TJ 60159, 23 juill. 2026, RG 26/00163

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COMPIÈGNE

MINUTE N° : 485/26JCP

N° RG 26/00163 - N° Portalis DBZV-W-B7K-CUVX

ORDONNANCE DE REFERE
DU 23 Juillet 2026

Entre :

OPH OPAC DE l’OISE
immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 780 503 918
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Mme [J], comparante munie d’un pouvoir

Et :

Madame [N] [B] [X]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]
comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme OLLITRAULT
Greffier : Madame DA SILVA

DEBATS :

A l'audience du 25 Juin 2026,avis a été donné que l'affaire était mise en délibéré au 23 Juillet 2026 ;

ORDONNANCE :

Mis à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

copies le

N° RG 26/00163 - N° Portalis DBZV-W-B7K-CUVX - jugement du 23 Juillet 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 octobre 2024, L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT – OPAC DE L'OISE (L'OPAC DE L'OISE) a donné à bail à Madame [N] [B] [X] un local à usage d’habitation de type 5 sis [Adresse 4], 3e étage, appartement n°3 à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 429,26 euros.

Se prévalant de loyers impayés, L’OPAC DE L’OISE a fait délivrer à Madame [N] [B] [X] par acte d’un commissaire de justice en date du 11 décembre 2025, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, la somme principale de 1.328,41 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par exploit d’un commissaire de justice en date du 5 mai 2026, L’OPAC DE L’OISE a fait assigner en référé Madame [N] [B] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de COMPIEGNE, aux fins de, sous le bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le logement sis à [Localité 5] [Adresse 5] à compter du 23 janvier 2026 Ordonner l’expulsion de Madame [N] [B] [X] à compter de la signification de l’ordonnance ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin par l’assistance d’un serrurier et de la force publique, Condamner Madame [N] [B] [X] au paiement par provision, en deniers ou quittances, de la somme de 975,11 euros due au 23 janvier 2026 (échéance de décembre 2025 incluse) sauf à parfaire sur les loyers et charges dus à la date d’effet de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1153 du code civil ; Condamner Madame [N] [B] [X] au paiement par provision une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer mensuel augmenté des charges (soit un total de 640,57 euros pour un loyer logement de 447,87 euros et une provision de charges de 192,70 euros) à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux outre revalorisation légale. Condamner Madame [N] [B] [X] au paiement de la somme de 300 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Madame [N] [B] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer délivré et les frais exposés pour parvenir à l’expulsion, Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
Un diagnostic social et financier a été réalisé par le département de l’Oise. Madame [B] [X] est célibataire et a 3 enfants âgés respectivement de 25 ans, 15 ans et 13 ans. Elle mentionne que son aîné est revenu vivre à son domicile en décembre 2025 et a accouché de jumeaux en avril 2026 et qu’elle est bénéficiaire du RSA. Elle déclare percevoir 2219 euros de revenus pour 639 euros de charges mensuelles sans en justifier. Elle mentionne être agent de propriété et rechercher activement un emploi. Elle explique avoir depuis plusieurs mois une opposition sur ses prestations CAF à hauteur de 451,57 euros pour une dette cantine de ses enfants à hauteur de 1856,67 euros. Il lui reste à verser 630,83 euros. La locataire a des dettes sur l’ensemble de ses charges courantes et il a été convenu en février 2026, d’un plan apurement, plan qu’elle n’a pas respecté. Madame [B] [X] mentionne avoir déjà fait le bénéfice d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en juin 2024 pour des dettes de charges courantes, fiscales, sociales et de cartes bancaires. Elle explique enfin que son aîné perçoit le RSA a hauteur de 752,63 euros par mois depuis le mois de décembre 2025 mais que cette dernière a elle aussi fait l’objet d’un rappel de son droit entre décembre et mars 2026 le 3 mars 2026 d’un montant de 2.257,89 euros et de la prime de naissance pour ses jumeaux d’un montant de 2.168,85 euros.

L’affaire a été appelée et utilement retenue à l’audience publique du 25 juin 2026.
A l’audience, L’OPAC DE L’OISE, représentée par sa représentante dûment mandatée, maintient les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de la dette locative à la somme de 1.953,54 euros. Elle explique que les paiements sont partiels et irréguliers. Il n’y a eu aucun paiement au mois de juin 2026. Elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement

Madame [N] [B] [X] a comparu sans être valablement assistée d’un avocat. Elle déclare être au chômage et percevoir environ 1.800 euros au titre de prestations sociales et familiales. Elle mentionne avoir trois enfants dont deux mineurs et que son aînée a accouché de jumeaux.

Le délibéré a été fixé au 23 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du Tribunal judiciaire ou le Juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même Code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, aucune contestation du commandement de payer n’a été formulée et l’action en référé se trouve dès lors recevable.

Sur la recevabilité

En application du paragraphe II de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En application du paragraphe III du même article dont les dispositions sont d’ordre public, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la CCAPEX a été saisie de la situation de Madame [N] [B] [X] le 5 décembre 2025 et l’assignation du 5 mai 2026 a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par lettre dématérialisée via l’application EXPLOC enregistrée le 6 mai 2026, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 juin 2026.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale

En application du paragraphe I de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En application de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l'objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d'un ordre public de protection du locataire, il est possible d'y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

Il ressort du contrat de bail conclu entre les parties qu’une clause, intitulée « Article 7 – Clause résolutoire », prévoit la résiliation du bail de plein droit six semaines après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus du loyer ou des charges.

En vertu du contrat de bail, L’OPAC DE L’OISE a fait délivrer à Madame [N] [B] [X], le 11 décembre 2025, en visant ladite clause résolutoire, un commandement de payer la somme principale de 1.328,41 euros.

L’arriéré locatif n’a pas été réglé dans les six semaines de la signification du commandement de payer.

Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 janvier 2026.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L’OPAC DE L’OISE ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [N] [B] [X] de remettre les clés et de quitter les lieux.

À défaut de départ volontaire, L’OPAC DE L’OISE sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [N] [B] [X] ainsi que de tous occupants de son chef selon les modalités prévues par les dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du code civil, le locataire déchu de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner Madame [N] [B] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges qu’elle aurait eu à payer si le contrat de bail avait perduré, et ce, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec, le cas échéant, revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et les charges feront l’objet d’une régularisation.

Sur la dette locative

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’OPAC DE L’OISE produit à l’audience un décompte actualisé au 5 juin 2026 fait état d’une dette locative d’un montant de 1953,54 euros, échéance du mois de mai 2026 inclus et fait état des paiements partiels de la locataire depuis la délivrance du commandement de payer d’un montant de 2100 euros.

Il y a donc lieu de condamner Madame [N] [B] [X] à payer à L’OPAC DE L’OISE, au titre des arriérés de loyers, des charges et indemnités d’occupations dues suivant le décompte arrêté au 5 juin 2026, la somme de 1.953,54 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, et au vu de la présente décision, Madame [N] [B] [X], succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré.

Les frais de l’éventuelle exécution forcée à l’égard de Madame [N] [B] [X] suivront le sort qui leur est réservé par l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’à dû accomplir L’OPAC DE L’OISE pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Madame [N] [B] [X] sera condamnée à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,