TJ 85191, 5 janv. 2026, RG 25/00109

Le 05 janvier 2026
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Dossier N° RG 25/00109 - N° Portalis DB3H-W-B7J-EPAM
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5AA

JUGEMENT CIVIL ----

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

M. [F] [V]
, Mme [X] [R]

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Tribunal de Proximité
de [Localité 1]
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JUGE DES CONTENTEUX DE LA PROTECTION
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JUGEMENT du 05 janvier 2026
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DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL TYRYS CABINETS D’AVOCATS, avocats au barreau de LYON,

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [R], demeurant [Adresse 3] [Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Président : Jérôme AIMÉ
Greffier : Pascale LAMY

DEBATS :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 03 novembre 2025 et mise en délibéré au 05 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon contrat prenant effet le 1er avril 2022, Monsieur [A] [Z] a donné à bail à Madame [X] [R] et Monsieur [F] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3]. Par contrat du 31 mars 2022, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [X] [R] et Monsieur [F] [N] pour le paiement des loyers et des charges.

A la suite d’impayés, le propriétaire a fait jouer l’engagement de caution. Par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait notifier aux locataires un commandement de payer les sommes dues à hauteur de 2 558 euros en principal.

Suivant actes de commissaire de justice remis à étude le 16 juillet 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [X] [R] et Monsieur [F] [N] afin d'obtenir, avec exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail ou, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts des locataires,
- l'expulsion des locataires et de tous occupants, avec l'assistance de la force publique si besoin,
- la fixation d'une indemnité d'occupation au montant du loyer mensuel augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,
- le paiement de la somme de 4 408 euros due au titre des loyers et charges arriérés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 558 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,
- le paiement de la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamnation aux dépens, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

La procédure a été régulièrement dénoncée à Monsieur le Préfet de la Vendée par voie électronique avec accusé de réception du 17 juillet 2025.
Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer l’assignation après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) intervenue le 28 janvier 2025.

L'affaire a été plaidée à l'audience du 3 novembre 2025 au cours de laquelle la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 3 540,10 euros selon décompte en date du 23 septembre 2025. Elle indique qu'elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement, le loyer courant étant désormais réglé et un début de remboursement de la dette étant constaté.

Madame [X] [R] a comparu à l'audience. Elle ne conteste pas les impayés de loyers mais sollicite l'octroi de délais de paiement et le maintien dans les lieux. Elle confirme que le loyer courant est désormais réglé et qu’elle rembourse 200 euros par mois. Elle précise que Monsieur [F] [N], son ancien compagnon, ne vit plus dans le logement.
Monsieur [F] [N] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 5 janvier 2026.

MOTIFS :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

En l’espèce, la procédure a été régulièrement portée à la connaissance de Monsieur [F] [N] par voie de commissaire de justice. Le défendeur n’a nullement contacté le tribunal, ni par courrier, ni par téléphone, pour solliciter un renvoi de l’audience ou faire valoir des arguments. Le fond de l’affaire peut alors valablement être évoqué.

Sur la qualité pour agir de la société ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 8 du contrat de cautionnement du 16 juin 2023 stipule notamment que conformément à l’article 2306 du code civil (devenu l’article 2309), dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle.
La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation.
(...) Dès la déclaration de l’impayé de loyer, la caution s’engage à (...) Procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d’expulsion.

L’article 2309 du code civil relatif aux effets du cautionnement dispose que La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En outre, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit une première quittance subrogative en date du 9 janvier 2025, de sorte qu’elle avait qualité pour agir, non seulement en paiement des loyers, mais aussi en résiliation du bail, en application des textes susvisés.

Sur la résiliation en vertu de la clause résolutoire

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative .

En l'espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte du 28 janvier 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait commandement d'avoir à payer la somme de 2 558 euros dans un délai de deux mois. Ce commandement délivré à Madame [X] [R] et Monsieur [F] [N] reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.
Les loyers impayés n'ont pas été réglés entièrement dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à effet du 29 mars 2025, soit à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d'avoir à payer les loyers.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d'ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il est rappelé qu'en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur l'indemnité d'occupation

Madame [X] [R] occupe désormais les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 620 euros. Cette indemnité sera due à compter du 29 mars 2025. Monsieur [F] [N] sera condamné solidairement au paiement de cette indemnité, en sa qualité de co-titulaire du bail dès lors qu’aucun préavis de départ du logement n’a été notifié au bailleur.

Sur la créance du demandeur et les délais de paiement

Selon l'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance. Madame [X] [R] et Monsieur [F] [N] n’ont pas contesté le montant de leur dette.

Il résulte ainsi du dernier décompte produit qu’au 29 septembre 2025, Madame [X] [R] et Monsieur [F] [N] sont solidairement débiteurs de la somme de 3 540,10 euros au titre des loyers et charges impayés, somme réglée aux bailleurs par la société ACTION LOGEMENT SERVICES en sa qualité de caution. Eu égard à la volonté exprimée par Madame [X] [R] d’apurer la dette, à la reprise du paiement régulier du loyer courant et à l'absence d’opposition exprimée à l'audience par le créancier, il conviendra d'accorder aux locataires des délais dans les termes du dispositif de cette décision au visa de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 paragraphe V duquel il ressort que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, en considération du montant de la dette et de la capacité contributive de Madame [X] [R], il sera accordé des délais de paiement dans la limite de 18 mois. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si les preneurs respectent leurs engagements, la clause sera censée ne jamais avoir joué, dans le cas contraire, elle reprendra ses effets de plein droit.
Ainsi, en cas de non-respect des engagements, le bail sera résilié de plein droit, du moins en ce qu'il a été consenti à Madame [X] [R] et Monsieur [F] [N], et les bailleurs pourront procéder à l'expulsion des défendeurs et ceux-ci seront tenus de payer jusqu'à leur départ effectif une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et des charges en vigueur à la date de la citation.

Sur les autres demandes

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [R] et Monsieur [F] [N], partie succombante, doivent supporter solidairement les dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse l'intégralité des sommes avancées pour faire valoir ses droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il lui sera alloué la somme de 400 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 nouveau du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Selon l'article 514-1 nouveau du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée.
En l'espèce l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS :