TJ 37261, 6 août 2026, RG 25/04271

MINUTE N° : 26/00584

JUGEMENT
DU 06 Août 2026

N° RC 25/04271

DÉCISION
contradictoire et en premier ressort

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[Y] [E]

Débats à l'audience du 28 Mai 2026

le

copie et grosse :
à VTH

copie :
à M. [E]
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]

copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 06 Août 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. STACHETTI, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l'audience publique du 28 Mai 2026

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Août 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

E.P.I.C. VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [D] muni d’un pouvoir en date du 22 mai 2026

D'une Part ;

ET :

Monsieur [Y] [E], demeurant [Adresse 3]
comparant

D'autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 avril 2021, l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat a conclu un bail à usage d'habitation avec M. [Y] [E], portant sur un bien sis [Adresse 4] (37), contre paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à 317.02 €, charges récupérables en sus.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat a fait délivrer à M. [Y] [E] un commandement visant une clause résolutoire pour avoir paiement d’un arriéré locatif total de 1004.01 € ; arriéré locatif dont le bailleur a saisi la CAF d'[Localité 1] et [Localité 2] dès le 25 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 17 septembre 2025, l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat a fait assigner M. [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal au visa de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :
À titre principal :
- constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties pour défaut de paiement de l'arriéré locatif dans les délais impartis par le commandement,
À titre subsidiaire :
- prononcer la résiliation judiciaire dudit bail,
En tout état de cause :
- ordonner l’expulsion de M. [Y] [E] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin, le concours de la force publique,
- condamner M. [Y] [E] à lui payer :
. la somme de 1561.04 € au titre de la dette locative,

. une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat n'avait pas été résilié, courant à compter de la date de résiliation jusqu’à libération effective des lieux,
. la somme de 150.00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
. les frais et dépens de l’instance.

L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 11 septembre 2025.

L'affaire a finalement été retenue à l’audience du 28 mai 2026, au cours de laquelle a pu être évoqué le contenu du diagnostic social et financier reçu au greffe.

L'E.P.I.C. Val Touraine Habitat, comparant par son représentant dûment mandaté, a maintenu les termes de son assignation et produit un décompte actualisant le montant de la dette locative à la somme de 5007.18 € au 26 mai 2026, soulignant l'absence de tout paiement depuis le mois d'août 2025.

M. [Y] [E], comparant en personne, a reconnu devoir les loyers et charges réclamés et a sollicité l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Il a confirmé et affiné la teneur du diagnostic social et financier, savoir qu'il a perçu pendant plusieurs mois 150 € d'ARE car il arrivait en fin de droits, que la CAF n'a versé le complément RSA qu'après qu'il ait pu faire sa déclaration trimestrielle de ressource, de sorte qu'il n'a pas pu honorer le paiement de ses échéances mensuelles, qu'actuellement il est en fin de droits et perçoit le RSA pour 521 € par moi. Selon ses dires, il travaillerait dès qu'il le peut, rechercherait activement une activité professionnelle et envisagerait la constitution d'un dossier de surendettement. Enfin, il indique qu'il s'engage à reprendre le paiement de son loyer dès lors qu'il aura des revenus stables ; souhaitant rester dans son logement et n'ayant pas de solution de relogement si la procédure d'expulsion arrivait à son terme.

Invitées à produire tout élément sur ce point, aucune des parties n'a fait état de l'existence d'une procédure de surendettement engagée par M. [Y] [E].

L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Le juge peut soulever d'office l'application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le II. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine par voie électronique de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée par voie électronique à la CAF.

Le III. de cet article dispose qu'à peine d'irrecevabilité, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par voie électronique à la diligence du commissaire de justice au Préfet au mois six semaines avant l'audience.

En l’espèce, au moyen de l’accusé réception produit aux débats, l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat, personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, prouve avoir saisi la CAF de la situation d’impayés de M. [Y] [E] le 25 octobre 2024, soit au moins deux mois avant l'assignation délivrée le 17 septembre 2025.

L'E.P.I.C. Val Touraine Habitat verse également aux débats la preuve que son assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet d'[Localité 1] et [Localité 2] le 11 septembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l'audience.

En conséquence, son action est recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Sauf à ce que le bail, formant la loi des parties, stipule une durée plus longue, cette clause ne produit effet que si les sommes visées au commandement demeurent impayées après l'écoulement d'un délai de deux mois pour les baux signés avant le 29 juillet 2023 et après l'écoulement d'un délai de six semaines pour les baux signés à partir du 29 juillet 2023.

Un commandement qui viserait un délai plus court que celui applicable n'est pas nul : il produit seulement ses effets à bonne date.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient à l'article 10 du titre I des conditions générales de location une clause résolutoire aux termes de laquelle il sera résilié de plein droit si un commandement de payer l'arriéré locatif demeure infructueux dans le délai de deux mois.

L'E.P.I.C. Val Touraine Habitat produit le commandement de payer signifié à M. [Y] [E] le 25 juin 2025 pour avoir paiement de la somme principale de 1004.01 € dans le délai de deux mois.

Au moyen du décompte locatif fourni, l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat justifie également que M. [Y] [E] n'a pas apuré les causes de ce commandement dans les deux mois de celui-ci, soit au 26 août 2025.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 26 août 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date.

Sur l'arriéré locatif

L'article 1728 du code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les loyers s'entendent de ceux convenus au bail, le cas échéant après jeu de la clause d'indexation.

Les charges récupérables, c'est à dire récupérables par le propriétaire sur le locataire, s'entendent de celles listées par décret pris en Conseil d’État n°87-713 en date du 26 août 1987, d'ordre public en ce qu'il emporte application de dispositions légales elles-mêmes d’ordre public. Parmi les charges ainsi listées, figurent notamment les dépenses relatives à l'utilisation et à l'entretien courant des installations individuelles de chauffage, de production et distribution d’eau chaude dans les parties privatives et les menues réparations qui s’y rapportent.

L'article 1217 du code civil dispose notamment que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ou l'a été imparfaitement, peut en poursuivre l'exécution forcée.

Enfin, l'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

En l'espèce, outre le bail signé entre les parties, l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat fait la preuve des obligations à paiement invoquées en produisant un décompte faisant apparaître un solde locatif débiteur de 5 007.18 € au 26 mai 2026.

Outre qu'il est reconnu comme juste par la défendeur, ce décompte paraît d’autant plus régulier que divers frais, qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charges initialement indûment portés au débit ont finalement été soustraits du montant de la demande actualisée à l’audience.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [Y] [E] à payer à l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat la somme de 5007,18 € au titre de l'arriéré locatif dû au 26 mai 2026.

Sur des délais de paiement, les effets de ceux-ci sur la clause résolutoire et l’expulsion demandée

L'article 24 V. de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

L'article 24 VII. dispose notamment que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il résulte du décompte locatif tel qu'il vient d'être examiné au 26 mai 2026, qu'aucune reprise de versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience n'est intervenue.

En conséquence, aucun délai ne peut être accordé à M. [Y] [E], tant en termes de paiement qu'en termes de suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte que son expulsion doit être ordonnée dans les conditions précisées au "PAR CES MOTIFS" ci-après.

Sur les indemnités d'occupation

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, M. [Y] [E] se trouve en situation d'occuper les lieux sans droit ni titre, à compter du 26 août 2025, date d'acquisition de la clause résolutoire, causant dès lors chaque mois à l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat un préjudice qu'il y a lieu de réparer en lui octroyant, à titre d'indemnités d'occupation, des sommes égales au montant des loyers et charges dus en cas de non-résiliation du bail.
Toutefois, l'arriéré locatif précédemment fixé à la somme de 5007,18 € au 26 mai 2026, inclut la totalité des sommes dues jusqu’à cette date et intègre déjà par conséquent partie des indemnités d'occupation ainsi octroyées.

En conséquence, il convient de condamner M. [Y] [E] à payer à l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat, en deniers ou quittances, des indemnités d'occupation courant à compter de l'échéance du mois de mai 2026 jusqu'à libération effective des lieux.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner M. [Y] [E] aux dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer pour 87.15 €.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il y a également lieu de condamner M. [Y] [E] à payer à l'E.P.I.C. Val Touraine Habitat la somme de 150,00 €.

PAR CES MOTIFS