TJ 85191, 5 janv. 2026, RG 25/00083

Le 05 janvier 2026
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Dossier N° RG 25/00083 - N° Portalis DB3H-W-B7J-ENH2
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5AA

JUGEMENT CIVIL ----

S.C.I. CAFEVI

C/

Mme [S] [Q]
, M. [R] [U]

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Tribunal de Proximité
de [Localité 1]
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JUGE DES CONTENTEUX DE LA PROTECTION
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JUGEMENT du 05 janvier 2026
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DEMANDERESSE :

S.C.I. CAFEVI (RCS [Localité 2] n°892 452 335)
dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, Madame [C] [F], gérante, domiciliée au dit siège en cette qualité et comparante en personne

DEFENDEURS :

Madame [S] [Q], demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée

Monsieur [R] [U], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Président : Jérôme AIMÉ
Greffier : Pascale LAMY

DEBATS :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 03 novembre 2025 et mise en délibéré au 05 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon contrat en date du 15 mai 2023 prenant effet le 1er juin 2023, la S.C.I. CAFEVI a donné à bail à Monsieur [R] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3]. Le contrat de bail mentionnait que Madame [S] [Q] se portait caution en cas de défaut de paiement.

Des loyers étant restés impayés à leur échéance, la S.C.I. CAFEVI a fait notifier au locataire le 11 avril 2025 un commandement de payer les loyers restant dus à hauteur de 5 720 euros.

Suivant actes de commissaire de justice remis respectivement à étude le 24 juillet 2025 et à domicile le 25 juillet 2025, la S.C.I. CAFEVI a fait assigner Madame [S] [Q] et Monsieur [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection afin d'obtenir :
- la constatation de la résiliation du bail,
- l'expulsion de Monsieur [R] [U] et de tous occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin,
- la condamnation solidaire de Monsieur [R] [U] et Madame [S] [Q] au paiement de la somme de 6 600 euros due au titre de l’arriéré locatif à la date du 12 juin 2025 ;
- la condamnation solidaire de Monsieur [R] [U] et Madame [S] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 440 euros, jusqu’à la libération effective des lieux,
- la condamnation solidaire de Monsieur [R] [U] et Madame [S] [Q] au paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, y compris les frais du commandement de payer et de la présente assignation.

A l’audience du 3 novembre 2025, la S.C.I. CAFEVI est représentée par Madame [C] [F] et maintient ses demandes. Elle actualise la créance d'impayés de loyers à la somme de 8 800 euros arrêtée au 3 novembre 2025. Elle précise que Monsieur [R] [U] ne règle plus de loyer depuis le mois d’avril 2024.
Monsieur [R] [U] et Madame [S] [Q] ne comparaissent pas à l'audience et ne sont pas représentés.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 5 janvier 2026.

MOTIFS :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
La procédure a été régulièrement signifiée à Monsieur [R] [U] et Madame [S] [Q] par voie de commissaire de justice. Les défendeurs n’ont nullement contacté le tribunal préalablement à l'audience pour solliciter un renvoi de celle-ci ou faire valoir des arguments. Le fond de l’affaire peut alors valablement être évoqué.

Sur la recevabilité

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur a notifié l’assignation à la Préfecture de la Vendée le 29 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.
Conformément à ce même texte, le bailleur a fait délivrer l’assignation après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), intervenue le 24 avril 2025.
La demande de la S.C.I. CAFEVI est donc recevable.

Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article 24 la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Selon l'avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024 dans le cadre du pourvoi n°24-70.002, les dispositions susvisées n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.
En l'espèce, le commandement délivré à Monsieur [R] [U] le 11 avril 2025, rappelait la clause résolutoire prévue au bail qui prévoit un délai de deux mois, et mentionnait l’intention du bailleur de s’en prévaloir. Il reproduisait les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990. Il est donc régulier en sa forme.
Les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance. Le bailleur est en conséquence fondé à se prévaloir de la clause résolutoire emportant résiliation du bail acquise depuis le 12 juin 2025, soit à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à payer les loyers.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [U], et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il est rappelé qu'en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, l'huissier instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur la créance du bailleur et l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La S.C.I. CAFEVI justifie de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer, les justificatifs de charges et le décompte de la créance à la date du 3 novembre 2025. Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [R] [U] au paiement de la somme de 8 800 euros au titre des loyers et charges et indemnités d'occupation, somme arrêtée au 3 novembre 2025.

En outre, Monsieur [R] [U] occupe désormais les lieux sans droit ni titre. Il cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle à une somme équivalente au loyer et aux charges, soit 440 euros. Cette indemnité sera due à compter du 12 juin 2025, date de résiliation du bail.

Sur l'engagement de caution

Selon les dispositions du dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure au 1er janvier 2022, « La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement».

En l'espèce, la S.C.I. CAFEVI présente le contrat de bail signé le 15 mai 2023 qui mentionne, dans son article I, que Madame [S] [Q] se porte caution en cas de défaut de paiement. Toutefois, aucun acte de cautionnement signé par cette dernière et rempli selon les dispositions légales susvisées n’est versé en procédure. Dès lors, à défaut d’établir que Madame [S] [Q] s’est réellement portée caution conformément aux dispositions légales susvisées, il convient de débouter la S.C.I. CAFEVI de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Madame [S] [Q].

Sur les autres demandes

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [U] doit supporter les dépens qui comprendront les frais de procédure et notamment du commandement de payer visant la clause résolutoire.
Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. CAFEVI l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 600 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 nouveau du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Selon l'article 514-1 nouveau du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée.
En l'espèce l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS :