TJ 37261, 6 août 2026, RG 25/00512

MINUTE N° : 26/00593

JUGEMENT
DU 06 Août 2026

N° RC 25/00512

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[Y] [Z]

Débats à l'audience du 28 Mai 2026

le

copie et grosse :
à VTH

copie :
à M. [Z]
à M. Le préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 06 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 28 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [V] muni d’un pouvoir en date du 22 mai 2026

D'une Part ;

ET :

Monsieur [Y] [Z], demeurant [Adresse 3]
comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 novembre 2023 à effet du 16 novembre 2023, l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat a conclu un bail à usage d'habitation avec M. [Y] [Z], portant sur un bien sis [Adresse 4], à [Localité 4] (37), contre paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 263.29 €, charges récupérables en sus.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat a fait délivrer à M. [Y] [Z] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir paiement d’un arriéré locatif total de 1554.95 € ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) dès le 7 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat a fait assigner M. [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :
À titre principal :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de paiement de l'arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement,
À titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,
En tout état de cause :
- ordonner l’expulsion de M. [Y] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,
- condamner M. [Y] [Z] à lui payer :
. la somme de 2251.14 € au titre de la dette locative,
. une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat n'avait pas été résilié, courant à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,
. la somme de 150.00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
. les frais et dépens de l’instance.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 20 janvier 2025.

L'affaire a été renvoyée à l'audience du 6 novembre 2025 dans la mesure où M. [Y] [Z] était en formation professionnelle.

Elle a finalement été retenue à l’audience du 28 mai 2026, au cours de laquelle n'a pu être évoqué un diagnostic social et financier, dans la mesure où le greffe n'a pas reçu ce document.

L'E.P.I.C. Val Touraine Habitat, comparant par son représentant dûment mandaté, a maintenu les termes de son assignation et produit un décompte actualisant le montant de la dette locative à la somme de 4194.50 € au 26 mai 2026, tout en indiquant être d'accord pour l'octroi de délais de paiement ayant pour effet de suspendre l'acquisition de la clause résolutoire malgré l'absence de paiement complet du loyer courant. L'E.P.I.C. Val Touraine Habitat a en effet précisé qu'un rappel d'APL pouvait atteindre 1700 € et que, dans ce contexte, il était envisageable d'accorder à M. [Y] [Z] des délais de paiement de 30,00 € par mois destinés à apurer son arriéré.

M. [Y] [Z], comparant en personne, a reconnu devoir les loyers et charges réclamés et sollicité l’octroi de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il a précisé et justifié qu'il avait été victime d'une usurpation de son identité l'ayant mis en difficulté à l'égard de la CAF, expliquant une grande partie de son arriéré locatif, qu'il avait obtenu le diplôme poursuivi dans le cadre de sa formation professionnelle, objet du renvoi de l'affaire en novembre 2025, mais qu'il ne parvenait toujours pas à trouver de travail, de sorte qu'il allait désormais s'inscrire comme micro-entrepreneur spécialisé dans le service à la personne. Il a indiqué qu'il vivait seul et que, mis à part son arriéré locatif, il supportait des charges courantes. Enfin, il a ajouté qu'il allait se faire aider des services sociaux pour tenter de régulariser sa situation vis à vis de la CAF et qu'il aviserait, le cas échéant, de déposer un dossier de surendettement.

L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d'office l'application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l'audience.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat, personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CCAPEX de la situation d’impayés de M. [Y] [Z] le 7 novembre 2024, soit au moins deux mois avant l'assignation délivrée le 17 janvier 2025.

L'E.P.I.C. Val Touraine Habitat verse également aux débats la preuve que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 20 janvier 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l'écoulement d'un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l'écoulement d'un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

Un commandement qui viserait un délai plus court que celui applicable n'est pas nul : il produit seulement ses effets à bonne date.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l'article 10 du titre I des conditions générales de location une clause résolutoire aux termes de laquelle il sera résilié de plein droit si un commandement de payer l'arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

L'E.P.I.C. Val Touraine Habitat produit le commandement de payer signifié à M. [Y] [Z] le 12 novembre 2024 pour avoir paiement de la somme principale de 1554.95 € dans le délai de deux mois.

Au moyen du décompte locatif fourni, l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat justifie également que M. [Y] [Z] n'a pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci, soit au 13 janvier 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 13 janvier 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date.

Sur l'arriéré locatif

L'article 1728 du code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s'entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d'indexation.

Les charges récupérables, c'est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s'entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d'ordre public en ce qu'il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l'utilisation et à l'entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L'article 1217 du code civil dispose notamment que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut en poursuivre l'exécution forcée.

Enfin, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, outre le bail signé entre les parties, l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 4194.50 € au 26 mai 2026.
M. [Y] [Z] ne conteste pas ce solde débiteur qui paraît d’autant plus régulier que divers frais, qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges initialement indûment portés au débit ont finalement été soustraits du montant de la demande actualisée à l’audience.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [Y] [Z] à payer à l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat la somme de 4194,50 € au titre de l'arriéré locatif dû au 26 mai 2026.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

S'il les conditions ainsi posées sont réunies, le juge n'est pas lié par les propositions ou accords des parties à ce sujet. Il reste, au contraire, souverain pour apprécier les modalités selon lesquelles il accorde de tels délais de paiement ; l'objectif fixé par la loi étant qu'il tienne compte de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier.

L'article 24 VII. dispose notamment que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire s'acquitte des échéances courantes et se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il résulte des éléments évoqués à l'audience comme du décompte locatif actualisé que les loyers courants hors charges de M. [Y] [Z] s'élèvent à 283.58 € par mois après indexation, que ses échéances mensuelles résiduelles sont estimées à 83,40 € APL déduites, et que malgré l'absence de paiement complet de ces échéances résiduelles en l'état des difficultés rencontrées avec la CAF et en prévision du rappel d'APL envisageable, un accord a été trouvé avec le bailleur pour un apurement à concurrence de 30,00 € par mois, en plus des échéances courantes, durant 36 mois ; la trente-sixième mensualité étant augmentée du solde d'arriéré restant dû à cette date.

En conséquence, il convient d’accorder à M. [Y] [Z] des délais de paiement suivant les modalités fixées au "PAR CES MOTIFS" ci-après, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et la mise en oeuvre d'une expulsion, et que s'ils sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et l'expulsion deviendra sans objet.

Sur les indemnités d'occupation

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, si les délais de paiement accordés n’étaient pas respectés et que la clause résolutoire produise alors ses effets, M. [Y] [Z] se trouverait en situation d'avoir occupé les lieux sans droit ni titre à compter du 13 janvier 2025, date d'acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat un préjudice réparé par l'octroi, à titre d'indemnités d'occupation, de sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.

Toutefois, l'arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 4194,50 € au 26 mai 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d'occupation ainsi octroyées.

En conséquence et pour l'hypothèse où les délais de paiement accordés ne seraient pas respectés, il convient de condamner M. [Y] [Z] à payer à l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat, en deniers ou quittance, des indemnités d'occupation courant à compter de l'échéance du mois de mai 2026 jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner M. [Y] [Z] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 128.21 €.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de rejeter la demande de l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat.

PAR CES MOTIFS