TJ 30189, 28 juill. 2026, RG 26/00280

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]

N° RG 26/00280 - N° Portalis DBX2-W-B7K-[Localité 2]

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE LES LAVANDES - RCS [Localité 3] N° 487 530 099.

C/

[A] [G]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 JUILLET 2026

DEMANDERESSE
Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE LES LAVANDES - RCS [Localité 3] N° 487 530 099., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER, avocats plaidant, vestiaire :

DEFENDERESSE

Mme [A] [G]
née le 01 Août 1966 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie TARDIEU, juge du tribunal judiciaire

Greffier : Jean-Jacques PONS, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 03 Février 2026
Date des Débats : 12 mai 2026
Date du Délibéré : 28 juillet 2026

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 28 Juillet 2026 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Y] [G] est propriétaire des lots n°27 et 117 constitués respectivement d’un appartement et d’un garage au sein de la Résidence [Etablissement 1].
Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS [R] a, par acte en date du23 septembre 2025 assigné Madame [Y] [G], devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, afin de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :
- la somme totale de 5.202,21 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2025
- la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts
- la somme de 504 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’hypothèque légale
- avec application de l’article A444-32 du code de commerce
- exécution provisoire

Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***
L’affaire a été retenue à l’audience en date du 12 mai 2026.
Lors de cette audience, Madame [Y] [G] s’est présentée et a sollicité des délais de paiement en proposant la somme de 200 euros par mois en indiquant qu’elle avait trouvé un emploi rémunéré à hauteur de 1.250 euros mensuel.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2026 par mise à disposition au greffe.

*** MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété
Selon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.
Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22".
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale”.

* * *

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :
Le relevé de propriété.Le contrat de syndic par lequel la SAS NEXITY a été désignée du 01/07/2023 au 30/06/2026.Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.Les procès-verbaux d’assemblée générale en dates des 14 septembre 2023 et 25 juin 2024 approuvant respectivement les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,01/01/2023 au 31/12/2023, actualisant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 et 01/01/2025 au 31/12/2025.Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 16 juillet 2025, pour un montant total de 5.202,21 euros.Des appels de fonds et factures de 2024 à 2025La mise en demeure en date du 17 mai 2025 adressée à Madame [Y] [G] par courrier recommandé avec accusé de réception.Un jugement du 12 décembre 2023.
Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que Madame [Y] [G] a réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 17 mai 2025 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittances, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 14 septembre 2023 et 25 juin 2024 approuvant respectivement les comptes de l’exercice du 01/01/2022 au 31/12/2022,01/01/2023 au 31/12/2023, actualisant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2023 au 31/12/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 et 01/01/2025 au 31/12/2025, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte arrêté au 16 juillet 2025 sur lequel il apparait une dette de charges de copropriété d’un montant de 5.202,21 euros.

Toutefois, il apparait dans les décomptes détaillés, fournis en pièce 1 par le demandeur, que certains frais ont été comptabilisés comme étant des charges échues, alors qu’ils constituent des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :
- 17/05/2024 : Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ALUR : 52 euros
- 05/06/2024 : Relance après mise en demeure ALUR : 52 euros
07/06/2024 : BJA Dernier avis avant poursuite du 07/06/2024 : 53,17 euros
-22/08/2024 : Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : 52 euros
-05/09/2024 : Relance après mise en demeure ALUR : 52 euros
- 06/09/2024 : BJA Dernier avis avant poursuite du 06/09/2024 : 53,17 euros
- 18/10/2024 : BJA : 54 euros
- 18/12/2024 : Facture Honoraires [R] de sommation de payer : 117,60 euros
- 28/02/2025 : PELERIAUX SOMMATION DE PAYER : 178,68 euros
- 24/04/2025 : SVA MISE EN DEMEURE : 120 euros
-19/06/2025 : Facture vacation contentieux constitution du dossier transmis à avocat : 117,60 euros

Soit, la somme totale de 902,22 euros, qui a été inclue indument dans le montant des charges échues, qu’il convient de soustraire.

Ainsi, il apparait que la somme de 4.299,99 euros (5.202,21 euros montant des charges échues – 902,22 euros montant article 10-1 euros) est justifiée.

En application des dispositions de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 disposant que : “Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant”.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS [R] la somme de 4.299,99 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 16 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure du 17 mai 2025, et ce en derniers ou quittances.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux disposition du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ainsi, pour que de tels frais soient nécessaires, ils doivent sortir de la gestion courante du syndic et traduire des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires aux fins de permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre du copropriétaire défaillant.

Ainsi, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de toute syndic et réparti entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

Les intérêts de retardLes frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation.Les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnellesLes frais de commissaires de justice engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civileLes frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, la somme de 902,22 euros a été incluse dans les charges de copropriété alors qu’elle constitue des frais de recouvrement au titre de :
- 17/05/2024 : Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ALUR : 52 euros
- 05/06/2024 : Relance après mise en demeure ALUR : 52 euros
- 07/06/2024 : BJA Dernier avis avant poursuite du 07/06/2024 : 53,17 euros
-22/08/2024 : Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : 52 euros
-05/09/2024 : Relance après mise en demeure ALUR : 52 euros
- 06/09/2024 : BJA Dernier avis avant poursuite du 06/09/2024 : 53,17 euros
- 18/10/2024 : BJA : 54 euros
- 18/12/2024 : Facture Honoraires [R] de sommation de payer : 117,60 euros 152.62
- 28/02/2025 : PELERIAUX SOMMATION DE PAYER : 178,68 euros
- 24/04/2025 : SVA MISE EN DEMEURE : 120 euros
-19/06/2025 : Facture vacation contentieux constitution du dossier transmis à avocat : 117,60 euros

S’agissant de la mise en demeure du 17 mai 2024, si le demandeur produit le courrier ainsi que la facture, force est de constater qu’il ne produit pas l’accusé de réception afférent. Ainsi cette somme non justifiée ne sera pas retenue.

S’agissant des deux relances après mise en demeure des 05/06/2024 et 05/09/2024 pour la somme de 52 euros respectivement ainsi que la mise en demeure du 22 août 2024 pour un montant de 52 euros, le syndicat les produit avec les factures ainsi que le contrat de syndic qui prévoit une tarification de 52 euros pour ces actes. Ainsi, la somme de 156 euros est justifiée.

S’agissant des frais de « BJA dernier avis avant poursuite » du 07/06/2024 « BJA dernier avis avant poursuite » du 06 septembre 2024 et « BJA » pour des montants respectifs de 53,17, 53,17 et 54 euros, si le demandeur produit les factures pour ces trois sommes, il ne produit pas les actes permettant de justifier la réalité de ces frais. Ainsi, ces trois montants ne seront pas retenus.

S’agissant de la sommation de payer du 18 décembre 2024, le demandeur produit une facture avec la mention « Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice pour un montant de 117,60 euros. Il est constant que ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°62-557 du 10 juillet 1965. Ainsi, cette somme ne sera pas retenue.

S’agissant de la sommation de payer du 28 février 2025 pour un montant de 178,68 euros, le demandeur produit effectivement la facture pour un montant de 178,68 euros ainsi que ladite sommation de payer avec le coût de l’acte à savoir la somme de 154,62 euros qui sera donc retenue.

S’agissant de la mise en demeure avocat du 24 avril 2025, le demandeur la produit ainsi que la facture. Ainsi, la somme de 120 euros est justifiée.

S’agissant de la facture de vacation Facture vacation contentieux constitution du dossier transmis à avocat 117,60 euros, il est constant que ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°62-557 du 10 juillet 1965. Ainsi, cette somme a été indûment mise à la charge de la défenderesse.

Ainsi la somme de 430,62 euros est justifiée.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [Y] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la SAS [R] la somme de 430,62 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation en date du 23 septembre 2025.

Sur la demande en dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, la carence de Madame [Y] [G] a causé au Syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en mettant en péril l’équilibre de la trésorerie et en aggravant ses charges de gestion.

Il conviendra en conséquence de condamner Madame [Y] [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros au titre des dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l'espèce, Madame [Y] [G] indique justifier de ressources à hauteur de 1.250 euros par mois depuis le mois d’avril 2026 et propose un versement de 200 euros.
La défenderesse est redevable de la somme totale de 5.130,61 euros correspondant aux charges de copropriété, frais de recouvrement et dommages et intérêts, soit 213,77 euros par mois sur 24 mois, limite légale prévue à l’article 1343-5 du code civil.
Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires.

Sur les dépens

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [Y] [G] aux entiers dépens en ce compris le cas échéant les frais d’inscription de l’hypothèque légale du syndic, et que dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier et que le montant des sommes retenues par cet huissier, par application de l’article A444-32 du code de commerce devront être supportés par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de prévoir ces condamnations en ce que tant les frais d’inscription de l’hypothèque légale du syndic que l’article A444-32 du code de commerce résultant de l’application du tarif des huissiers de justice, devenus commissaires de justice, ne sont pas encore exposés à ce jour.

De plus, aucun élément ne justifie qu’il soit fait droit à la demande fondée sur l’article A444-32 du code de commerce, qui renvoie à l’acte n°129 du tableau 3-1 figurant à l’annexe 4-7 de l’article R444-3 du code de commerce, portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale et relatif à la détermination du droit proportionnel de recouvrement ou d’encaissement mis à la charge des créanciers.

Il y a lieu de rappeler que les frais d’exécution à venir ne devront être supportés par la personne condamnée, qu’à la condition que les mesures d’exécution mises en œuvre soient nécessaires et régulières. De plus, cas de difficulté, il appartient au seul juge de l’exécution de statuer sur la question de la prise en charge de ces frais, en application de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi, il convient de rejeter les demandes du syndicat tendant à l’application de l’article A444-32 du code de commerce ainsi que de condamnation de la défenderesse aux frais d’inscription de l’hypothèque légale.
Par conséquent, Madame [Y] [G] qui succombe, supportera les dépens et le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner Madame [Y] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndic la représenté par son syndic en exercice la SAS [R] au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 504 euros.

Sur l’exécution provisoire.
Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

***

PAR CES MOTIFS