TJ 85191, 2 mars 2026, RG 25/00108

Le 02 mars 2026
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Dossier N° RG 25/00108 - N° Portalis DB3H-W-B7J-EPAK
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5AE

JUGEMENT CIVIL ----

S.C.I. [Adresse 1]

C/

Mme [K] [Q]

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Tribunal de Proximité
de [Localité 1]
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JUGE DES CONTENTEUX DE LA PROTECTION
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JUGEMENT du 02 mars 2026
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DEMANDERESSE :

S.C.I. DU PONT NEUF
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Xavier BOREL, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON,

DEFENDERESSE :

Madame [K] [Q], demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Président : Jérôme AIMÉ
Greffier : Pascale LAMY

DEBATS :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 05 janvier 2026 et mise en délibéré au 02 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2003, la SCI [Adresse 1] a donné à bail à Madame [K] [Q] un appartement situé [Adresse 4], 2ème étage, à FONTENAY-LE-COMTE (85200). Un constat d’état des lieux d'entrée a été établi par procès-verbal de commissaire de justice le 30 juillet 2003. Par jugement rendu le 3 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fontenay-le-Comte, il a été prononcé la résiliation du bail pour manquements de la locataire à ses obligations. Un procès-verbal de reprise des lieux a été établi par commissaire de justice le 28 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 6 octobre 2025, la SCI DU PONT NEUF a fait assigner Madame [K] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Fontenay-le-Comte aux fins de la voir condamner à payer :
- les sommes de 10 512 euros et 37 200 euros au titre de la remise en état du logement, avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir et capitalisation des intérêts ;
- la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- les entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et actes de commissaire de justice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 janvier 2026 à laquelle la SCI [Adresse 1] est représentée et maintient ses demandes. A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que le logement a été restitué, au départ de la locataire, dans un état de saleté et de dégradation particulièrement important, ainsi que cela a été constaté selon rapport d’expertise judiciaire rendu 17 septembre 2025. Elle relève en particulier qu’elle a dû avancer les frais d’évacuation des nombreux détritus présents dans le logement, et que les dégradations nécessitent le changement de la plupart des éléments d’équipement, une reprise des revêtements, murs et plafonds et un nettoyage en profondeur.
Madame [K] [Q] ne comparait pas à l’audience et n’est pas représentée.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 2 mars 2026.

MOTIFS :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

En l’espèce, la procédure a été régulièrement signifiée par voie de commissaire de justice. Madame [K] [Q] n’a pas comparu à l’audience et n’a pas non plus contacté le greffe du tribunal pour solliciter un renvoi de l’affaire ou faire valoir des observations. Le fond de l’affaire peut alors valablement être évoqué.

Sur la demande en paiement d'une indemnité de remise en état

Aux termes de l’article 7 a), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

En l’espèce, il est établi selon procès-verbal en date du 21 janvier 2025, que l'intégralité de la surface du logement loué à Madame [K] [Q] était, à cette date, jonchée de sacs poubelles, détritus, petits équipements et vêtements. Le rapport constatait que les revêtements muraux présentaient un encrassement extrêmement prononcé, y compris dans la salle de bains et les toilettes. Ces faits ont justifié que soient ordonnés par le juge des référés le 3 mars 2025 l'évacuation et la désinfection des lieux, ainsi qu'une expertise judiciaire en vue d’indiquer si le logement était affecté de dommages ou désordres.
Dès lors, la demande de la SCI DU PONT NEUF aux fins d’être indemnisée des frais engagés pour procéder au désencombrement du logement, conformément à la décision du juge des référés, est légitime et Madame [K] [Q] sera condamnée à lui verser la somme de 10 512 euros correspondant à la facture émise par la société NET85 le 14 avril 2025.

Par ailleurs, la SCI [Adresse 1] verse en procédure un rapport établi le 17 septembre 2025 par l’expert désigné par l’ordonnance susvisée rendue par le juge des référés. Il ressort de ce rapport, faisant suite à une réunion d’expertise organisée sur les lieux le 28 avril 2025, que le logement présentait de nombreux désordres, qualifiés de majeurs, anormaux et imputables à la locataire  :
- dans le salon : de nombreuses tâches et salissures sur le sol, la présence de détritus ;
- dans la cuisine : un sol fortement tâché avec des traces de moisissures ou déversements non nettoyés, des éléments de cuisine sales et dégradés, les murs et carrelage sales, la pièce révélant un manque d’entretien manifeste avec des risques pour la salubrité,
- dans les WC : un état de saleté avancé, des dépôts sur la cuvette et le sol, les murs tâchés par l’humidité ou des projections,
- dans l’unique chambre : un état comparable aux autres pièces.
Ces constatations caractérisent ainsi un défaut d’entretien manifeste du logement par la locataire sortante.

Le demandeur verse en procédure trois devis relatifs à des travaux de remise en état du logement :
- devis PRSV du 22 mai 2025 relatif à la reprise complète des peintures des murs et plafonds de toutes les pièces, ainsi que les menuiseries, d’un montant total de 17 969,49 euros,
- devis PRSV du 22 mai 2025 relatif à la fourniture et la pose de revêtements de sols, d’un montant de 7 590,45 euros,
- devis [U] du 22 mai 2025 relatif à des travaux de plomberie, sanitaire, chauffage, électricité, ventilation, d’un montant de 11 558,75 euros.
Ces devis sont conformes aux préconisations de l’expert quant aux travaux devant être réalisés à la suite des dégradations constatées et leur chiffrage est cohérent selon ce même expert. Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée réalisé le 30 juillet 2003 mentionnait un bon état général du logement.
Toutefois, il ne saurait être mis à la charge entière d’un locataire sortant la rénovation complète du logement qu’il occupait, nonobstant l’existence d’un défaut d’entretien caractérisé. Il est en effet constant qu’en cas de dégradations par le locataire en cours de bail, il convient d’appliquer aux frais de remise en état un abattement pour vétusté, calculé en fonction de l’ancienneté des éléments et de la durée d’occupation. En l’espèce, à défaut d’une grille de vétusté définie contractuellement par les parties, et dans la mesure où le tribunal ne dispose pas d’indications quant aux dates des travaux ou équipements réalisés ou installés antérieurement, il convient, aux fins de tenir compte d’une durée d’occupation de 22 ans mais également du défaut d’entretien caractérisé et des frais de nettoyage complet, de ramener le montant de l’indemnité à une valeur résiduelle de 50% des devis présentés.

En conséquence, Madame [K] [Q] sera condamnée à verser à la SCI [Adresse 1], au titre des travaux de remise en état, la somme de de 37 118,69 euros x 0,50%, soit 18 559,34 euros.

Les intérêts seront calculés à compter de la présente décision et la capitalisation annuelle des intérêts sera ordonnée, conformément à la demande, en application des dispositions de l'article 1343-2.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [K] [Q], partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire et actes de commissaire de justice.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l'espèce, il ne paraît pas inéquitable de condamner Madame [K] [Q] à verser à la SCI DU PONT NEUF la somme de 800 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 nouveau du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Selon l'article 514-1 nouveau du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée.
En l'espèce l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS :