TJ 37261, 6 août 2026, RG 25/04245

MINUTE N° : 26/00588

JUGEMENT
DU 06 Août 2026

N° RC 25/04245

DÉCISION
réputée contradictoire et en premier ressort

Société [L]

ET :

[I] [E] [J]
[D] [U]

Débats à l'audience du 28 Mai 2026

le

copie et grosse :
à Me MORENO

copie :
à Mme [E] [J]
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 06 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. [E]

DÉBATS :

A l'audience publique du 28 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société [L], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP VAILLANT AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant substitué par Me RAGOT

D'une Part ;

ET :

Madame [I] [E] [J], demeurant [Adresse 3]
comparante

Monsieur [D] [U], demeurant [Adresse 3]
non comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juillet 2014, la S.E.M. [Q] [R], aux droits de laquelle est venue LA TOURANGELLE IMMOBILIER, aux droit de laquelle vient à son tour la S.E.M. [L], a conclu un bail à usage d'habitation avec M. [G] [U] et Mme [I] [E] [J], portant sur un appartement n°112 et un garge sis [Adresse 4], [Adresse 5] à [Localité 4], contre paiement de loyers mensuels respectivement fixés à 472.77 € et 30.00€, charges récupérables en sus.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2025, la S.E.M. [L] a fait délivrer à M. [G] [U] et Mme [I] [E] [J] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir paiement d’un arriéré locatif total de 5 007.74 € ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) dès le 28 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025, la S.E.M. [L] a fait assigner M. [G] [U] et Mme [I] [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de:
À titre principal :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de paiement de l'arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement,
À titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,
En tout état de cause :
- ordonner l’expulsion de M. [G] [U] et Mme [I] [E] [J] ainsi que de tous occupants de leur chef avec, si besoin, le concours de la force publique,
- condamner solidairement M. [G] [U] et Mme [I] [E] [J] à lui payer :
. la somme de 5473.96 € au titre de la dette locative,

. une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat n'avait pas été résilié, courant à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,
. la somme de 600.00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
. les frais et dépens de l’instance.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 18 septembre 2025.

L'affaire a finalement été retenue à l’audience du 28 mai 2026, au cours de laquelle il n'a pu être évoqué un diagnostic social et financier, dans la mesure où le document reçu au greffe est un rapport de carence.

La S.E.M. [L], comparant par son avocat, a maintenu les termes de son assignation et produit un décompte actualisant le montant de la dette locative à la somme de 9468.45 € au 26 mai 2026, en soulignant l'absence de tout paiement depuis le 28 février 2026.

M. [G] [U], régulièrement assigné à étude du commissaire de justice instrumentaire, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter, faute d'avoir fourni un pouvoir écrit à sa conjointe.

Mme [I] [E] [J], comparant en personne, a expliqué que le couple, ayant la charge de deux enfants mineurs, a rencontré d'importants soucis financiers à partir du mois de mai 2025, à partir duquel M. [G] [U] s'est trouvé placé en arrêt de travail, puis en situation démissionnaire et désormais en situation d'intérimaire lui procurant des revenus compris entre 1500 et 1700 € par mois ; elle-même étant titulaire de la fonction publique et gagnant 1950 € par mois. Elle a précisé que la situation financière du couple étant désormais stabilisée, celui-ci souhaite rester dans les lieux et s'acquitter de son arriéré locatif à concurrence de 250,00 à 300,00 € par mois, en plus des échéances courantes.

Invitées à produire tout élément sur ce point, aucune des parties comparantes n'a fait état de l'existence d'une procédure de surendettement engagée par M. [G] [U] et Mme [I] [E] [J].

L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l'incidence de la non-comparution du défendeur

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d'office l'application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l'audience.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, la S.E.M. [L], personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de M. [G] [U] et Mme [I] [E] [J] le 28 avril 2025, soit au moins deux mois avant l'assignation délivrée le 15 septembre 2025.

La S.E.M. [L] verse également aux débats la preuve que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 18 septembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l'écoulement d'un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l'écoulement d'un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

Un commandement qui viserait un délai plus court que celui applicable n'est pas nul : il produit seulement ses effets à bonne date.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l'article 6 des conditions générales de location une clause résolutoire aux termes de laquelle il sera résilié de plein droit si un commandement de payer l'arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

La S.E.M. [L] produit le commandement de payer signifié à M. [G] [U] et Mme [I] [E] [J] le 23 avril 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 5 007.74 € dans le délai de deux mois.

Au moyen du décompte locatif fourni, la S.E.M. [L] justifie également que M. [G] [U] et Mme [I] [E] [J] n'ont pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci, soit au 24 juin 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 24 juin 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date.

Sur l'arriéré locatif

L'article 1728 du code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s'entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d'indexation.

Les charges récupérables, c'est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s'entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d'ordre public en ce qu'il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l'utilisation et à l'entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L'article 1217 du code civil dispose notamment que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut en poursuivre l'exécution forcée.

Enfin, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, outre le bail signé entre les parties, la S.E.M. [L] fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 9 468.45 € au 26 mai 2026.

Ce décompte apparaît régulier exception faite de divers frais ("frais de contentieux" et " Frais pénalités OPS") comptabilisés à hauteur de 155,94 €, qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges, de sorte qu'il y a lieu de retenir que l’arriéré locatif s'établit à 9 312,51 € au 26 mai 2026.

Le bail produit contient en première page, sous l'identité de M. [G] [U] et Mme [I] [E] [J], une clause stipulant leur solidarité à l'égard de la S.E.M. [L].

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement M. [G] [U] et Mme [I] [E] [J] à payer à la S.E.M. [L] la somme de 9 312,51 € au titre de l'arriéré locatif dû au 26 mai 2026.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L'article 24 VII. dispose notamment que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif tel qu'il vient d'être examiné au 26 mai 2026, qu'aucune reprise de versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n'est intervenue.

En conséquence, aucun délai ne peut être accordé à M. [G] [U] et Mme [I] [E] [J], tant en termes de paiement qu'en termes de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que son expulsion doit être ordonnée dans les conditions précisées au "PAR CES MOTIFS" ci-après.

Sur les indemnités d'occupation

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, M. [G] [U] et Mme [I] [E] [J] se trouvent en situation d'occuper les lieux sans droit ni titre, à compter du 24 juin 2025, date d'acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à la S.E.M. [L] un préjudice qu'il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d'indemnités d'occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.
Toutefois, l'arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 9 312,51 € au 26 mai 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d'occupation ainsi octroyées.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [G] [U] et Mme [I] [E] [J] à payer à la S.E.M. [L], en deniers ou quittances, des indemnités d'occupation courant à compter de l'échéance du mois de mai 2026 jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner solidairement M. [G] [U] et Mme [I] [E] [J] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 162.81 €.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner solidairement M. [G] [U] et Mme [I] [E] [J] à payer à la S.E.M. [L] la somme de 600,00 €.

PAR CES MOTIFS