2025 : Vacation contentieuse constitution dossier pour assignation suite échec conciliation 235,20 euros
Ainsi, il convient de soustraire la somme totale de 1.640,12 euros correspondant aux constitutives de frais de recouvrement.

Ainsi, il apparait que la somme de 1.466,88 euros (3.107 euros montant charges échues – 1.640,12 montant art 10-1 euros) est justifiée.

En application des dispositions de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 disposant que : “Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant”.

Le demandeur sollicite que la condamnation porte intérêts au taux légal à compter de l’assignation qui est postérieure à la mise en demeure du 16 novembre 2023.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice es qualité la SAS [F] la somme de 1.466,88 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 20 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 18 février 2026 et ce en derniers ou quittances.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux disposition du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ainsi, pour que de tels frais soient nécessaires, ils doivent sortir de la gestion courante du syndic et traduire des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires aux fins de permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre du copropriétaire défaillant.

Ainsi, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de toute syndic et réparti entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :
Les intérêts de retardLes frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation.Les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnellesLes frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civileLes frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.
En l’espèce, la somme de 1.640,12 euros a été incluse dans les charges de copropriété alors qu’elle constitue des frais de recouvrement au titre de :
16/11/2023 : Mise en demeure par LRAR [V] : 52 euros17/05/2024 : Mise en demeure par LRAR [V] : 52 euros06/09/2024 : Relance après mise en demeure [V] : 52 euros16/09/2024 : BJA Dernier avis avant poursuite du 16/09/2024 [W] : 53,17 euros18/12/2024 : Facture : honoraires [F] de sommation de payer : 117,60 euros25/03/2025 : LEXRON – SOMMATION DE PAYER : 122,95 euros11/06/2025 : Facture vacation contentieuse constitution dossier pour conciliation : 117,60 euros05/08/2025 : GDG ASSOCIES AVOCATS : requête conciliation dossier [W] : 360 euros15/09/2025 : Facture vacation contentieuse suivi trimestriel : 117,60 euros07/10/2025 : GDG AUDIENCE DE CONCILIATION : 360 euros20/10/2025 : Vacation contentieuse constitution dossier pour assignation suite échec conciliation 235,20 euros
S’agissant de la mise en demeure du 16 novembre 2023, le demandeur la verse aux débats avec l’accusé de réception ainsi que le contrat de syndic qui prévoit une tarification de 52 euros. Ainsi, cette somme est justifiée.

S’agissant de la mise en demeure du 17 mai 2024 et de la relance du 06 septembre 2024, si le demandeur produit la mise en demeure et la facture afférente tout comme la facture de la relance, force est de constater qu’il ne produit ni l’accusé de réception relatif à la mise en demeure ni ladite relance permettant de confirmer la réalité de cette dernière. Ainsi, ces sommes n’étant pas justifiées ne seront pas retenues.

S’agissant des frais de « dernier avis avant poursuite » du 16/09/2024, le demandeur produit la facture du cabinet BJA, la lettre comminatoire mais pas l’accusé de réception. Ainsi, cette somme n’étant pas justifiée ne sera pas retenue.

S’agissant des frais d’honoraires de la sommation de payer du 18 décembre 2024, le demandeur produit la facture concernant des honoraires de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice. Il est constant que ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°62-557 du 10 juillet 1965. Ainsi, cette somme a été indûment mise à la charge de la défenderesse.

S’agissant de la sommation de payer du 25 mars 2025 pour un montant de 122,95 euros, le demandeur la produit avec la mention du coût de l’acte ainsi que la facture qui prévoit un montant de 122,95 euros. Demandée par le syndicat, il convient de retenir cette somme.

S’agissant des frais de vacation contentieuse constitution dossier pour conciliation et vacation contentieuse suivi trimestriel pour deux montants de 117,60 euros, il est constant que ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°62-557 du 10 juillet 1965. Ainsi, ces sommes ont été indûment mises à la charge de la défenderesse et ne seront pas retenues.

S’agissant de la requête conciliation et des frais d’audience de conciliation, force est de constater que le demandeur ne produit pas ladite requête et ne rapporte pas la preuve des frais d’audience de conciliation. Ainsi ces sommes ne seront pas retenues.

S’agissant des frais de vacation contentieuse constitution dossier pour assignation suite échec conciliation, force est de constater que la seule facture ne suffit à justifier ces frais. Il convient dès lors de rappeler que ces frais constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et ne constituent pas des frais de recouvrement.

Ainsi, la somme totale de 174,95 euros est justifiée.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [Z] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice la SAS [F] la somme de 174,95 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande en dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la carence de Monsieur [Z] [W] a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [Z] [W] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 160 euros au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires.

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, Monsieur [Z] [W] succombant, supportera les dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile
Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [Z] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires secondaire de la [Adresse 8] représenté par son syndic la poursuites et diligences de son syndic en exercice es qualité la SAS [F] au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 500 euros.

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PAR CES MOTIFS